Samningar við fasteignakaup á Spáni: Hvað er í raun undirritað

Flestir erlendir kaupendur undirrita þrjá til fimm samninga í ferlinu við að kaupa fasteign á Spáni. Flestir undirrita þá án þess að hafa lesið þá vandlega — ekki af kæruleysi, heldur vegna þess að skjölin eru á spænsku, þéttskrifuð lögfræðilegum orðaforða, og lögð fyrir á þeim tímapunktum þegar spennan yfir kaupunum gerir það að verkum að manni finnst óþarfi að hinkra við. Þetta er eitt af þeim mistökum í öllu kaupferlinu sem auðveldast er að forðast, og afleiðingarnar eru raunverulegar.

Hvers vegna þetta skiptir meira máli en þú heldur

Hvert samningsstig í spænskum kaupum festir í sessi eitthvað sem ekki er auðvelt að vinda ofan af eftir á. Ákvæði sem gleymist við bókun getur takmarkað rétt þinn til viðbragða ef byggingaraðilinn breytir útfærslu eignarinnar. Misskilið skilyrði í fyrirframgreiðslusamningi getur þýtt að fyrirframgreiðslan glatist ef aðstæður breytast. Óathugaður kaupsamningur getur bundið þig við skilmála sem þú samþykktir ekki með fullri vitund.

Skjölin sjálf eru ekki hönnuð til að blekkja. Þau eru staðlað spænsk lögfræðileg gögn. En „staðlað", í lögfræðilegu samhengi, þýðir „samið til að verja þann aðila sem lögmaður hans samdi skjalið." Sá aðili er í öllum tilvikum byggingaraðilinn. Vörn þín kemur frá þínum eigin lögmanni — einum sem lesi þessi skjöl áður en þú undirritar, útskýrir hvað þau þýða og segir þér hverju þú eigir að mótmæla.

Hér er farið yfir hvað hvert af fimm meginskjölunum inniheldur og hverju þú átt að veita athygli á hverju stigi.

Skjal eitt: Vottorð úr fasteignaskrá

Áður en þú undirritar nokkuð, áður en þú greiðir nokkuð, þarft þú vottorð úr fasteignaskrá. Þetta er ekki samningur — heldur útdráttur gefinn út af fasteignaskránni sem sýnir formlega stöðu eignarinnar: hver eigi hana, hvort veðbönd eða kvaðir séu skráðar á hana, og hvort einhver lagaleg deilumál hafi áhrif á eignarréttinn.

Fyrir nýbyggingar staðfestir vottorðið úr fasteignaskránni að byggingaraðilinn sé skráður eigandi lóðarins og að engin kvöð sé til staðar sem myndi flækja yfirfærslu eignarréttar til þín. Það kostar nánast ekkert og tekur einn dag að afla. Sérhver alvarlegur, óháður lögmaður mun óska eftir þessu áður en hann ráðleggur þér að halda áfram.

Skjal tvö: Bókunarsamningur

Bókunarsamningurinn er venjulega fyrsta skjalið sem þú undirritar. Hann tekur eignina af markaði og skuldbindur þig til kaupanna í grundvallaratriðum. Bókunargjald — venjulega hógvær fjárhæð í samanburði við heildarverðið — fylgir þessum samningi.

Það sem margir kaupendur gera sér ekki grein fyrir er að bókunarsamningurinn setur einnig skilmálana fyrir næsta skref. Hann getur innihaldið tímamörk fyrir undirritun fyrirframgreiðslusamnings eða kaupsamnings. Hann getur innihaldið ákvæði um hvað verður um bókunargreiðsluna þína falli þú frá kaupunum. Og hann getur fest útfærslu eignarinnar í sessi — eða mistekist að festa hana með fullnægjandi hætti, sem gefur byggingaraðilanum svigrúm til að skipta um frágang eða efni.

Lögmaður þinn á að fara yfir þetta skjal áður en þú undirritar og bókunargreiðslan er millifærð. Á þessu stigi athugar lögmaður þinn einnig hvort bókunargreiðslan verði varin á sérstökum reikningi, eins og spænsk lög um neytendavernd kveða á um við kaup á eignum sem byggðar eru fyrirfram.

