Nýbyggingar eða endursala á Spáni: Það sem flestir kaupendur misskilja um „öryggi"

Endursala virkar öruggari. Þannig er hin viðtekna speki, og það er skiljanlegt — þú getur skoðað eignina, gengið um herbergin, séð nákvæmlega hvað þú ert að fá. Nýbygging, sérstaklega á byggingarstigi, virðist meira eins og stökk út í óvissuna. En þegar litið er á þá lagalegu vernd sem hvor kaupmátinn ber með sér, snýst myndin algjörlega við. Valið milli nýbygginga og endursölu á Spáni snýst ekki um varkárni gegn áhættu. Það snýst um hvaða áhættu þú sérð og hverja þú tekur á þig í hljóði, án þess að vita af því.

Lagavernd sem fylgir nýbyggingum sjálfkrafa

Spænska lagaumgjörðin um nýbyggingar hefur verið mótuð með hagsmuni kaupandans í fyrirrúmi á þann hátt sem endursala einfaldlega hefur ekki — og getur ekki, af eðlisfarslegum ástæðum. Þetta eru ekki valfrjálsir aukahlutir eða söluloforð. Þetta eru lagalegar kröfur.

10 ára burðarvirkisábyrgðin

Öll ný íbúðarhúsnæði á Spáni verða samkvæmt lögum að bera 10 ára burðarvirkisábyrgð: tíu ára tryggingu sem nær yfir galla í burðarvirki byggingarinnar. Ef undirstöður sígur ójafnt, ef burðarveggir springa, ef burðarvirkið bregst á einhvern hátt sem rekja má til hönnunar eða framkvæmda — þá grípur tryggingin inn í. Byggingaraðilinn er lagalega skyldugur til að taka þessa tryggingu áður en framkvæmdum lýkur. Þú, sem kaupandi, erfir vernd frá fyrsta degi eignarhalds.

Engin endursölueign sem byggð er fyrir meira en tíu árum ber þessa vernd. Margar eignir byggðar á síðasta áratug gera það heldur ekki, hafi upphaflegi byggingaraðilinn ekki gengið rétt frá tryggingunni eða hafi hún fallið úr gildi. Þegar þú kaupir endursölu, kaupir þú án nokkurrar lögbundinnar burðarvirkisábyrgðar. Þegar þú kaupir nýbyggingu á Spáni, fylgir hún eigninni samkvæmt lögum.

Bankaábyrgðin á greiðslum á byggingarstigi

Þegar þú kaupir á byggingarstigi — áður en eignin er byggð — krefjast spænsk lög þess að byggingaraðilinn verndi hverja greiðslu sem þú innir af hendi með bankaábyrgð eða jafngildri tryggingu. Ef byggingaraðilinn afhendir ekki eignina, áttu rétt á fullri endurgreiðslu allra greiðslna auk lögbundinna vaxta. Þessi vernd er til staðar eingöngu vegna þess að lögin krefjast hennar, og hún gildir frá og með fyrstu evrunni sem greidd er.

Engin sambærileg vernd er til staðar í endursölu. Ef þú greiðir handpeninga fyrir endursölueign og seljandinn neitar síðar að ljúka viðskiptunum, byggist endurheimt á samningsskilmálum og, ef þörf krefur, málaferlum. Það kerfisbundna, lögbundna ábyrgðarform sem nýbygging á byggingarstigi býður upp á er einfaldlega ekki fyrir hendi.

Fyrsta afhendingarleyfið

Nýbyggingar má ekki lögum samkvæmt taka til íbúðar — eða selja kaupanda hjá notara — án fyrsta afhendingarleyfis (licencia de primera ocupación) sem staðaryfirvöld gefa út. Þetta skjal staðfestir að eignin hafi verið byggð í samræmi við samþykkt skipulag og uppfylli búsetuskilyrði. Þetta er skyldubundinn eftirlitspunktur milli byggingar og afhendingar.

Endursölueignir ættu að hafa þetta leyfi, en það eiga ekki allar — sérstaklega eldri eignir eða þær sem hefur verið breytt eða stækkað án viðeigandi leyfa. Að uppgötva, eftir kaup, að endursölueign vanti rétt skipulagsskjöl getur skapað vandamál sem taka mörg ár að leysa úr.

