Hvers vegna þú þarft óháðan lögfræðing á Spáni — og hvað gerist ef þú sleppir því
Gestor verktakans er ekki lögfræðingurinn þinn. Notarinn er ekki lögfræðingurinn þinn. Hér er það sem óháður fasteignalögfræðingur á Spáni gerir í raun — og hvað það kostar að sleppa því.
Sölufulltrúi framkvæmdaraðilans er hlýlegur, fagmannlegur og traustvekjandi. Skrifstofan er glæsileg. Tölvuteikningarnar eru fallegar. Og einhvers staðar í samtalinu segir hann eitthvað á þessa leið: „Ekki hafa áhyggjur af lögfræðihliðinni — gestorinn okkar sér um allt." Þetta er sagt eins og í framhjáhlaupi, eins og lögfræðiferlið væri smávægilegt pappírsatriði frekar en augnablikið þegar peningarnir þínir renna til erlends fyrirtækis í erlendu lögsagnarumdæmi. Þetta er einmitt augnablikið þar sem þú þarft sjálfstæðan lögfræðing á Spáni sem vinnur fyrir þig — ekki þann sem verið er að mæla með.
Munurinn á notarius publicus, gestor og þínum eigin lögfræðingi
Það ríkir viðvarandi ruglingur meðal erlendra kaupenda um hver gerir hvað í spænskum fasteignaviðskiptum. Að misskilja þetta getur reynst dýrkeypt.
Notarius publicus (notarí) er opinber embættismaður sem staðfestir afsalið og að það sé lagalega rétt úr garði gert. Notarinn fer ekki yfir samninginn með þína hagsmuni að leiðarljósi, staðfestir ekki að bankaábyrgð framkvæmdaraðilans sé í gildi og veitir þér enga ráðgjöf um skattalegar afleiðingar kaupanna. Hlutverk notarans er formlegt og hlutlaust — ekki verndandi fyrir þig.
Gestor framkvæmdaraðilans er stjórnsýslusérfræðingur sem starfar fyrir eða er ráðinn af framkvæmdaraðilanum. Hann sér um pappírsvinnuna af skilvirkni. Hann starfar líka fyrir hinn aðilann í viðskiptunum þínum. Hversu elskulegur sem hann kann að vera, þá liggur tryggð hans hjá fyrirtækinu — ekki hjá þér.
Lögfræðingurinn sem framkvæmdaraðilinn mælir með er í gráu svæði sem ætti að vekja áhyggjur hjá hverjum kaupanda. Lögmannsstofa sem er í viðvarandi viðskiptasambandi við framkvæmdaraðilann hefur augljósan hag af því að viðhalda því sambandi. Það er ekki það sama og að vinna eingöngu í þína þágu.Sjálfstæði fasteignalögfræðingurinn þinn er ráðinn af þér, launaður af þér og ber ábyrgð gagnvart þér einum. Þessi munur skiptir máli á öllum stigum kaupanna.
Hvað fer raunverulega úrskeiðis án sjálfstæðrar lögfræðilegrar ráðgjafar
Áhættan er ekki fræðileg. Hún fylgir mjög fyrirsjáanlegu mynstri.
Bankaábyrgðin sem vantar eða er ógild
Spænsk lög krefjast þess að framkvæmdaraðilar sem selja fasteignir áður en byggingu lýkur haldi öllum greiðslum kaupenda á vernduðum reikningi, tryggðum með bankaábyrgð (aval bancario) eða tryggingu. Ljúki framkvæmdaraðilinn ekki verkinu á kaupandinn rétt á fullri endurgreiðslu með vöxtum. Þessi vernd virkar aðeins ef ábyrgðin er raunverulega til staðar, nær yfir hverja einustu greiðslu og er skráð á réttan kaupanda.
Sjálfstæðir lögfræðingar athuga þetta í hvert sinn, fyrir hverja greiðslu. Kaupendur án lögfræðilegrar aðstoðar uppgötva stundum — eftir að framkvæmdaraðilinn hefur brugðist — að ábyrgðin var aldrei gefin út, var útrunnin eða náði ekki yfir millifærslur á byggingartíma. Á þeim tímapunkti breytist endurheimt fjárins í málaferli í stað einfaldrar endurgreiðslu.
Veðbönd og kvaðir á eigninni
Áður en kaup eru fullgerð þarf leit í Registro de la Propiedad (fasteignaskrá) að staðfesta að eignin sé laus við veðbönd, kvaðir og lagalegar kröfur. Framkvæmdaraðili gæti hafa veðsett landið eða framkvæmdina til fjármögnunar. Sé það veð ekki afmáð áður en þinglýsing eignarréttar þíns fer fram, verður það þitt vandamál eftir kaupin. Lögfræðingurinn þinn framkvæmir þessa leit og tryggir að öll veð framkvæmdaraðilans séu felld niður eigi síðar en á undirritunardegi.
