ახალაშენებული თუ მეორადი უძრავი ქონება ესპანეთში: რაში ცდებიან მყიდველების უმეტესობა "უსაფრთხოებაზე"

მეორადი ბინა უფრო უსაფრთხოდ გვეჩვენება. ეს არის საყოველთაოდ გავრცელებული აზრი და გასაგებიცაა — შეგიძლია ობიექტს ესტუმრო, ოთახებში გაიაროდე, ზუსტად ნახო, რას ყიდულობ. ახალაშენებული ბინა, განსაკუთრებით პროექტის ეტაპზე ნაყიდი, უფრო რისკიან ნაბიჯად აღიქმება. მაგრამ როცა ორივე ტიპის შესყიდვას თან ახლავს სამართლებრივ დაცვას ღრმად ჩავხედავთ, სურათი სრულიად იცვლება. ახალაშენებული თუ მეორადი უძრავი ქონება ესპანეთში — ეს არ არის სიფრთხილისა და რისკის საკითხი. ეს არის საკითხი იმისა, თუ რომელი რისკის დანახვა შეგიძლია და რომელს იღებ შენდაც კი შეუმჩნევლად.

სამართლებრივი დაცვა, რომელიც ახალაშენებულ ბინას ავტომატურად ახლავს

ესპანეთის საკანონმდებლო ჩარჩო ახალაშენებული უძრავი ქონებისთვის აგებულია მყიდველის ინტერესების დასაცავად ისე, როგორც მეორადი ბაზრისთვის უბრალოდ არასდროს ყოფილა — და სტრუქტურულადაც ვერ იქნება. ეს არ არის დამატებითი სერვისები თუ სარეკლამო დაპირებები. ეს არის კანონით დადგენილი მოთხოვნები.

10-წლიანი კონსტრუქციული გარანტია

ესპანეთში ყოველი ახალაშენებული საცხოვრებელი ობიექტი კანონის ძალით უნდა ატარებდეს 10-წლიან კონსტრუქციულ გარანტიას — ათწლიან სადაზღვევო პოლისს, რომელიც აფარებს შენობის კონსტრუქციულ ხარვეზებს. თუ საძირკველი არათანაბრად დაჯდება, თუ საყრდენ კედლებში ბზარები გაჩნდება, თუ კონსტრუქცია რაიმე ფორმით ჩავარდება პროექტირების ან მშენებლობის ხარვეზის გამო — დაზღვევა ამას ფარავს. დეველოპერი კანონით ვალდებულია ეს პოლისი მშენებლობის დასრულებამდე გააფორმოს. თქვენ, როგორც მყიდველი, ამ დაცვას მემკვიდრეობით იღებთ საკუთრების პირველივე დღიდან.

ათ წელზე მეტი ხნის წინ აშენებულ არცერთ მეორად ბინას ეს დაცვა არ ახლავს. ბოლო ათწლეულში აშენებულ ბევრ ბინასაც არ გააჩნია ეს გარანტია, თუ ორიგინალურმა დეველოპერმა ის სწორად არ გააფორმა, ან თუ პოლისს ვადა ამოეწურა. მეორადი ბინის ყიდვისას თქვენ ყიდულობთ ობიექტს ყოველგვარი სავალდებულო კონსტრუქციული გარანტიის გარეშე. ახალაშენებული ბინის ყიდვისას ეს გარანტია კანონით უკვე თან ახლავს.

საბანკო გარანტია პროექტის ეტაპზე გადახდილ თანხებზე

როცა პროექტის ეტაპზე ყიდულობთ ბინას — ანუ მშენებლობის დასრულებამდე — ესპანური კანონმდებლობა დეველოპერს ავალდებულებს, ყოველი თქვენი გადახდილი თანხა დაიცვას საბანკო გარანტიით ან ეკვივალენტური დაზღვევით. თუ დეველოპერი ვერ შეასრულებს ვალდებულებას და ობიექტს ვერ ჩაგაბარებთ, თქვენ გეკუთვნით ყველა გადახდილი თანხის სრული ანაზღაურება კანონით დადგენილი პროცენტთან ერთად. ეს დაცვა არსებობს მხოლოდ იმიტომ, რომ კანონი ავალდებულებს მას, და ის მოქმედებს პირველივე გადარიცხული ევროდან.

მეორად ბაზარზე ანალოგიური დაცვა უბრალოდ არ არსებობს. თუ მეორადი ბინისთვის დეპოზიტს იხდით და გამყიდველი მოგვიანებით გარიგებას უარს ეტყვის, თანხის დაბრუნება დამოკიდებულია ხელშეკრულების პირობებზე და, საჭიროების შემთხვევაში, სასამართლო პროცესზე. ის სისტემური, კანონით უზრუნველყოფილი გარანტიის სტრუქტურა, რასაც პროექტის ეტაპზე ყიდვა გთავაზობთ, უბრალოდ არ არსებობს.

