Pronájem nemovitosti ve Španělsku: průvodce nastavením pro zahraniční vlastníky

Pronajímat nemovitost na Costa Blance zní jednoduše. Koupíte ji, zařídíte, vystavíte na Airbnb a rezervace se hrnou samy. Spousta kupujících k otázce pronájmu takto přistupuje – a řada z nich pak, bohužel až příliš pozdě, zjistí, že inzerovali nemovitost bez licence, nepodali žádné daňové přiznání a fungují způsobem, který spíš přitahuje pokuty než příjmy. Pronájem španělské nemovitosti jako zahraniční vlastník je reálně proveditelný a může přinášet skutečné výnosy, které citelně sníží náklady na vlastnictví. Vyžaduje to ale, aby bylo předem vyřešeno několik konkrétních věcí – a ověření, zda je to vůbec možné, začíná už před samotnou koupí.

Turistická licence: bez ní legálně krátkodobě nepronajmete

Ve Valencijském společenství – kam Costa Blanca patří – vyžaduje krátkodobý turistický pronájem turistickou licenci vydávanou regionální vládou (Generalitat Valenciana). Nejde o formalitu. Je to zákonná povinnost a provoz bez licence vystavuje vlastníka pokutám, které mohou podle regionálního zákona o cestovním ruchu dosáhnout desítek tisíc eur za jeden přestupek. Platformy jako Airbnb, Vrbo či Booking.com mají zákonnou povinnost zobrazovat čísla licencí a kontroly nejsou jen na papíře.

Získání turistické licence zahrnuje registraci nemovitosti u Registro de Turisme de la Comunitat Valenciana, doložení, že nemovitost splňuje minimální standardy obyvatelnosti, a přidělení registračního čísla. Vyřizuje to váš právník nebo místní daňový poradce a obvykle to trvá několik týdnů. Ještě před podáním žádosti o turistickou licenci musí mít nemovitost vydanou kolaudaci (licencia de primera ocupación) – což je další důvod, proč právní bezvadnost koupě nové nemovitosti hraje roli od prvního dne.

Jakmile je nemovitost zaregistrována, musí se číslo turistické licence objevit ve všech inzerátech, reklamách i smlouvách. Licence je vázaná na nemovitost – pokud ji prodáte, přechází spolu s registrací na nového vlastníka.

Prostudujte si stanovy společenství ještě před koupí

Tohle je krok, který kupující nejčastěji úplně přehlédnou – a přitom může otázku pronájmu vyřešit ještě dřív, než vůbec vznikne.

Ve Španělsku fungují rezidenční komplexy a bytové domy pod správou společenství vlastníků (comunidad de propietarios), které se řídí stanovami odsouhlasenými jeho členy. Tyto stanovy mohou krátkodobé turistické pronájmy v rámci daného komplexu výslovně zakazovat. Od novely zákona o horizontálním vlastnictví z roku 2019 mohou společenství třípětinovou většinou hlasů a kvót odhlasovat omezení nebo úplný zákaz turistických pronájmů – a řada z nich to udělala.

Kupující, který koupí nemovitost s úmyslem krátkodobě ji pronajímat, aniž by si předem ověřil stanovy společenství, může po koupi zjistit, že turistické pronájmy jsou v jeho domě zakázané. Žádost o turistickou licenci mu bude zamítnuta. Jeho plán na příjem z pronájmu prostě neexistuje. Nemovitost, kterou koupil, má jiný způsob využití, než původně počítal.

Stanovy společenství proto prověřujeme jako součást due diligence u každého kupujícího, který uvedl příjem z pronájmu jako součást svého rozhodování. Není to okrajová záležitost – přímo určuje, které projekty jsou vhodné a které ne.

Daň z příjmu z pronájmu pro nerezidenty: čtvrtletně, ne ročně

Zahraniční vlastníci nemovitostí ve Španělsku platí daň z příjmu z pronájmu prostřednictvím IRNR (daň z příjmu nerezidentů). Přiznání i platba probíhají čtvrtletně – do 20 dnů od konce každého kalendářního čtvrtletí. Nepodává se jednou ročně. Zmeškání čtvrtletního termínu s sebou nese penále a přirážky.

Rezidenti EU a EHP: 19 %

Pokud jste daňovým rezidentem v zemi EU nebo EHP, příjem z pronájmu vaší španělské nemovitosti se zdaňuje sazbou 19 %. Rezidenti EU a EHP mají navíc právo odečíst uznatelné náklady od hrubého příjmu z pronájmu ještě před výpočtem daně – včetně úroků z hypotéky, poplatků za správu nemovitosti, pojištění, poplatků společenství, daně IBI, odpisů a nákladů na údržbu přímo souvisejících s obdobími pronájmu. Sazba 19 % se pak uplatní na čistý příjem po odečtech.