Skjal þrjú: Fyrirframgreiðslusamningur

Fyrirframgreiðslusamningurinn er þar sem skuldbindingin verður umtalsverð. Þetta er venjulega sá tímapunktur þegar veruleg fyrirframgreiðsla — oft um tíu prósent af kaupverðinu — skiptir um hendur. Það er lykilatriði að skilja hvers konar fyrirframgreiðslusamning þú ert að undirrita.

Samningur með gagnkvæmri riftunarheimild (penitential)

Algengasta formið. Samkvæmt slíkum samningi getur hvor aðilinn sem er fallið frá viðskiptunum — en það hefur afleiðingar í för með sér. Falli þú, kaupandinn, frá kaupunum glatar þú fyrirframgreiðslunni. Falli byggingaraðilinn frá þarf hann að endurgreiða þér tvöfalda þá fjárhæð sem þú greiddir. Þetta gagnkvæma viðurlagafyrirkomulag er hið staðlaða form og veitir raunhæfa vernd svo lengi sem fjárhæðin er nógu há til að gera það óaðlaðandi fyrir byggingaraðilann að falla frá.

Samningur án riftunarheimildar (confirmatory)

Fátíðara og óhagstæðara fyrir kaupendur. Samkvæmt slíkum samningi er fyrirframgreiðslan meðhöndluð sem hlutgreiðsla inn á kaupverðið. Falli annar aðilinn frá er úrræðið ekki viðurlagafyrirkomulagið hér að ofan — í staðinn þarf sá aðili sem er misgert við að leita skaðabóta eða krefjast efndar samningsins fyrir dómstólum. Sjáir þú þetta form þarf lögmaður þinn að benda skýrt á það.

Fyrirframgreiðslusamningurinn staðfestir einnig lokaverð, afhendingardag eða áætlað afhendingartímabil, og útfærslu eignarinnar. Öll atriði sem skipta þig máli — grunnmynd, frágangsstig, innréttingar — ættu að koma fram hér eða í viðfestri áætlun.

Skjal fjögur: Kaupsamningur

Kaupsamningurinn er ítarlegasta skjalið í ferlinu. Hann tekur saman allt sem samið hefur verið um til þessa og setur skilmálana fyrir afhendingu. Í kaupum á eignum sem byggðar eru fyrirfram gildir þessi samningur um allt byggingartímabilið — oft átján mánuði upp í þrjú ár — allt til þess að þú stígur fram fyrir notara.

Þetta skjal ætti að tilgreina nákvæmlega hvaða eign er verið að selja (með tilvísun í grunnmynd og útfærslu), greiðsluáætlun, viðurlög sem gilda falli byggingaraðilinn frá því að afhenda á réttum tíma, bankaábyrgðina sem verndar áfangagreiðslur þínar, og skilyrði fyrir því að annar hvor aðilinn megi rifta samningnum.

Bankaábyrgðin er lögbundin krafa við kaup á eignum sem byggðar eru fyrirfram á Spáni. Hún tryggir að takist byggingaraðilanum ekki að ljúka byggingunni fáir þú greiðslur þínar endurgreiddar með vöxtum. Lögmaður þinn þarf að staðfesta að gild ábyrgð sé til staðar áður en þú gengur lengra á þessu stigi. Byggingaraðili sem getur ekki framvísað slíkri ábyrgð er ekki byggingaraðili sem þú ættir að kaupa af.

Undirritaðu þennan samning aldrei án þess að lögmaður þinn hafi farið yfir hann í heild sinni. Þetta er skjalið sem stýrir lagalegu sambandi þínu við byggingaraðilann allt byggingartímabilið.

Skjal fimm: Afsalsskjalið (Título Deed)

Afsalsskjalið er hið notaríska skjal — lokahandtakið sem færir þér lagalegan eignarrétt. Það er undirritað fyrir spænskum notara, sem staðfestir kennitölu aðilanna, les skjalið upp (á spænsku) og skráir viðskiptin.

Lögmaður þinn ætti að vera viðstaddur eða hafa farið yfir uppkast afsalsskjalsins fyrir undirritunardaginn. Notarinn er hlutlaus opinber embættismaður — hann er ekki ráðgjafi þinn. Hann staðfestir viðskiptin; hann verndar ekki þína hagsmuni. Það hlutverk fellur í hlut lögmanns þíns.

Á undirritunardaginn greiðir þú einnig eftirstöðvar kaupverðsins, tilheyrandi skatta (IVA upp á tíu prósent fyrir nýbyggingar, auk stimpilgjalds), notaríukostnað og skráningargjöld hjá fasteignaskránni. Lögmaður þinn ætti að hafa lagt fram fulla kostnaðarsundurliðun vel fyrirfram.

