Það sem söluráðgjafi nýbyggingar á Spáni segir þér ekki

Meirihluti erlendra kaupenda sem festa kaup á nýbyggingu á Spáni talar aldrei við neinn annan en sölufulltrúa byggingaraðilans. Það er ekki gagnrýnisvert — það er í raun eðlilegt. Söluráðgjafinn er vel að sér, svarar hratt og er oft einlæglega ánægjulegur í samskiptum. Vandamálið liggur ekki í persónunni. Vandamálið liggur í kerfinu sjálfu. Það eru hlutir sem söluráðgjafi nýbyggingar á Spáni er einfaldlega ekki í stöðu til að segja þér — ekki vegna óheiðarleika, heldur vegna þess hver borgar honum, fyrir hvern hann vinnur og hvað honum er ætlað að ná fram. Þegar þú skilur muninn á því sem hann getur sagt og því sem hann getur ekki sagt, breytast öll samtöl sem þú átt eftir að eiga við hann.

Af hverju kerfið skiptir meira máli en manneskjan

Sölusveit byggingaraðilans hefur skýrt hlutverk: að selja íbúðir á sem hagstæðustum kjörum fyrir byggingaraðilann. Þetta er ekki galli á kerfinu — þetta er kerfið. Söluráðgjafinn getur verið frábær í starfi sínu, hlýlegur í framkomu og fullkomlega heiðarlegur í öllu sem hann segir. En það er ákveðinn flokkur upplýsinga sem hann getur ekki gefið þér, því að gera það heiðarlega myndi þýða að vinna gegn hagsmunum þeirra sem ráða hann til starfa. Þetta snýst ekki um óheiðarlega aðila. Þetta snýst um kerfislægar takmarkanir sem gilda óháð ásetningi hvers og eins. Þegar þú skilur þessar takmarkanir hættirðu að leita upplýsinganna þar sem þær eru ekki til staðar — og byrjar að leita á réttum stað.

Fimm atriði sem söluráðgjafinn getur ekki sagt þér hlutlaust

1. Hvort afhendingartíminn sé raunhæfur

Afhending nýbygginga á Spáni dregst reglulega sex til tólf mánuði fram yfir dagsetninguna sem stendur í bæklingnum. Þetta á við um alla greinina og er ekki alltaf byggingaraðilanum að kenna — byggingartími er flókinn og verður fyrir áhrifum af aðfangakeðjum, leyfisveitingum og verktakaáætlunum. En söluráðgjafinn getur ekki sagt þér að dagsetningin sem hann gaf upp sé bjartsýn, því það myndi grafa undan sölunni. Hann segir þér að dagsetningin sé áætlunin — sem hún vissulega er. Það sem hann gerir ekki er að gefa þér heiðarlegt mat á líkindabilinu. Óháður fasteignaráðgjafi sem hefur unnið með þessum byggingaraðila áður, eða hefur aðgang að afhendingarsögu hans, getur það. Sá munur skiptir gríðarlegu máli ef þú ert að samræma útleigu, skólaárganga eða lántökur við ákveðinn flutningsglugga.

2. Hvað gerist við sérstöðu/útfærslu ef kostnaður hækkar

Kaupsamningar fyrir nýbyggingar á Spáni innihalda oft ákvæði sem leyfa byggingaraðilanum að gera breytingar á frágangi, efnum eða innréttingum ef aðfangaskilyrði eða kostnaður breytast — innan ákveðinna marka. Þessi ákvæði eru staðlaðar. Söluráðgjafinn mun staðfesta að þetta sé venjubundið. Það sem hann gerir ekki er að fara yfir með þér þær breytingar sem gerðar hafa verið í fyrri verkefnum, eða útskýra nákvæmlega hvar samningurinn dregur mörkin milli ásættanlegrar útskiptingar og samningsbrots. Það er lögfræðileg greining, ekki sala. Óháði lögfræðingurinn þinn gerir það. Lögfræðingurinn sem byggingaraðilinn mælir með hefur aðra hagsmuni.

