დამოუკიდებელი იურისტი ესპანეთში უძრავი ქონების შეძენისას: რატომ არასდროს ტოვებენ სერიოზული მყიდველები ამ საკითხს ბედის ანაბარა

დეველოპერის გაყიდვების აგენტი თბილი, პროფესიონალი და დამამშვიდებელია. ოფისი გემოვნებით არის მოწყობილი, ვიზუალიზაციები კი – თვალწარმტაცი. და საუბრის რომელიღაც მომენტში გესმით რაღაც მსგავსი: "იურიდიულ მხარეზე ნუ იდარდებთ — ჩვენი გესტორი ყველაფერს გააკეთებს." ეს ნათქვამია ისეთი დამოკიდებულებით, თითქოს იურიდიული პროცესი ადმინისტრაციული დეტალია და არა ის მომენტი, როცა თქვენი ფული უცხოური იურისდიქციის უცხოურ კომპანიას გადაერიცხება. სწორედ ესაა ის წუთი, როცა გჭირდებათ დამოუკიდებელი იურისტი ესპანეთში, რომელიც თქვენს ინტერესებზე იმუშავებს — და არა ის, ვისაც თავად გირჩევენ.

განსხვავება ნოტარიუსს, გესტორსა და თქვენს იურისტს შორის

საერთაშორისო მყიდველებში ხშირად არსებობს გაუგებრობა იმის შესახებ, თუ ვინ რას აკეთებს ესპანურ უძრავი ქონების გარიგებაში. ამის არასწორად გაგება ძვირი უჯდებათ.

ნოტარიუსი სახელმწიფო თანამდებობის პირია, რომელიც ადასტურებს აქტს და მის იურიდიულ ფორმას. ნოტარიუსი არ განიხილავს ხელშეკრულებას თქვენს ინტერესებში, არ ამოწმებს დეველოპერის საბანკო გარანტიის ნამდვილობას და არ გაძლევთ რჩევებს გარიგების საგადასახადო შედეგებთან დაკავშირებით. მისი როლი პროცედურული და მიუკერძოებელია — არა დამცავი.

დეველოპერის გესტორი არის ადმინისტრაციული სპეციალისტი, რომელსაც დეველოპერი ქირაობს ან ინარჩუნებს. ისინი ეფექტურად ამუშავებენ დოკუმენტაციას, თუმცა ისინი ასევე თქვენი გარიგების მეორე მხარის თანამშრომლები არიან. მათი ლოიალობა, რაც არ უნდა სასიამოვნო იყვნენ, ინსტიტუციურია — არა თქვენდამი.

დეველოპერის მიერ რეკომენდებული იურისტი კი ერთგვარ ნაცრისფერ ზონაში იმყოფება, რაც ნებისმიერ მყიდველს უნდა აწუხებდეს. იურიდიულ ფირმას, რომელსაც დეველოპერთან მუდმივი კომერციული ურთიერთობა აქვს, სტრუქტურული სტიმული გააჩნია, შეინარჩუნოს ეს ურთიერთობა. ეს კი სულაც არ ნიშნავს იმას, რომ ის მხოლოდ თქვენს ინტერესებში მოქმედებს.

თქვენი დამოუკიდებელი იურისტი დანიშნულია თქვენ მიერ, ანაზღაურებული თქვენ მიერ და ანგარიშვალდებულია მხოლოდ თქვენს წინაშე. ეს განსხვავება მნიშვნელოვანია გარიგების ყოველ ეტაპზე.

რა ხდება რეალურად, როცა დამოუკიდებელი იურიდიული წარმომადგენლობა არ არსებობს

რისკები აბსტრაქტული არ არის. ისინი განმეორებადი, ცნობილი სცენარებით ვითარდება.

დაკარგული ან ძალადაკარგული საბანკო გარანტია

ესპანური კანონმდებლობა ავალდებულებს დეველოპერებს, რომლებიც სამშენებლო ეტაპზე (off-plan) ყიდიან, მყიდველების ყველა გადახდილი თანხა დაცულ ანგარიშზე შეინახონ, საბანკო გარანტიით (aval bancario) ან სადაზღვევო პოლისით. თუ დეველოპერი ვერ ასრულებს ვალდებულებას, მყიდველს უფლება აქვს, სრულად, პროცენტთან ერთად, დაუბრუნდეს გადახდილი თანხა. ეს დაცვა მხოლოდ მაშინ მუშაობს, თუ გარანტია ნამდვილად არსებობს, ფარავს გადახდილ ყოველ თანხას და სწორად ასახავს მყიდველის მონაცემებს.