Það eina sem gerir allt þetta einfalt

Hvert stig sem lýst er hér að ofan verður auðvelt í framkvæmd þegar þú hefur óháðan lögmann í þinni þjónustu frá upphafi. Ekki lögmann kynntan af byggingaraðilanum — það er umtalsverður hagsmunaárekstur, jafnvel þótt hann kynni sig sem hlutlausan. Óháður lögmaður, ráðinn og greiddur af þér, sem hefur það hlutverk að verja stöðu þína við hverja undirritun.

Við vinnum með lögmönnum sem sérhæfa sig í kaupum erlendra búsettra á Costa Blanca, sem tala fleiri en eitt tungumál, og sem vita hvaða ákvæði í stöðluðum spænskum byggingaraðilasamningi þarf að skoða nánar. Þegar þú kaupir í gegnum Legado er sú kynning eitt af fyrstu skrefum okkar.

Skoðaðu nýbyggingar sem eru í boði á Costa Blanca núna með það öryggi sem fylgir að vita hvernig ferlið lítur út. Og viljir þú skilja hvernig lagaskrefin raðast utan um ákveðna eign sem þú hefur augastað á, byrjaðu samtalið í netspjallinu.

Algengar spurningar

Þarf ég lögmann til að kaupa fasteign á Spáni sem erlendur ríkisborgari?

Þú ert ekki lagalega skyldugur til að hafa lögmann — en að hafa hann ekki er verulega áhættusamt. Hver samningur í spænskum fasteignakaupum er saminn af lögfræðiteymi byggingaraðilans. Án óháðrar lögmannsþjónustu er engin sem fer yfir þessi skjöl með þína hagsmuni í huga. Alvarlegir kaupendur nýta sér óháða lögmenn. Þetta er ekki valfrjáls vernd; þetta er faglegur staðall.

Hver er munurinn á samningi með gagnkvæmri riftunarheimild og samningi án riftunarheimildar?

Samningur með gagnkvæmri riftunarheimild gerir hvorum aðilanum sem er kleift að falla frá viðskiptunum með fjárhagslegum viðurlögum: kaupandinn glatar fyrirframgreiðslunni, byggingaraðilinn endurgreiðir tvöfalt. Samningur án riftunarheimildar meðhöndlar fyrirframgreiðsluna sem hlutgreiðslu — falli annar aðilinn frá er úrræðið málshöfðun, ekki sjálfvirk viðurlög. Flestir staðlaðir samningar nota fyrra formið, sem er verndandi fyrir kaupendur.

Er fyrirframgreiðsla mín varin fari byggingaraðili í þrot á meðan á byggingu stendur?

Lögum samkvæmt þurfa byggingaraðilar á Spáni að útvega bankaábyrgð sem tekur til allra áfangagreiðslna sem kaupendur greiða fyrir afhendingu. Takist byggingaraðilanum ekki að afhenda eignina tryggir þessi ábyrgð að greiðslur þínar verði endurgreiddar. Lögmaður þinn þarf að staðfesta að gild, einstaklingsbundin ábyrgð sé til staðar áður en þú greiðir verulegar fjárhæðir.

Get ég nýtt mér lögmann sem byggingaraðilinn mælir með?

Þú getur það, en það skapar hagsmunaárekstur. Lögmaður sem byggingaraðilinn kynnir og greiðir — jafnvel þótt hann kynni sig sem óháðan — hefur viðskiptasamband sem er ekki í samræmi við þína hagsmuni. Óháð lögfræðiaðstoð þýðir lögmann sem þú finnur, ræður og greiðir beint, án nokkurs fjárhagslegs sambands við byggingaraðilann.

Hvenær ætti ég að ráða lögmann í kaupferlinu?

Áður en þú undirritar nokkuð. Best er að ráða lögmann áður en þú greiðir bókunargjaldið. Lögmaðurinn þarf að fara yfir bókunarsamninginn, afla vottorðs úr fasteignaskránni og staðfesta lagalega stöðu eignarinnar áður en þú skuldbindur fjármagn. Að ráða lögmann eftir að bókunarsamningurinn er undirritaður er þó enn þá gagnlegt, en þá hefur þú þegar minnkað valmöguleika þína fyrir það fyrsta stig.