Podwójne opodatkowanie Hiszpania-Polska: najem i sprzedaż
Od 1 stycznia 2023 Polska zmieniła sposób rozliczania podatku z Hiszpanii — z automatycznego zwolnienia na obowiązkowy kredyt podatkowy. Jeśli wynajmujesz lub sprzedajesz nieruchomość na Costa Blanca, to realnie zmienia Twój obowiązek wobec polskiego fiskusa.
To nie jest porada podatkowa. Zasady poniżej zostały zweryfikowane u źródeł oficjalnych (polskiego Ministerstwa Finansów i hiszpańskiej Agencia Tributaria) w dniu publikacji. Twoja sytuacja osobista — data nabycia, wysokość dochodu, forma opodatkowania w Polsce — zmienia wynik. Skonsultuj się z doradcą podatkowym przed rozliczeniem.
Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym i wynajmujesz albo sprzedajesz nieruchomość w Hiszpanii, płacisz podatek u źródła, w Hiszpanii — to nie budzi wątpliwości. Pytanie, które naprawdę ma znaczenie, brzmi inaczej: czy polski fiskus też się o ten dochód upomni? Odpowiedź zmieniła się 1 stycznia 2023 roku — od tego dnia obowiązuje inny mechanizm rozliczenia niż wcześniej, i część właścicieli nadal rozlicza się według starych zasad.
Umowa z 1979 roku, wciąż obowiązująca
Polskę i Hiszpanię wiąże umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania podpisana w Madrycie 15 listopada 1979 r., ratyfikowana i obowiązująca od 1982 r. (BOE-A-1982-14239). Zasada podstawowa jest prosta: dochód z nieruchomości — czy to najem, czy zysk ze sprzedaży — podlega opodatkowaniu w kraju, w którym nieruchomość jest położona. Twój dom na Costa Blanca oznacza więc hiszpański podatek u źródła w każdym przypadku: 19% netto od najmu dla rezydenta UE (rozliczane kwartalnie, Modelo 210) i 19% od zysku ze sprzedaży. Do tego umowa nie wnosi nic nowego — nowość leży w tym, co dzieje się po stronie polskiej, żeby ten sam dochód nie został opodatkowany podwójnie.
Zmiana z 2023 roku: koniec automatycznego zwolnienia
Do 2022 roku włącznie Polska stosowała wobec dochodu z Hiszpanii metodę wyłączenia z progresją: dochód hiszpański był zwolniony z polskiego podatku, liczył się tylko do ustalenia stawki na pozostały dochód krajowy. W praktyce oznaczało to, że sam dochód z najmu czy sprzedaży w Hiszpanii — o ile był tam opodatkowany — nie generował żadnego dodatkowego zobowiązania wobec polskiego fiskusa.
Konwencja wielostronna MLI (Multilateral Instrument, OECD) zmieniła tę zasadę dla pary Hiszpania-Polska. Zgodnie z oficjalnym komunikatem polskiego Ministerstwa Finansów (podatki.gov.pl), konwencja weszła w życie między obydwoma krajami 1 stycznia 2022, a nowe zasady — w tym zmiana metody z wyłączenia na proporcjonalne odliczenie (kredyt podatkowy) — obowiązują dla dochodów uzyskanych od 1 stycznia 2023, zarówno dla podatku u źródła, jak i pozostałych podatków. W praktyce: dochód z Hiszpanii trzeba dziś zgłosić polskiemu fiskusowi i rozliczyć z kredytem za podatek już zapłacony w Hiszpanii — nie jest już automatycznie niewidoczny dla polskiego urzędu skarbowego, jak było wcześniej.
- 1982 — rok wejścia w życie umowy Hiszpania-Polska o unikaniu podwójnego opodatkowania (BOE-A-1982-14239), wciąż obowiązującej.
- 1 stycznia 2023 — data, od której konwencja MLI zmieniła metodę rozliczenia dla Polski z wyłączenia na kredyt podatkowy. Źródło: podatki.gov.pl.
- 19% — hiszpański podatek u źródła, zarówno od najmu netto rezydenta UE, jak i od zysku ze sprzedaży. Źródło: Agencia Tributaria.
Zrobimy pierwszy krok?
Cenę ustala deweloper i rośnie ona wraz z postępem budowy — dzisiejsza cena jest najniższa.
Co to znaczy w praktyce dla najmu i dla sprzedaży
Dla najmu: od 2023 roku prywatny najem w Polsce — krajowy i zagraniczny — rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% powyżej, liczonym od przychodu brutto. Dochód z najmu w Hiszpanii trzeba dziś wykazać w zeznaniu PIT-28 i rozliczyć z kredytem za hiszpański podatek już zapłacony. Ponieważ polska stawka ryczałtu liczona od przychodu brutto jest zwykle niższa niż realne obciążenie 19% od dochodu netto w Hiszpanii, kredyt zwykle w całości pokrywa polskie zobowiązanie — ale to nie znaczy, że nie trzeba tego zgłaszać. Właśnie ten obowiązek zgłoszenia, którego wcześniej efektywnie nie było, jest realną zmianą.