პირველი ექსპლუატაციაში ჩაბარების ლიცენზია

ახალაშენებული ბინების კანონიერად დასახლება — ან ნოტარიუსთან მყიდველზე გაყიდვა — შეუძლებელია ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ გაცემული პირველი ექსპლუატაციაში ჩაბარების ლიცენზიის გარეშე. ეს დოკუმენტი ადასტურებს, რომ ობიექტი აშენებულია დამტკიცებული ტერიტორიული განაშენიანების ნებართვის შესაბამისად და აკმაყოფილებს საცხოვრებლად ვარგისიანობის სტანდარტებს. ეს არის სავალდებულო შემოწმების საფეხური მშენებლობასა და ჩაბარებას შორის.

მეორად ბინებს ეს ლიცენზია უნდა ჰქონდეთ, მაგრამ ყველას როდი აქვს — განსაკუთრებით ძველ ობიექტებს, ან ისეთებს, რომლებიც გაფართოებულია ან გადაკეთებულია შესაბამისი ნებართვის გარეშე. ყიდვის შემდეგ იმის აღმოჩენა, რომ მეორად ბინას სწორი ტერიტორიული დოკუმენტაცია არ გააჩნია, წლების განმავლობაში მოსაგვარებელ პრობლემას ქმნის.

რა ღირს მეორადი ბინის "სანდოობა" სინამდვილეში

მეორადი ბინის სასარგებლო არგუმენტი ისაა, რომ ხედავ, რას ყიდულობ. ეს მართალია. რასაც მყიდველები ხშირად ვერ ხედავენ, ის ხარჯებია, რაც ამას თან ახლავს.

მეორად ქონებას ესპანეთში ერგება ქონების გადაცემის გადასახადი (ITP) IVA-ს ნაცვლად. ვალენსიის რეგიონში ITP-ის განაკვეთი ამჟამად 10%-ია — იგივე, რაც IVA-ს განაკვეთი ახალაშენებულ ბინებზე. საგადასახადო ხარჯი თანაბარია. რაც მეორად ბინას ახლავს და ახალაშენებულს არა, არის რემონტის ბიუჯეტი.

მეორადი ბინა ასახავს წინა მფლობელების დიზაინურ არჩევანს, ცვეთას და გადავადებულ მოვლას. სამზარეულოს განახლება სჭირდება. სააბაზანოს შეცვლა სჭირდება. თხუთმეტი წლის წინ, ძველი სამშენებლო ნორმებით დამონტაჟებულ ელექტრო და წყალგაყვანილობის სისტემებს შეფასება სჭირდება. მყიდველი, რომელმაც საყიდლის ფასი და გარიგების ხარჯები ფრთხილად დაგეგმა, ხანდახან აღმოაჩენს, რომ მეორადი ბინის მისთვის სასურველ დონემდე მისაყვანად საჭიროა მნიშვნელოვანი დამატებითი ინვესტიცია — წინასწარ დაგეგმილი თუ არა.

ახალაშენებულ ბინას არაფერი ამგვარი არ სჭირდება. ყველაფერი შეესაბამება მიმდინარე სამშენებლო ნორმებს, ინფრასტრუქტურა ახალია და სპეციფიკაცია — თქვენი არჩევანით. ხარჯი არის ხარჯი, სხვა არაფერი.

ღირებულების განტოლება: ფასის დაფიქსირება vs ბაზრის ფასად ყიდვა

მეორადი ბინის ყიდვისას იხდით დღევანდელ საბაზრო ფასს რაღაცისთვის, რაც უკვე არსებობს. ეს სამართლიანი გარიგებაა.

როცა კოსტა ბლანკაზე ახალაშენებულ ბინას პროექტის ეტაპზე ყიდულობთ, იხდით დღევანდელ ფასს რაღაცისთვის, რაც 12-24 თვეში ჩაბარდება — ბაზარზე, სადაც ღირებულებები წელიწადში წელიწადს მნიშვნელოვნად იზრდება. ხელმოწერისას ფასი ფიქსირდება. ბაზარი კი გრძელდება. ჩაბარების მომენტში თქვენ საკუთრებაში იღებთ აქტივს, რომლის ღირებულებაც ბაზარზე უფრო მაღალია, ვიდრე თქვენ გადაიხადეთ.