3. Fyrir hvern lögfræðingurinn sem mælt er með vinnur í raun

Nánast allir byggingaraðilar bjóðast til að vísa þér á lögfræðing. Tilvísunin er kynnt sem þægindi — hér er einhver sem þekkir þessi viðskipti, talar tungumálið þitt, gerir þetta þægilegt. Það kann allt að vera satt. Það sem söluráðgjafinn segir þér ekki er að lögfræðingurinn sem mælt er með er háður byggingaraðilanum um áframhaldandi tilvísanir, og það skapar kerfislægan þrýsting — lúmskan en raunverulegan — til að halda viðskiptum gangandi frekar en að gagnrýna skilmála af krafti fyrir þína hönd. Óháður lögfræðingur sem þú velur sjálf(ur), án tilvísunarsambands við byggingaraðilann, hefur eina skyldu í þessum viðskiptum: gagnvart þér. Munurinn á því hvers hagsmunir eru settir í forgang þegar ákvæði er tvírætt getur verið verulegur.

4. Að þóknun ráðgjafans er þegar innbyggð í kaupin — hvort sem þú notar hann eða ekki

Þetta eru upplýsingarnar sem flestir kaupendur fá aldrei: byggingaraðilinn byggir þóknun sölufulltrúa inn í fjárhagslega uppbyggingu verkefnisins áður en nokkur íbúð er seld. Sú fjárhæð er til staðar óháð því hvort þú komir með óháðan fasteignaráðgjafa eða mætir einn/ein. Ef þú kaupir beint heldur byggingaraðilinn þeirri þóknun eftir. Ef þú vinnur með óháðum ráðgjafa eins og Legado, fjármagnar sama þóknun ráðgjöf fyrir þig — án nokkurs aukakostnaðar. Söluráðgjafinn ætlar ekki að útskýra fyrir þér að peningarnir sem þú heldur að þú sparir með því að kaupa beint hefðu aldrei runnið til þín hvort sem er.

5. Hvenær glugginn fyrir sérsniðnar breytingar lokast

Ef framkvæmdir eru ekki hafnar eða á byrjunarstigi, hafa kaupendur oft rétt á að sérsníða íbúðina sína — eldhúsinnréttingar, gólfefni, flísar á baðherbergi, breytingar á skipulagi þar sem leyfilegt er, uppfærslur á efnum. Þetta er einn af raunverulegum kostum þess að kaupa nýbyggingu. En þessi gluggi lokast eftir því sem framkvæmdum vindur fram, og hann lokast á ákveðnu tímamarki sem er mismunandi eftir byggingaraðila og verkefni. Söluráðgjafinn nefnir kannski að sérsniðning sé í boði. Hann er ólíklegur til að vekja athygli þína að fyrra bragði á því að glugginn sé við það að lokast, því það skapar núning í sölunni og getur vakið upp mál sem byggingaraðilinn vill frekar fresta. Reyndur fasteignaráðgjafi fylgist með þessu og bregst við í tíma — ákvarðanir um sérsniðningu sem teknar eru á réttum tíma kosta ekkert aukalega; ef þeim er ekki sinnt í tíma eru þær ekki lengur í boði, sama hversu mikið þú ert tilbúin(n) að greiða.

Hvernig góð ráðgjöf lítur út í raun

Ekkert af þessu krefst þess að þú vantreystir byggingaraðilanum eða sölusveit hans. Flest nýbyggingarverkefni á Costa Blanca ljúka farsællega og flestir kaupendur upplifa ferlið jákvætt í heildina. Það sem óháð ráðgjöf gerir er að fylla upp í þær sértæku eyður sem söluráðgjafinn getur af kerfislægum ástæðum ekki fyllt — sögu byggingaraðila, yfirferð samninga, lagalega sjálfstæði, raunhæft tímamat og tímasetningu sérsniðningar — svo að þegar viðskiptin ganga í gegn, gerist það á skilmálum sem raunverulega hafa verið yfirfarnir fyrir þína hönd.