დამოუკიდებელი იურისტები ამას ყოველ ჯერზე, ყოველი გადახდისთვის ამოწმებენ. მყიდველები, რომლებსაც იურიდიული წარმომადგენლობა არ ჰყოლიათ, ხშირად აღმოაჩენენ — უკვე მას შემდეგ, რაც დეველოპერი ჩავარდა — რომ მათი გარანტია საერთოდ არ გამოცემულა, ვადა გაუვიდა ან არ ფარავდა შუალედურ გადახდებს. ამ ეტაპზე თანხის დაბრუნება უკვე სასამართლო დავის საკითხი ხდება და არა მარტივი დაბრუნების პროცედურა.

ქონებაზე დადებული საბანკო ან სხვა ტვირთები

გარიგების დასრულებამდე Registro de la Propiedad-ში ჩატარებული შემოწმება უნდა ადასტურებდეს, რომ ქონება თავისუფალია ყოველგვარი იპოთეკის, ტვირთისა და სამართლებრივი პრეტენზიისგან. დეველოპერს შესაძლოა ჰქონდეს მიწაზე ან პროექტზე დაფინანსება, უზრუნველყოფილი სწორედ ამ ქონებით. თუ ეს ტვირთი არ მოიხსნება თქვენი საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე, გარიგების დასრულების შემდეგ ეს პრობლემა თქვენი გახდება. თქვენი იურისტი ატარებს ამ შემოწმებას და უზრუნველყოფს, რომ დეველოპერის ნებისმიერი იპოთეკა გაუქმებული იყოს ხელმოწერის დღემდე ან იმავე დღეს.

ხელშეკრულების პირობები, რომლებიც თქვენს წინააღმდეგ მუშაობს

კერძო ნასყიდობის ხელშეკრულებას ადგენს დეველოპერის იურიდიული გუნდი. ეს ცინიზმი არ არის — უბრალოდ, ასეა მოწყობილი ხელშეკრულებების სამყარო. დეველოპერის ხელშეკრულებებში ჩვეულებრივ გვხვდება პუნქტები მიწოდების ვადის დარღვევის ჯარიმებთან დაკავშირებით (ხშირად სუსტი ან საერთოდ არარსებული), ფორსმაჟორის განმარტება, ცვლილებები, რომელთა გატარებაც შესაძლებელია მყიდველის თანხმობის გარეშე, და მყიდველის მიერ გარიგებიდან გასვლის შედეგები. თუ ვინმე ამ პუნქტებს თქვენს ინტერესებში არ განიხილავს, თქვენ ხელს აწერთ დოკუმენტს, რომელიც ბოლომდე არ გაგიგიათ, შესაძლოა თქვენთვის უცხო ენაზეც კი, და თანხმდებით პირობებზე, რომლებზეც, თუ სათანადოდ აგიხსნეს, შესაძლოა არასდროს დათანხმებულიყავით.

საგადასახადო და გარიგების შემდგომი ხარვეზები

როგორც ჩვენს არარეზიდენტი მყიდველების იურიდიულ ჩეკ-ლისტში აღვნიშნეთ, საკუთრებასთან დაკავშირებული ვალდებულებები ნოტარიუსთან ხელმოწერით არ სრულდება. საგადასახადო დეკლარაციები, კომუნალური მომსახურების გადაფორმება, საზოგადოებაში რეგისტრაცია და ყოველწლიური არარეზიდენტთა საშემოსავლო გადასახადის დეკლარაცია — ყველა ეს საკითხი ყურადღებას მოითხოვს გარიგების დასრულების შემდეგაც. მყიდველები, რომლებსაც დამოუკიდებელი წარმომადგენლობა არ ჰყოლიათ, ხშირად ამ ვალდებულებებზე გვიან იგებენ — მაშინ, როცა უკვე ჯარიმები დაგროვილია.