Samningsákvæði sem vinna gegn þér
Einkakaupsamningurinn er saminn af lögfræðiteymi framkvæmdaraðilans. Þetta er ekki tortryggni — svona virka samningar einfaldlega. Samningar framkvæmdaraðila innihalda yfirleitt ákvæði um sektir vegna afhendingartafa (eða skort á raunverulegum slíkum), skilgreiningar á force majeure, breytingar á forskriftum sem heimilar eru án samþykkis kaupanda, og afleiðingar þess ef kaupandi hættir við. Án þess að einhver fari yfir þessi ákvæði með þína hagsmuni að leiðarljósi undirritarðu skjal sem þú hefur ekki að fullu skilið, á tungumáli sem gæti verið þér framandi, og skuldbindur þig til skilmála sem þú hefðir kannski ekki samþykkt hefðu þeir verið útskýrðir.
Eyður í skattamálum og eftir undirritun kaupsamnings
Eins og fjallað var um í lagalega gátlistanum okkar fyrir erlenda kaupendur ljúka skyldur eigandans ekki hjá notarianum. Skattframtöl, yfirfærsla veitna, skráning í húsfélag og árlegt skattframtal fyrir erlenda íbúa (IRNR) krefjast öll athygli eftir að kaupum lýkur. Kaupendur sem notuðust ekki við sjálfstæða lögfræðiaðstoð uppgötva þessar skyldur oft of seint — og þá hafa sektir þegar safnast upp.
Hvað gerir sjálfstæður fasteignalögfræðingur á Spáni í raun og veru
Umfang réttrar lögfræðiaðstoðar nær yfir öll skeið viðskiptanna:
- Umsókn um NIE-númer með umboði, svo þú þurfir ekki að ferðast til Spánar vegna þessa skrefs
- Áreiðanleikakönnun á framkvæmdaraðilanum — fjárhagsstaða, byggingarleyfi, fyrri sögu og hvort framkvæmdin hafi tilskilin leyfi
- Yfirferð og samningaviðræður um pöntunarsamninginn áður en nokkur peningur er lagður fram
- Fullnaðaryfirferð á einkakaupsamningnum, með skriflegri ráðgjöf um sérhvert ákvæði sem felur í sér áhættu
- Staðfesting á bankaábyrgð við pöntun og við hverja síðari greiðslu
- Leit í fasteignaskrá fyrir undirritun til að staðfesta að eignarréttur sé óumdeildur
- Staðfesting á licencia de primera ocupación (byggingarleyfi til fyrstu íbúðar) fyrir undirritun hjá notarí
- Fulltrúaviðvera hjá notaríanum fyrir þína hönd sért þú ekki viðstaddur
- Skattar af kaupunum: staðfesta að IVA leggist á hverja greiðslu til byggingaraðilans og skila AJD (modelo 600) innan 30 virkra daga frá undirritun hjá notarí
- Innsending til fasteignaskrár og staðfesting á lokinni þinglýsingu
- Skattaleg umboðsstaða og árleg IRNR-skil eftir það
Þetta er ekki listi yfir valfrjáls aukaatriði. Þetta er hið heildstæða lögfræðilega ferli við kaup á fasteign í erlendu lögsagnarumdæmi. Spurningin er hvort einhver sinni þessu almennilega í þína þágu, eða hvort það sé einungis gert nægilega vel í þágu framkvæmdaraðilans.
Tökum við fyrsta skrefið?
Verðið er ákveðið af byggingaraðilanum og hækkar eftir því sem framkvæmdum miðar — verð dagsins er það lægsta.
Svona athugar þú spænskan fasteignalögfræðing áður en þú ræður hann
Það er auðvelt að finna lögfræðing á Spáni. Að ganga úr skugga um að hann sé löggiltur, óháður og vinni einungis fyrir þig tekur fimm mínútur — ódýrustu fimm mínútur alls kaupferlisins.
- Skráður hjá spænsku lögmannafélagi. Enginn má starfa sem abogado á Spáni án aðildar að Colegio de la Abogacía (Estatuto General de la Abogacía, grein 7). Biddu um félagsnúmer hans og flettu því upp í opinberri Censo de Letrados hjá spænska lögmannaráðinu: nafn, númer og lögmannafélag birtast á netinu á innan við einni mínútu.
- Enginn annar hans megin við borðið. Lögfræðingi er óheimilt að gæta hagsmuna sem stangast á við þína (grein 51). Spyrðu skriflega hvort hann starfi, eða hafi starfað, fyrir byggingaraðilann eða fasteignasöluna. Svarið á að vera nei.
- Þóknun skrifleg áður en vinna hefst. Lögin skylda lögfræðinginn til að upplýsa þig um þóknun og kostnað fyrirfram, helst í hoja de encargo — undirrituðu umboðsbréfi (greinar 27 og 48). Ekkert bréf, ekkert umboð.
- Ráðgjöf á tungumáli sem þú skilur. Samningsyfirferð sem þú getur ekki lesið ver engan. Biddu um skriflega greinargerð um samninginn á þínu eigin tungumáli.
- Trygging sem þú getur séð. Spurðu hvort hann sé með starfsábyrgðartryggingu og biddu um staðfestingarskjal.
