Dubbele belasting Spanje-België: wat verhuur en verkoop je echt kosten
Verhuur je je woning aan de Costa Blanca of verkoop je ze met winst? Het dubbelbelastingverdrag met Spanje voorkomt de meeste dubbele belasting voor Belgen. Het risico dat wél geld kost, zit ergens anders: een aangifteplicht die binnen vier maanden na aankoop moet gebeuren.
Dit artikel is algemene informatie, geen fiscaal advies. Elke situatie is anders — raadpleeg een erkend fiscalist of boekhouder voor je een beslissing neemt.
Verhuur je je Spaanse woning of verkoop je ze met winst, dan denk je meteen aan dubbele belasting. Voor Belgen valt dat mee: het verdrag met Spanje vrijstelt huurinkomsten en meerwaarden van Belgische belasting, al tellen ze wel mee om het tarief op je andere inkomen te bepalen. Het echte risico zit niet in extra belasting, maar in een aangifteplicht die vaak wordt vergeten: het kadastraal inkomen, binnen vier maanden na aankoop — met een boete tot €3.000 bij te laat indienen.
Wat het verdrag met Spanje regelt
België en Spanje hebben sinds 1995 een dubbelbelastingverdrag (goedgekeurd bij Belgische wet van 10 augustus 1998) dat voorkomt dat je twee keer belasting betaalt op hetzelfde inkomen. Voor onroerend goed werkt dat via de zogenaamde vrijstelling met progressievoorbehoud: inkomsten uit je Spaanse woning — huur, maar ook een meerwaarde bij verkoop — worden in België niet nogmaals belast. Ze tellen wel mee om het gemiddelde belastingtarief te berekenen dat op je overige Belgische inkomen wordt toegepast, ook al is dat Spaanse inkomen zelf vrijgesteld.
Concreet: je betaalt in Spanje belasting op je huurinkomsten of je meerwaarde, en in België betaal je daar geen tweede keer belasting op — maar je Belgische aanslagvoet op je overige inkomen kan er wel licht door stijgen. Dat is geen dubbele belasting in de klassieke zin, eerder een indirect effect.
Overweeg je zelf te verhuren, dan is het de moeite om vooraf te weten wat een niet-ingezeten eigenaar in Spanje precies moet regelen — van registratie tot de kwartaalaangifte.
Spanje: 19% op de huur, 19% plus inhouding bij verkoop
Als fiscaal EU-inwoner (België is EU-lid) betaal je in Spanje 19% op je netto huurinkomsten — kosten zijn aftrekbaar, via de kwartaalaangifte Modelo 210. Bij verkoop geldt een vlak tarief van 19% op de meerwaarde, met een inhouding van 3% van de verkoopprijs die de koper meteen aan de Spaanse fiscus doorstort (Modelo 211) en die je nadien via je eigen Modelo 210 verrekent.
Zetten we de eerste stap?
De projectontwikkelaar bepaalt de prijs — en die stijgt naarmate de bouw vordert. De prijs van vandaag is de laagste.
Het echte risico: het kadastraal inkomen vergeten
Sinds 1 januari 2021 moet elke Belgische fiscale inwoner die buitenlands vastgoed verwerft, dit binnen vier maanden na de aankoop spontaan aangeven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD). Die kent er een kadastraal inkomen aan toe — nodig om je Belgische belastingaangifte correct in te vullen, zelfs al is het onderliggende inkomen vrijgesteld via het verdrag. Tegen die toewijzing heb je twee maanden om bezwaar aan te tekenen als je het niet eens bent met het bedrag.
Wie deze aangifte vergeet, riskeert een administratieve boete van €250 tot €3.000 — het maximumbedrag geldt zodra het toegewezen kadastraal inkomen €2.500 of meer bedraagt. Dit is geen theoretisch risico: het is de meest voorkomende fout bij Belgen die een tweede woning in Spanje kopen, precies omdat de aankoop zelf goed geregeld verloopt via notaris en advocaat, maar deze Belgische meldingsplicht — die los staat van alles wat in Spanje gebeurt — makkelijk over het hoofd wordt gezien.
Wat dit betekent voor jouw aankoop
Vergelijk het met het patrimoniumverhaal uit het eerste artikel van deze reeks: daar was de vraag of Spanje je Belgische vermogen meetelt. Hier is het net andersom — de vraag is of jij, als Belg, op tijd aan België doorgeeft dat je een Spaanse woning hebt. Vergeet ook het Modelo 720 niet als je fiscaal resident wordt in Spanje. Beide vragen hebben één ding gemeen: ze los je op vóór de aankoop, niet erna. Financier je de aankoop deels, dan is het de moeite waard om vooraf te weten wat Spaanse banken van niet-ingezetenen precies vragen.
Veelgestelde vragen
Betaal ik in België een tweede keer belasting op de huur van mijn Spaanse woning?
Nee, niet rechtstreeks. Het dubbelbelastingverdrag met Spanje past de 'vrijstelling met progressievoorbehoud' toe: je huurinkomsten worden in België niet nogmaals belast, maar tellen wel mee om het gemiddelde tarief op je overige Belgische inkomen te berekenen.
Hoeveel belasting betaal ik in Spanje op de verhuur van mijn woning?
Als fiscaal EU-inwoner betaal je 19% op het netto-huurinkomen (na aftrekbare kosten), via de kwartaalaangifte Modelo 210.
Wat is het kadastraal inkomen en waarom moet ik dat aangeven in België?
Sinds 1 januari 2021 moet elke Belgische fiscale inwoner die buitenlands vastgoed koopt, dit binnen vier maanden aangeven bij de AAPD, die er een kadastraal inkomen aan toekent. Dat bedrag heb je nodig voor je Belgische belastingaangifte, ook al is het onderliggende Spaanse inkomen vrijgesteld via het verdrag.
Wat kost het als ik vergeet mijn Spaanse woning aan te geven in België?
Een administratieve boete tussen €250 en €3.000, opgelegd door de AAPD. Het maximumbedrag van €3.000 geldt zodra het toegewezen kadastraal inkomen €2.500 of meer bedraagt.
Betaal ik dubbele belasting als ik mijn Spaanse woning met winst verkoop?
In de praktijk meestal niet. Spanje heft 19% op de meerwaarde (met 3% inhouding van de verkoopprijs door de koper, later verrekend). Dezelfde vrijstelling met progressievoorbehoud die geldt voor huurinkomsten, is ook van toepassing op de meerwaarde: België belast ze niet nogmaals, al kunnen ze het tarief op je overige inkomen licht beïnvloeden.
Gratis gids voor buitenlandse kopers
NIE, belastingen, hypotheek voor niet-residenten en de duurste fouten bij de aankoop. We mailen u de gids.
Klaar om echte woningen te bekijken?
Gebruik wat u net heeft gelezen als filter en blader gerichter.