რას აკეთებს რეალურად დამოუკიდებელი უძრავი ქონების იურისტი ესპანეთში

სათანადო იურიდიული წარმომადგენლობის მოცულობა მთელ გარიგებას მოიცავს, დასაწყისიდან დასრულებამდე:

• NIE-ს გაფორმება მინდობილობის საფუძველზე, რათა ამ ეტაპისთვის ესპანეთში ჩამოსვლა საჭირო არ იყოს
• დეველოპერის სისრულის შემოწმება (due diligence) — ფინანსური მდგომარეობა, ნებართვები, გამოცდილება და ის, აქვს თუ არა პროექტს ყველა საჭირო ლიცენზია
• რეზერვაციის ხელშეკრულების განხილვა და მოლაპარაკება, სანამ რაიმე თანხა გადახდილი იქნება
• კერძო ნასყიდობის ხელშეკრულების სრული განხილვა, წერილობითი რჩევებით ყოველ რისკის შემცველ პუნქტზე
• საბანკო გარანტიის შემოწმება როგორც რეზერვაციის ეტაპზე, ისე ყოველ შემდგომ გადახდაზე
• Registro-ს წინასწარი შემოწმება სუფთა საკუთრების უფლების დასადასტურებლად
• licencia de primera ocupación-ის შემოწმება ნოტარიუსთან ხელმოწერამდე
• ნოტარიუსთან წარმომადგენლობა თქვენს ნაცვლად, თუ პირადად არ ესწრებით
• გადასახადების გადახდა (IVA და AJD) კანონით დადგენილ 30-დღიან ვადაში
• მიწის რეესტრში წარდგენა და რეგისტრაციის დასრულების დადასტურება
• ფისკალური წარმომადგენლობა და შემდგომში ყოველწლიური IRNR დეკლარირება

ეს არ არის დამატებითი, არჩევითი სერვისების ჩამონათვალი — ეს არის უცხოურ იურისდიქციაში ქონების შეძენის სრული იურიდიული პროცესი. საკითხი ისაა, ვინმე თქვენს ინტერესებში სათანადოდ ასრულებს თუ არა ამ სამუშაოს, თუ ეს მხოლოდ დეველოპერის ინტერესებისთვის საკმარისი ხარისხით კეთდება.

რა ღირს დამოუკიდებელი იურიდიული წარმომადგენლობა

დამოუკიდებელი კონვეიანსინგის იურისტები ესპანეთში ჩვეულებრივ იღებენ ჰონორარს შესყიდვის ფასის დაახლოებით 1%-ის ოდენობით, პლუს დღგ. ეს მოიცავს ზემოთ აღწერილ სრულ სამუშაოს. კონტექსტისთვის: ეს არის ერთჯერადი პროფესიული ჰონორარი, რომელიც იცავს იმას, რაც სავარაუდოდ თქვენი ერთ-ერთი ყველაზე დიდი ფინანსური ვალდებულებაა. ეს არ არის ხარჯი, რომლის გამოტოვებაც შესაძლებელია — ეს არის სისწორის ფასი.

Legado Inmobiliaria ექსკლუზიურად დამოუკიდებელ იურისტებთან თანამშრომლობს. ჩვენ არცერთ იურიდიულ ფირმასთან არ გვაქვს კომერციული ურთიერთობა — უბრალოდ, არ წავიყვანთ მყიდველს გარიგებაში ისე, რომ სათანადო იურიდიული წარმომადგენლობა არ ჰქონდეს. ეს არ არის ჩვენი მუშაობის სტილი და, ჩვენი აზრით, არც ესპანეთში პასუხისმგებლიანი ქონების შეძენის სტილი.

თუ უკვე ეძებთ ქონებას Costa Blanca-ზე და გსურთ ზუსტად გაიგოთ, როგორ ჯდება იურიდიული პროცესი მთელ ვადებში, ჩვენთან საუბარი მხოლოდ თხუთმეტ წუთს წაიღებს. მოგვწერეთ ჩატში — არანაირი ფორმები, არანაირი ლოდინი.

