Het belastingverdrag Nederland-Spanje: wie belast uw huur en verkoopwinst écht
Het belastingverdrag voorkomt dat Nederland dezelfde huur of verkoopwinst nogmaals belast. Het voorkomt niet dat u de volledige Spaanse belasting betaalt. Wat er echt gebeurt, artikel voor artikel.
Dit is geen fiscaal advies. De drempels en tarieven hieronder zijn geverifieerd bij officiële Nederlandse en Spaanse bronnen op de publicatiedatum, maar uw persoonlijke situatie verandert alles. Spreek een Nederlandse belastingadviseur en een Spaanse gestor voordat u hierop een beslissing baseert.
Verhuurt u uw Spaanse woning of verkoopt u die met winst, dan is de vraag niet óf u belasting betaalt, maar wáár. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje (1971) wijst huurinkomsten en verkoopwinst uit onroerend goed toe aan het land waar de woning ligt — Spanje dus. Nederland stelt die inkomsten vervolgens vrij, niet slechts een verrekening. Dat is een gunstiger mechanisme dan veel andere landen kennen, maar het betekent niet dat de Spaanse belasting verdwijnt.
Wie mag heffen: Spanje, op grond van artikel 6 en 14
Artikel 6 van het verdrag wijst inkomsten uit onroerend goed toe aan de staat waar dat goed ligt — voor uw Spaanse woning dus Spanje. Artikel 14, eerste lid, doet hetzelfde voor de winst bij verkoop van onroerend goed. Nederland komt hier geen eerste heffingsrecht toe, ongeacht of u de huurinkomsten of de verkoopwinst als Nederlands fiscaal inwoner aangeeft.
Hoe Nederland dubbele belasting voorkomt: vrijstelling, geen verrekening
Dit is het punt waarop de Nederlandse route structureel afwijkt van bijvoorbeeld de Franse of Britse. Artikel 25, tweede lid, van het verdrag verplicht Nederland tot een vrijstelling met progressievoorbehoud: het Spaanse inkomen of vermogen wordt niet nogmaals in Nederland belast, maar telt wel mee om het tarief te bepalen dat over uw overige Nederlandse inkomen geldt. Landen die in plaats daarvan een verrekening (credit method) toepassen, lopen het risico dat de eigen belasting hoger uitvalt dan wat in Spanje al is betaald — het verschil blijft dan verschuldigd. Bij een vrijstelling speelt dat risico niet: Nederland heft simpelweg niet nogmaals.
Wat dat niet betekent: uw Spaanse belasting verdwijnt niet
De vrijstelling voorkomt dat Nederland dezelfde inkomsten óók belast — ze voorkomt niet dat Spanje ze belast. Als niet-ingezeten eigenaar blijft u, ongeacht het verdrag, gewoon onderworpen aan:
- Huur, werkelijk verhuurd: 19% over de netto-huur (na aftrekbare kosten) voor EU-ingezetenen, per kwartaal aangegeven via Modelo 210.
- Huur, niet verhuurd (eigen gebruik): jaarlijkse toegerekende inkomsten (imputación de rentas) over een deel van de kadastrale waarde, ook via Modelo 210.
- Verkoopwinst: 19% over de winst, met 3% inhouding door de koper bij de notaris (Modelo 211), verrekend bij uw eigen aangifte (Modelo 210).
Veel Nederlandse eigenaren lezen "vrijstelling" en concluderen dat er niets te betalen valt. Het omgekeerde klopt beter: er is niets dubbel te betalen, maar de volledige Spaanse rekening blijft gewoon staan.
Zetten we de eerste stap?
De projectontwikkelaar bepaalt de prijs — en die stijgt naarmate de bouw vordert. De prijs van vandaag is de laagste.
En de eigen woning die u niet verhuurt? Box 3, niet artikel 6
Bezit u de woning zelf, zonder verhuur, dan valt ze in Nederland doorgaans in Box 3 — belast tegen het forfaitaire rendement, niet als aparte huurinkomsten. Voor de waardering telt de vrije marktwaarde in onverhuurde staat per 1 januari, want de Spaanse kadastrale waarde (valor catastral) accepteert de Belastingdienst niet als zodanig. Ook hier geldt de vrijstelling van artikel 25: het deel van uw Box 3-grondslag dat aan de Spaanse woning wordt toegerekend, is van Nederlandse belasting vrijgesteld — u betaalt dus niet zowel Box 3 als de Spaanse eigenwoningheffing over hetzelfde bezit.
- 19% — Spaans tarief op nettohuur voor EU-ingezetenen (Modelo 210, per kwartaal). Bron: Agencia Tributaria.
- 19% + 3% — belasting op verkoopwinst plus inhouding door de koper bij verkoop. Bron: Agencia Tributaria.
- Vrijstelling met progressievoorbehoud — de Nederlandse methode volgens artikel 25.2 van het verdrag, in plaats van verrekening. Bron: Belastingdienst / verdragstekst 1971.
Voor u verhuurt of verkoopt
- Registreer bij de Spaanse belastingdienst en dien Modelo 210 op tijd in — per kwartaal bij verhuur, bij verkoop binnen de wettelijke termijn.
- Laat een Spaanse gestor de 3%-inhouding bij verkoop verrekenen; te veel ingehouden bedrag krijgt u terug, maar niet automatisch.
- Bevestig bij uw Nederlandse belastingadviseur hoe de vrijstelling in uw eigen aangifte wordt verwerkt — vooral als u ook overig Nederlands inkomen heeft waarop het progressievoorbehoud invloed heeft.
- Dit staat los van de praktische kant van verhuren — vergunningen, beheer, contracten.
Dit is het derde en laatste artikel in onze serie over Spaanse fiscaliteit voor Nederlandse kopers. Lees ook wat de Spaanse vermogensbelasting werkelijk inhoudt en wat het Modelo 720 van u vraagt zodra u fiscaal inwoner wordt.
Veelgestelde vragen
Wie mag mijn Spaanse huurinkomsten belasten?
Spanje, op grond van artikel 6 van het belastingverdrag — het land waar de woning ligt heeft het eerste heffingsrecht.
Betaal ik dan ook Nederlandse belasting over die huur?
Nee. Nederland stelt deze inkomsten vrij (artikel 25.2, vrijstelling met progressievoorbehoud) — wel telt het mee voor het tarief over uw overige Nederlandse inkomen.
Hoeveel Spaanse belasting betaal ik dan over de huur?
19% over de netto-huur als EU-ingezetene, per kwartaal aangegeven via Modelo 210.
En over de verkoopwinst?
Spanje belast 19% van de winst, met 3% inhouding door de koper bij de notaris — Nederland belast deze winst niet nogmaals.
Wat als ik de woning niet verhuur maar zelf gebruik?
Dan valt ze doorgaans in Box 3, gewaardeerd tegen de vrije marktwaarde op 1 januari — ook hier geldt de Nederlandse vrijstelling voor het Spaanse deel.
Gratis gids voor buitenlandse kopers
NIE, belastingen, hypotheek voor niet-residenten en de duurste fouten bij de aankoop. We mailen u de gids.
Klaar om echte woningen te bekijken?
Gebruik wat u net heeft gelezen als filter en blader gerichter.