ეს არ არის სპეკულაცია მომავალ პირობებზე. ეს არის ბაზრის არითმეტიკა, სადაც მოთხოვნა ჩრდილოეთ ევროპისა და საერთაშორისო მყიდველების მხრიდან თანმიმდევრულად აღემატება მიწოდებას — რეგიონში, სადაც სტრუქტურული ფაქტორები, როგორიცაა კლიმატი, ინფრასტრუქტურული ინვესტიციები და ხელმისაწვდომობა, უკუქცევის ნიშნებს არ ავლენს. პროექტის ეტაპზე ყიდვის მექანიზმი მყიდველებს აძლევს წვდომას ღირებულების ისეთ სტრუქტურაზე, რომლის შეთავაზებაც მეორად ბაზარს, თავისი ბუნებით, არ შეუძლია.

თანამედროვე სტანდარტები: შენობა თავად სხვაგვარია

ესპანეთმა თავისი სამშენებლო კოდექსი (Código Técnico de la Edificación) მნიშვნელოვნად განაახლა 2000-იან წლებში და კვლავ 2019 წელს, ევროკავშირის შენობების ენერგოეფექტურობის დირექტივის ფარგლებში დაწესებული გაძლიერებული ენერგოეფექტურობის მოთხოვნებით. ახალაშენებული ბინები ამ სტანდარტებს პასუხობს. მეორადი ბინები, როგორც წესი, არა.

პრაქტიკაში ეს ნიშნავს უკეთეს თბოიზოლაციას, დაბალ ენერგოხარჯებს, ეფექტურ გათბობა-გაგრილების სისტემებს და ობიექტებს, რომლებიც კლიმატისთვისაა შექმნილი და არა შემდგომ ადაპტირებული. ეს ასევე ნიშნავს ხელმისაწვდომობას — ლიფტებს, პანდუსებს, კართა სიგანეს — მიმდინარე სტანდარტების მიხედვით აშენებულს, რაც მნიშვნელოვანია როგორც პირადი გამოყენებისთვის, ისე გრძელვადიან პერსპექტივაში ხანდაზმულ საერთაშორისო მყიდველთა სეგმენტისთვის გადაყიდვის ღირებულების თვალსაზრისითაც.

პერსონალიზაციის შესაძლებლობა კიდევ ერთ განზომილებას ამატებს, რასაც მეორადი ბაზარი ვერ გთავაზობთ. თუ ბინას ისეთ ეტაპზე ყიდულობთ, როცა მშენებლობა ჯერ არ მისულა შიდა მოწყობის ფაზამდე, შესაძლოა შეძლოთ იატაკის საფარის, სამზარეულოს სპეციფიკაციის, სააბაზანოს დასრულების და შიდა ტიხრების კონფიგურაციის არჩევა — ისე, რომ ბინა თქვენივე გაკეთდეს პირველივე დღიდან, და არა ვინმეს სხვისი არჩევანის გადაკეთება მოგიწიოთ.

რატომ მუშაობს Legado მხოლოდ ახალაშენებულ ობიექტებთან

ხანდახან გვეკითხებიან: რატომ მხოლოდ ახალაშენებული? გულწრფელი პასუხი ისაა, რომ მყიდველის დაცვა, ღირებულების სტრუქტურა და სამართლებრივი ჩარჩო კოსტა ბლანკაზე ახალაშენებულ ბინებთან დაკავშირებით თანმიმდევრულად უფრო ძლიერია, ვიდრე ის, რასაც მეორადი ბაზარი გვთავაზობს. ჩვენ ვმუშაობთ ჩვენი მყიდველების ინტერესებისთვის. ეს ნიშნავს, რომ ვმუშაობთ იმ სექტორში, სადაც ეს ინტერესები საუკეთესოდ არის დაცული.

საკითხი საკომისიოში არ არის. დეველოპერი იხდის, აგენტს იყენებთ თუ არა. საკითხი იმაშია, რომ შევძლოთ ჩვენივე ნამუშევრის უკან დგომა. როცა მყიდველი, რომელსაც ჩვენ ვუძღვებოდით ახალაშენებული ბინის შესყიდვისას, საკუთრებაში იღებს ობიექტს, მას აქვს ათწლიანი კონსტრუქციული გარანტია, მიმდინარე სტანდარტების მიხედვით აშენებული ბინა და საკუთრების უფლება, რომელიც გადამოწმებულია სუფთა ნაკვეთიდან დასრულებულ შენობამდე. ეს არის უფრო სუფთა, უფრო დასაბუთებადი შედეგი, ვიდრე ის ცვალებადი სურათი, რასაც მეორადი ბაზარი გვთავაზობს.

თუ ახალაშენებულ და მეორად ბინას შორის არჩევანს არჩევთ, ან გსურთ გაიგოთ, რა კონკრეტული ობიექტებია ხელმისაწვდომი კოსტა ბლანკაზე ამჟამად, ეს საუბარი ღირს, სათანადოდ ჩატარდეს. მოგვწერეთ ჩატში — ორივე მხარეს გავივლით ერთად, ყოველგვარი ზეწოლის გარეშე.