Hvað „vissan" í endursölu kostar í raun

Rökin fyrir endursölu eru að þú sjáir hvað þú ert að fá. Það er satt. Það sem kaupendur sjá oft ekki eru kostnaðirnir sem fylgja því.

Endursölueignir á Spáni bera yfirfærslugjald (ITP) í stað IVA. Í Valencia-héraði er ITP-hlutfallið nú 10% — sama hlutfall og IVA á nýbyggingum. Skattkostnaðurinn er því sá sami. Það sem endursala ber hins vegar, sem nýbygging gerir ekki, er endurbótakostnaðurinn.

Endursölueign endurspeglar hönnunarval, slit og frestaða viðhaldi fyrri eigenda. Eldhús þarf að endurnýja. Baðherbergi þarf að skipta út. Rafmagns- og lagnakerfi sem sett voru upp fyrir fimmtán árum samkvæmt eldri byggingarreglugerðum þarf að meta. Kaupandi sem hefur reiknað vandlega út kaupverð og kaupkostnað uppgötvar stundum að til að koma endursölueign í það horf sem hann vænti þarf umtalsverða viðbótarfjárfestingu — hvort sem hún er fyrirfram áætluð eða ekki.

Nýbygging krefst einskis af þessu. Allt er samkvæmt nýjustu byggingarreglugerð, ný lagnakerfi og þín eigin sérforskrift. Kostnaðurinn er kostnaðurinn.

Verðjafnan: Að festa verð á móti því að kaupa á markaðsverði

Þegar þú kaupir endursölu, greiðir þú núverandi markaðsverð fyrir eitthvað sem er til staðar í dag. Það eru sanngjörn viðskipti.

Þegar þú kaupir nýbyggingu á byggingarstigi á Costa Blanca, greiðir þú verð dagsins í dag fyrir eitthvað sem verður afhent eftir 12 til 24 mánuði — á markaði þar sem verðgildi hefur hækkað umtalsvert ár frá ári. Verðið er fest við undirritun. Markaðurinn heldur áfram að þróast. Við afhendingu tekur þú yfir eign sem markaðurinn metur hærra en þú greiddir fyrir hana.

Þetta eru ekki vangaveltur um framtíðaraðstæður. Þetta er einföld reikningsdæmi markaðar sem hefur ítrekað búið við ónógt framboð miðað við eftirspurn frá norður-evrópskum og alþjóðlegum kaupendum, á svæði með kerfisbundnum drifkröftum — loftslagi, innviðafjárfestingu, samgöngum — sem sýna engin merki um að snúast við. Kaupmátinn á byggingarstigi veitir kaupendum aðgang að verðgildisuppbyggingu sem endursala getur, samkvæmt eðli sínu, ekki boðið upp á.

Nútímastaðlar: Byggingin sjálf er önnur

Spánn uppfærði byggingarreglugerð sína (Código Técnico de la Edificación) verulega á 2. áratug 21. aldar og aftur árið 2019 með auknum kröfum um orkunýtni samkvæmt tilskipun ESB um orkunýtni bygginga. Nýbyggingar uppfylla þessa staðla. Endursölueignir gera það yfirleitt ekki.

Í reynd þýðir þetta betri einangrun, lægri orkureikninga, skilvirkari hitunar- og kælikerfi, og eignir sem eru hannaðar fyrir loftslagið frekar en aðlagaðar að því. Þetta þýðir einnig aðgengi — lyftur, aðgengi fyrir hjólastóla, hurðabreiddir — byggt samkvæmt núgildandi stöðlum, sem skiptir máli bæði fyrir eigin notkun og fyrir endursöluvirði til lengri tíma litið, sérstaklega í ljósi þess að alþjóðlegir kaupendur eru að eldast.

Sérsniðsglugginn bætir við enn einni vídd sem endursala getur ekki boðið upp á. Ef þú kaupir á því stigi þegar framkvæmdir hafa ekki enn náð innréttingarstiginu, gætir þú getað valið gólfefni, eldhúsinnréttingar, baðherbergisáferð, innveggjaskipan — og gert eignina að þinni frá fyrsta degi, í stað þess að þurfa að breyta vali einhvers annars.