ხშირად დასმული კითხვები

დეველოპერის მიერ რეკომენდებულ იურისტს მართლა არ შეუძლია ჩემს ინტერესებში იმუშაოს?

იურისტს პროფესიული ვალდებულება აქვს, იმოქმედოს კლიენტის ინტერესებში. საკითხი ეთიკური არაა — ის სტრუქტურულია. იურიდიულ ფირმას, რომელსაც დეველოპერთან მუდმივი კომერციული ურთიერთობა აქვს, ინსტიტუციური სტიმული აქვს, ეს ურთიერთობა შეინარჩუნოს. ეს ქმნის ინტერესთა კონფლიქტს, თუნდაც დახვეწილს, რომელიც არ ექნება დამოუკიდებელ ფირმას, რომელიც მხოლოდ თქვენ მიერაა დანიშნული. საერთაშორისო უძრავი ქონების შეძენისას პროფესიული სტანდარტი სწორედ დამოუკიდებელი წარმომადგენლობაა.

ნოტარიუსი ხომ არ იცავს მყიდველს?

ნოტარიუსი ადასტურებს გარიგებას და მის იურიდიულ ფორმას. ის ამოწმებს პირადობას, ხმამაღლა კითხულობს აქტს და უზრუნველყოფს, რომ დოკუმენტი ესპანურ კანონმდებლობას შეესაბამებოდეს. ის არ განიხილავს ხელშეკრულებას თქვენს ინტერესებში, არ გაძლევთ რჩევებს მისი პუნქტების შესახებ, არ ამოწმებს საბანკო გარანტიას და არ დაგეხმარებათ გარიგების შემდგომ საგადასახადო ვალდებულებებში. ნოტარიუსი პროცესის მნიშვნელოვანი ნაწილია — მაგრამ ის იურიდიულ წარმომადგენლობას ვერ ჩაანაცვლებს.

შემიძლია ჩემი ქვეყნის იურისტმა უზრუნველყოს ეს შესყიდვა?

თქვენი ქვეყნის იურისტს შეუძლია გარიგებაზე რჩევის მოცემა და დოკუმენტების განხილვა, თუმცა ესპანური კანონმდებლობა მოითხოვს, რომ პროცედურული ეტაპები — NIE-ს გაფორმება, Registro-ს შემოწმებები, ნოტარიუსთან წარმომადგენლობა, გადასახადების გადახდა და მიწის რეესტრში წარდგენა — შეასრულოს ესპანეთში კვალიფიციური და რეგისტრირებული იურისტი. საერთაშორისო მყიდველების უმეტესობისთვის პრაქტიკული გამოსავალი არის ესპანური იურიდიული ფირმა, სადაც მრავალენოვანი პერსონალი მუშაობს და გამოცდილება აქვთ არარეზიდენტებთან მუშაობაში.

თუ თავად ვიპოვე იურისტი — Legado მაინც ითანამშრომლებს ჩემთან?

დიახ, რა თქმა უნდა. შესაძლოა უკვე გყავდეთ სანდო იურიდიული ფირმა ესპანეთში, ან ის ოჯახის წევრმა ან თქვენი ქვეყნის სპეციალისტმა გირჩიოთ. მთავარია, თქვენი იურისტი დამოუკიდებელი იყოს დეველოპერისგან. ჩვენ სიამოვნებით ვითანამშრომლებთ ნებისმიერ კვალიფიციურ დამოუკიდებელ იურისტთან და პროცესის განმავლობაში კოორდინაციას გავუწევთ მას.

რომელ ეტაპზე უნდა დავნიშნო იურისტი?

სანამ რაიმეზე ხელს მოაწერთ. რეზერვაციის ხელშეკრულება არის გარიგების პირველი იურიდიულად სავალდებულო დოკუმენტი და მას თან ახლავს ავანსის გადახდა. თქვენმა იურისტმა ის ხელმოწერამდე უნდა გადახედოს. იდეალურ შემთხვევაში, იურისტი დანიშნეთ იმავე დროს, როცა სერიოზულად იწყებთ ქონების დათვალიერებას, ან ამაზე ადრეც — რომ ის მზად იყოს სწრაფად იმოქმედოს, როცა თქვენთვის სასურველ ვარიანტს იპოვით.