ხშირად დასმული კითხვები

გადაცემადია თუ არა 10-წლიანი კონსტრუქციული გარანტია ბინის გაყიდვისას?

დიახ. 10-წლიანი კონსტრუქციული გარანტია ეკუთვნის ობიექტს, არა მფლობელს. თუ ბინას ათწლიანი დაცვის ვადის განმავლობაში გაყიდით, პოლისი ახალ მფლობელზე გადადის. ეს ნამდვილი დამატებითი ღირებულებაა გადაყიდვისას — მყიდველი, რომელიც თქვენს ახალაშენებულ ბინას გარანტიის ვადის ფარგლებში ყიდულობს, იძენს დაცვას, რასაც ძველი მეორადი ბაზარი ვერ სთავაზობს.

რა ხდება, თუ ახალი პროექტის მშენებლობა გვიან ჩაბარდება?

თქვენს კერძო შესყიდვის ხელშეკრულებაში უნდა იყოს ჩაბარების ვადები და, სწორად შედგენილი ხელშეკრულების შემთხვევაში, დაგვიანების შემთხვევის დათქმები — ან ხელშეკრულების გაუქმებისა და სრული თანხის ანაზღაურების უფლება, ან დეველოპერის მიერ გადასახდელი საჯარიმო პირობები. თქვენი დამოუკიდებელი ადვოკატი ხელმოწერამდე ამ პუნქტებზე მოლაპარაკებას ეწევა და ამოწმებს მათ. დაგვიანება არის რისკი ახალაშენებულ ბაზარზე, მაგრამ ეს არის მართვადი, ხელშეკრულებით დაცული რისკი და არა გაუზომავი.

შესაძლებელია თუ არა იპოთეკის აღება პროექტის ეტაპზე ნაყიდ ახალაშენებულ ბინაზე ესპანეთში?

დიახ. ესპანური ბანკები აფინანსებენ პროექტის ეტაპზე ყიდვას, თუმცა იპოთეკის თანხის გაცემა ჩვეულებრივ სრულდება ნოტარიუსთან, ობიექტის მზადყოფნის შემდეგ. მშენებლობის პერიოდში, ეტაპობრივი გადახდები თქვენივე სახსრებით ხდება და დაცულია დეველოპერის საბანკო გარანტიით. თქვენი იპოთეკის ბროკერი წინასწარ, პროცესის დასაწყისში აწესრიგებს პრინციპულ შეთავაზებას, რათა ჩაბარებისას ფინანსური სიურპრიზები არ დაგემართოთ.

რას მოიცავს პერსონალიზაციის შესაძლებლობა კონკრეტულად?

ეს დეველოპერისა და მშენებლობის ეტაპის მიხედვით იცვლება. თუ საკმარისად ადრეულ ეტაპზეა, მყიდველებს შესაძლოა შეეძლოთ სამზარეულოს ავეჯისა და სამუშაო ზედაპირების, სააბაზანოს ფილებისა და სანტექნიკის, მთელი ბინის იატაკის საფარის, შიდა ტიხრების განლაგებისა და ხანდახან ელექტროწერტილების მდებარეობის არჩევა. როცა დეველოპერის სამშენებლო გრაფიკი შიდა მოწყობის ეტაპს მიაღწევს, ეს არჩევანი უკვე ფიქსირდება. რაც უფრო ადრე იყიდით, მით მეტი მოქნილობა გაქვთ.

უფრო ძვირი უჯდება მყიდველს ახალაშენებული ბინის ყიდვა, ვიდრე მეორადის, საერთო ჯამში?

საგადასახადო სტრუქტურა შედარებადია — IVA ახალაშენებულზე და ITP მეორადზე, ორივე 10%-იანი ვალენსიის რეგიონში. ახალაშენებულ ბინას დამატებით ერგება AJD ბეჭდის გადასახადი (1.5%), რაც მეორად ბინას ჩვეულებრივ არ ახლავს. ამის საპირწონედ, ახალაშენებულ ბინას რემონტის ბიუჯეტი და გადავადებული მოვლა არ სჭირდება, ხოლო კონსტრუქციული გარანტია რეალურ ღირებულებას მატებს. საკუთრების პირველი ხუთიდან ათ წლამდე პერიოდის საერთო ღირებულება თანმიმდევრულად ახალაშენებულის სასარგებლოდ იხრება, თუ მეორადი ბინის გამოთვლაში რემონტის ხარჯებს გულწრფელად ჩავთვლით.