Ef lögfræðingur hikar við einhvern af þessum fimm liðum, þá hefur þú svarið áður en þú hefur greitt eina einustu evru.
Hvað kostar sjálfstæð lögfræðiaðstoð
Sjálfstæðir fasteignalögfræðingar á Spáni rukka að jafnaði um 1% af kaupverði, að viðbættum virðisaukaskatti. Það þóknun nær yfir allt það umfang sem lýst er hér að ofan. Til samanburðar: þetta er einskiptis fagþóknun sem verndar það sem er líklega stærsta einstaka fjárhagslega skuldbinding sem þú munt taka á þig. Þetta er ekki valfrjáls kostnaður. Þetta er verðið fyrir að gera þetta rétt.
Legado vinnur eingöngu með sjálfstæðum lögfræðingum. Við höfum ekkert viðskiptasamband við neina lögmannsstofu — við leiðbeinum einfaldlega ekki kaupanda í gegnum viðskipti án þess að rétt lögfræðiaðstoð sé til staðar. Þannig störfum við ekki, og þannig virkar ábyrg fasteignakaup á Spáni ekki heldur.
Ef þú ert kominn á það stig að skoða eignir á Costa Blanca og vilt skilja nákvæmlega hvernig lögfræðiferlið fellur inn í tímalínuna, þá tekur samtal aðeins fimmtán mínútur. Sendu okkur skilaboð í spjallinu — engin eyðublöð, engin bið.
Algengar spurningar
Getur lögfræðingurinn sem framkvæmdaraðilinn mælir með í alvöru ekki unnið í mína þágu?
Lögfræðingur hefur faglega skyldu til að vinna í þágu skjólstæðings síns. Málið snýst ekki um siðferði — heldur um kerfisbundna hagsmunaárekstra. Lögmannsstofa í viðvarandi viðskiptasambandi við framkvæmdaraðila hefur stofnanalegan hag af því að viðhalda því sambandi. Það skapar árekstur, hversu lúmskur sem hann kann að vera, sem sjálfstæð stofa sem þú einn ræður til starfa hefur ekki. Faglegur staðall í alþjóðlegum fasteignakaupum kveður á um sjálfstæða lögfræðiaðstoð.
Verndar notarinn ekki kaupandann?
Notarinn staðfestir viðskiptin og að þau séu lagalega rétt úr garði gerð. Hann staðfestir auðkenni, les afsalið upphátt og tryggir að skjalið samræmist spænskum lögum. Hann fer ekki yfir samninginn með þína hagsmuni að leiðarljósi, veitir þér ekki ráðgjöf um ákvæði hans, staðfestir ekki bankaábyrgðina og sinnir ekki skattaskyldum þínum eftir kaupin. Notarinn er mikilvægur hluti ferlisins — en hann kemur ekki í stað lögfræðilegrar ráðgjafar.
Get ég fengið lögfræðing frá heimalandi mínu til að sjá um kaupin?
Lögfræðingur frá heimalandi þínu getur veitt þér ráðgjöf og farið yfir gögn. Skrefin sjálf eru hins vegar tekin á Spáni – NIE, undirritun hjá notarí, skattar og fasteignaskrá – og þau annast þú sjálfur á staðnum eða með umboði til þess sem kemur fram fyrir þína hönd. Engin spænsk lög gera lögfræðing að skyldu; án hans stendur þú einn gagnvart samningi sem byggingaraðilinn samdi. Þess vegna velja flestir erlendir kaupendur óháðan lögfræðing sem skráður er á Spáni, talar þeirra tungumál og vinnur aðeins fyrir þá.
Hvað ef ég finn sjálfur lögfræðing — vinnur Legado þá samt með mér?
Já, algjörlega. Þú gætir nú þegar átt í samstarfi við traustverðuga lögmannsstofu á Spáni, eða fengið tilvísun frá fjölskyldu eða fagaðila í heimalandi þínu. Það sem skiptir máli er að lögfræðingurinn þinn sé sjálfstæður gagnvart framkvæmdaraðilanum. Við erum meira en fús til að vinna hlið við hlið með hvaða hæfum sjálfstæðum lögfræðingi sem er og munum eiga samstarf við hann alla leið í gegnum ferlið.
Hvenær þarf ég að ráða lögfræðing?
Áður en þú undirritar nokkuð. Pöntunarsamningurinn er fyrsta lagalega bindandi skjalið í viðskiptunum og því fylgir staðfestingargjald. Lögfræðingurinn þinn þarf að fara yfir hann áður en þú undirritar. Best er að ráða lögfræðing um leið og — eða jafnvel áður en — þú byrjar að skoða eignir af alvöru, svo hann sé tilbúinn að bregðast hratt við þegar þú finnur réttu eignina.
Ókeypis handbók fyrir erlenda kaupendur
NIE, skattar, húsnæðislán fyrir erlenda aðila og dýrustu mistökin. Við sendum hana í tölvupósti.
Tilbúin(n) að skoða raunverulegar eignir?
Notaðu það sem þú hefur lesið – og flakkaðu með betri forsendum.