Dla sprzedaży: polskie prawo zwalnia z podatku dochodowego zysk ze sprzedaży nieruchomości, jeśli od końca roku kalendarzowego jej nabycia minęło 5 lat — zasada ta, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, dotyczy nieruchomości niezależnie od kraju położenia, więc obejmuje też dom na Costa Blanca. Sprzedaż po tym terminie oznacza zerowy podatek w Polsce, niezależnie od metody rozliczenia z umowy — liczy się wyłącznie hiszpańskie 19%. Sprzedaż przed upływem 5 lat podlega w Polsce podatkowi 19% od zysku, z kredytem za podatek zapłacony w Hiszpanii — obie stawki nominalne są identyczne, ale podstawa opodatkowania (koszty uzyskania przychodu uznawane w każdym kraju) może się różnić, więc dokładny wynik zależy od Twojego rozliczenia, nie da się go z góry założyć jako zerowego.
Zanim rozliczysz się z dochodu z Hiszpanii:
- Sprawdź datę nabycia nieruchomości — od niej liczy się polski 5-letni termin zwolnienia przy sprzedaży.
- Jeśli wynajmujesz, zgromadź hiszpańskie potwierdzenia zapłaty podatku (Modelo 210) — to podstawa kredytu w polskim PIT-28.
- Nie zakładaj z góry, że kredyt pokryje wszystko — sprawdź to z doradcą podatkowym na Twoich konkretnych liczbach.
- Nie myl tego z Modelem 720: to osobny obowiązek zgłoszenia posiadania majątku, nie rozliczenia dochodu z niego.
Legado nie doradza podatkowo, ale pilnujemy, żeby zakup i późniejsze wynajmowanie nieruchomości przebiegały bezpiecznie — sprawdź nasz przewodnik po wynajmie nieruchomości w Hiszpanii dla nierezydenta i realny roczny koszt utrzymania. To ostatnia część serii o podatkach dla polskich kupujących — poprzednie dotyczą podatku od majątku i Modelu 720.
Najczęściej zadawane pytania
Czy istnieje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią?
Tak, podpisana w Madrycie 15 listopada 1979 r. i obowiązująca od 1982 r. (BOE-A-1982-14239). Dochód z nieruchomości — najem i zysk ze sprzedaży — podlega opodatkowaniu w kraju, w którym nieruchomość jest położona, a metoda eliminowania podwójnego opodatkowania po stronie polskiej została zmieniona konwencją MLI od 1 stycznia 2023.
Czy muszę zgłosić w Polsce najem mieszkania w Hiszpanii, skoro już zapłaciłem tam podatek?
Od 1 stycznia 2023 tak — trzeba wykazać ten dochód w polskim zeznaniu PIT-28 i rozliczyć z kredytem za hiszpański podatek zapłacony. Wcześniej, do 2022 r., dochód taki był zwolniony automatycznie. W większości przypadków kredyt pokrywa polskie zobowiązanie w całości, ale sam obowiązek zgłoszenia jest nowy.
Czy sprzedaż domu w Hiszpanii po latach jest zwolniona z podatku w Polsce?
Tak, jeśli od końca roku kalendarzowego nabycia minęło 5 lat — zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ta zasada obejmuje też nieruchomości za granicą. Po tym terminie płaci się wyłącznie hiszpański podatek 19%, bez żadnego dodatkowego zobowiązania w Polsce.
Co dokładnie zmieniło się od 2023 roku?
Konwencja MLI zmieniła metodę eliminowania podwójnego opodatkowania stosowaną przez Polskę wobec dochodu z Hiszpanii — z wyłączenia z progresją (dochód praktycznie niewidoczny dla polskiego fiskusa) na proporcjonalne odliczenie, czyli obowiązkowe zgłoszenie dochodu z kredytem za podatek zapłacony w Hiszpanii.
Czy to jest to samo co Model 720?
Nie. Model 720 to hiszpański obowiązek zgłoszenia samego posiadania majątku za granicą powyżej 50 000 €, opisany w drugiej części tej serii. Rozliczenie dochodu z najmu czy sprzedaży w Polsce to osobny, odrębny obowiązek.
Bezpłatny przewodnik dla zagranicznych kupujących
NIE, podatki, kredyt dla nierezydentów i najdroższe błędy przy zakupie. Wyślemy go e-mailem.
Gotów przeglądać rzeczywiste nieruchomości?
Wykorzystaj przeczytane informacje jako filtr — i przeglądaj z lepszymi kryteriami.