Legado vinnur eingöngu fyrir kaupendur á Costa Blanca. Við gætum aldrei hagsmuna byggingaraðila og tökum enga tilvísunarþóknun frá þriðja aðila. Þegar við segjum þér að afhendingarsaga byggingaraðila sé traust eða að samningsskilmálar séu staðlaðir, þá er það vegna þess að við höfum sjálf farið yfir það sem þinn ráðgjafi — ekki sem aðili sem stýrir sambandi við viðskiptavin sem við erum háð fyrir framtíðarviðskipti. Skoðaðu nýbyggingar sem í boði eru núna á Costa Blanca til að sjá hvað við erum að vinna með, eða lestu meira um af hverju það kostar meira en það sparar að kaupa beint af byggingaraðila.

Ef þetta vekur upp spurningu um ákveðið verkefni sem þú ert að skoða, eða samtal sem þú hefur nú þegar átt við sölusveit, þá er það nákvæmlega þess virði að senda okkur línu. Sendu okkur skilaboð í spjallinu — engin eyðublöð, engin bið.

Algengar spurningar

Er söluráðgjafi byggingaraðilans lagalega skyldugur til að upplýsa um tiltekin atriði?

Spænsk neytendaverndarlöggjöf krefst þess að tilteknar staðreyndir séu upplýstar — lagaleg staða eignarinnar, tæknilegar forskriftir, greiðsluskilmálar. Hún krefst ekki að söluráðgjafinn upplýsi að fyrra bragði um upplýsingar sem skaða vinnuveitanda hans, svo sem sögu um seinkaðar afhendingar eða tilvist óháðrar lögfræðilegrar ráðgjafar. Lögin setja gólf. Óháð ráðgjöf lyftir þér upp fyrir það.

Get ég spurt söluráðgjafann beint um afhendingarsögu byggingaraðilans?

Þú getur spurt — og svar hans verður heiðarlegt í þeim skilningi að hann segir þér það sem hann veit og það sem honum hefur verið sagt. En hann hefur engan hvata til að rannsaka eða upplýsa að fyrra bragði um afhendingarmistök, og hann veit kannski í raun ekki fulla myndina. Óháður fasteignaráðgjafi sem hefur starfað lengur á markaðnum og með mörgum byggingaraðilum hefur víðari, minna síaða sýn á sama viðfangsefni.

Hver er áhættan ef ég nota lögfræðinginn sem byggingaraðilinn mælir með?

Áhættan liggur ekki í vanhæfni — hún liggur í ósamræmdum hagsmunum. Lögfræðingur sem fær stöðugt verkefni frá byggingaraðila hefur viðskiptalega ástæðu til að viðhalda því sambandi. Það skapar lúmskan þrýsting til að halda viðskiptum gangandi, milda áhyggjuefni, eða ráðleggja að samningsskilmálar séu „staðlaðir“ án þess að þrýsta á um þá sem mætti bæta. Óháður lögfræðingur sem þú velur sjálf(ur) er ekki undir slíkum þrýstingi. Fyrir kaup af þessari stærðargráðu er slíkt sjálfstæði fagleg lágmarkskrafa.

Hvernig veit ég hvort ég er enn innan glugga fyrir sérsniðnar breytingar?

Sérsniðningargluggi ræðst af byggingarstigi, ekki dagatalsdagsetningu — hann lokast þegar framkvæmdir ná því stigi að tilteknar ákvarðanir (burðarvirki, raflagnir, lagnir) verða ekki lengur afturkræfar. Nákvæmt stig er mismunandi eftir byggingaraðila og íbúðartegund. Þetta er eitthvað sem Legado fylgist virkt með fyrir þá kaupendur sem við vinnum með. Ef þú ert nú þegar í viðskiptum án fasteignaráðgjafa, spurðu sölusveit byggingaraðilans beint og fáðu svarið skriflega.

Kostar það mig eitthvað sem kaupanda að nota Legado?

Nei. Byggingaraðilinn greiðir þóknun ráðgjafans óháð því hvort þú komir með óháða ráðgjöf eða ekki — hún er innbyggð í fjárhagslega uppbyggingu verkefnisins frá upphafi. Að vinna með Legado þýðir að sú þóknun fjármagnar einhvern sem vinnur alfarið fyrir þig. Kaupendur sem kaupa beint spara þá peninga ekki — byggingaraðilinn heldur þeim eftir.