Af hverju Legado vinnur eingöngu með nýbyggingar

Við erum stundum spurð að þessu: af hverju eingöngu nýbyggingar? Heiðarlega svarið er að kaupendavernd, verðgildisuppbygging og lagaumgjörð í kringum nýbyggingar á Costa Blanca er samkvæmt reynslu okkar sterkari en það sem endursala býður upp á. Við vinnum í þágu hagsmuna kaupenda okkar. Það þýðir að vinna á því sviði þar sem þeir hagsmunir eru best tryggðir.

Þetta snýst ekki um umboðslaun. Byggingaraðilinn greiðir þau hvort sem þú notar fasteignasala eða ekki. Þetta snýst um að geta staðið á bak við það sem við gerum. Þegar kaupandi sem við höfum leiðbeint í gegnum kaup á nýbyggingu tekur við eigninni, hefur hann 10 ára burðarvirkisábyrgð, eign byggða samkvæmt núgildandi stöðlum, og eignarheimild sem hefur verið yfirfarin frá óbyggðri lóð til fullbúinnar byggingar. Það er hreinni og betur rökstuddur útkoma en sú breytilega mynd sem endursala býður upp á.

Ef þú ert að vega og meta valið milli nýbyggingar og endursölu, eða vilt kynna þér tilteknar eignir sem eru í boði á Costa Blanca núna, er það samtal vel þess virði að taka af alvöru. Sendu okkur skilaboð í spjallinu — við förum yfir báðar hliðar með þér, án nokkurs þrýstings.

Algengar spurningar

Er 10 ára burðarvirkisábyrgðin framseljanleg ef ég sel eignina?

Já. 10 ára burðarvirkisábyrgðin fylgir eigninni, ekki eigandanum. Ef þú selur innan tíu ára verndartímabilsins, framsendist tryggingin til nýja eigandans. Þetta er raunverulegt viðbótarvirði við endursölu — kaupandi sem kaupir nýbyggingu þína innan ábyrgðartímabilsins fær vernd sem eldri endursölueignir geta ekki boðið upp á.

Hvað ef nýbyggingarverkefnið tefst?

Kauploforðið þitt (einkakaupsamningur) ætti að innihalda afhendingarskilmála og, í vel útfærðum samningi, ákvæði um tafir — annaðhvort rétt til riftunar með fullri endurgreiðslu, eða sektarákvæði sem byggingaraðilinn þarf að greiða. Óháður lögmaður þinn semur um og fer yfir þessi ákvæði áður en þú skrifar undir. Tafir eru áhætta í nýbyggingum; það er stjórnanleg, samningsbundin áhætta, ekki óútreiknuð áhætta.

Get ég fengið húsnæðislán fyrir nýbyggingu á byggingarstigi á Spáni?

Já. Spænskir bankar lána til kaupa á byggingarstigi, þó lánið sé yfirleitt aðeins fullkomnað (útborgun lánsins) hjá notara þegar eignin er tilbúin. Á byggingartímanum koma greiðslur á áfangaskiptum úr eigin sjóðum þínum og eru verndaðar með bankaábyrgð byggingaraðilans. Lánamiðlari þinn kemur á fyrirfram samþykktu tilboði snemma í ferlinu svo engar fjármögnunaruppákomur verði við afhendingu.

Hvað nákvæmlega felur sérsniðsglugginn í sér?

Það er mismunandi eftir byggingaraðila og byggingarstigi. Nógu snemma í ferlinu geta kaupendur oft valið eldhúsinnréttingar og borðplötur, flísar og innréttingar á baðherbergi, gólfefni um alla eignina, innveggjaskipan, og stundum staðsetningu rafmagnstengla. Þegar framkvæmdaáætlun byggingaraðilans nær innréttingarstiginu eru þessi val orðin föst. Því fyrr sem þú kaupir, því meiri sveigjanleika hefur þú.

Kostar nýbygging meira en endursala í heildina?

Skattaformið er sambærilegt — IVA á nýbyggingum á móti ITP á endursölu, bæði 10% í Valencia-héraði. Nýbygging bætir við AJD-stimpilgjaldi (1,5%) sem endursala ber almennt ekki. Á móti því hefur nýbygging engan endurbótakostnað, engar frestaðar viðhaldsþarfir, og burðarvirkisábyrgð sem bætir raunverulegu virði við. Heildarkostnaður eignarhalds fyrstu fimm til tíu árin hallast jafnan að nýbyggingu þegar endurbótakostnaður er tekinn með í reikninginn af heiðarleika í endursölureikningnum.