Rezidenti mimo EU: 24 %

Pokud jste daňovým rezidentem mimo EU/EHP – což se po brexitu týká i britských kupujících – sazba činí 24 % a pravidla pro odpočty jsou jiná: rezidenti mimo EU si nemohou náklady od příjmu z pronájmu odečítat stejným způsobem. Zdanění sazbou 24 % podléhá celý hrubý příjem z pronájmu. Zejména pro britské kupující jde o změnu po brexitu, která citelně ovlivňuje výpočet čistého výnosu z pronájmu – a měla by se promítnout do vašich odhadů příjmu z pronájmu už ve fázi rozhodování, ne se zjistit až dodatečně.

Období bez pronájmu

I ve chvíli, kdy vaše nemovitost není pronajatá – například když stojí prázdná mimo sezónu – stále podléháte roční dani z příjmu nerezidentů (IRNR) z takzvaného imputovaného (přičteného) příjmu z pronájmu: fiktivního příjmu vypočteného z katastrální hodnoty nemovitosti. Jde o samostatnou, roční povinnost, která platí pro všechny zahraniční vlastníky bez ohledu na to, zda nemovitost skutečně pronajímají. Toto přiznání za vás vyřizuje váš fiskální zástupce.

Správa nemovitosti: praktická infrastruktura

Provozovat krátkodobý pronájem odjinud ze zahraničí bez místní správy prostě reálně nefunguje. Hosté potřebují předání klíčů, asistenci při check-inu, úklid mezi pobyty a místní kontakt pro řešení problémů. Spotřebiče se rozbijí. Trubky protečou. Sousedé si stěžují. Bez někoho na místě dokáže jediná problematická rezervace spustit sérii špatných recenzí, které poškodí váš inzerát na měsíce dopředu.

Profesionální správcovská společnost působící ve vašem regionu zajišťuje komunikaci s hosty, check-in a check-out, úklid a prádlo, koordinaci údržby a často i dynamickou tvorbu cen na jednotlivých platformách. Její poplatek – typicky 15 až 25 % z příjmu z pronájmu – je pro vlastníky-rezidenty EU/EHP odečitatelným nákladem. U vlastníků mimo EU sice nesnižuje daňový základ, zůstává ale provozním nákladem spojeným s provozem pronájmu.

Výběr správcovské společnosti s prokazatelnými zkušenostmi právě s vaším typem projektu a lokalitou se rozhodně vyplatí dělat pečlivě. Její výkon přímo určuje vaši obsazenost, hodnocení od hostů a nakonec i váš výnos. Rádi vám poradíme, kdo se podle naší zkušenosti v jednotlivých částech Costa Blanky osvědčil – jde o typ místní znalosti, kterou lze získat jen roky praxe.

Jak vypadá příjem z pronájmu na Costa Blance ve skutečnosti

Pokud je vše nastaveno správně – platná turistická licence, dobře spravovaný inzerát a nemovitost, která se pro krátkodobý pronájem hodí – může výnos z pronájmu nemovitosti na Costa Blance být opravdu zajímavý. Severní pobřeží (Benidorm, Altea, Calpe) těží z celoroční poptávky poháněné rekreační turistikou, zatímco jižní zóna (Torrevieja, Orihuela Costa) má delší mimosezónu a silnou klientelu evropských rodin.

Konkrétní čísla závisí zcela na dané nemovitosti, její poloze v rámci projektu, blízkosti občanské vybavenosti a kvalitě správy. Sdílíme reálné odhady, ne optimistické – protože kupující, který se rozhodne na základě přehnaně nafouknutých odhadů výnosu z pronájmu, je kupující, který bude zklamaný.

Pokud je příjem z pronájmu součástí vašeho uvažování o koupi na Costa Blance, tenhle rozhovor by měl proběhnout ještě předtím, než se začnete dívat na konkrétní nemovitosti, ne až potom. Určuje totiž, které projekty, lokality a typy jednotek dávají pro vaši situaci smysl. Napište nám v chatu – dáme vám upřímný obrázek reality.

Často kladené otázky

Můžu svou novou nemovitost pronajímat ještě před vydáním turistické licence?

Ne. Provoz bez turistické licence je podle předpisů o cestovním ruchu Valencijského společenství nelegální. Licenci musíte mít v ruce ještě před přijetím prvního platícího hosta. Vyřízení žádosti trvá několik týdnů, proto je praktické začít s žádostí hned, jakmile je potvrzena kolaudace vaší nemovitosti – tedy zpravidla v okamžiku podpisu u notáře nebo krátce před ním.

Jaký je rozdíl mezi krátkodobým turistickým pronájmem a dlouhodobým pronájmem ve Španělsku?

Krátkodobé turistické pronájmy (do 31 dnů) se řídí regionálním zákonem o cestovním ruchu a vyžadují turistickou licenci. Dlouhodobé pronájmy (nad 31 dnů, typicky na základě ročních smluv) spadají pod španělský zákon o městských nájmech (LAU) a turistickou licenci nevyžadují. Dlouhodobé pronájmy mají také jiný daňový režim. Někteří kupující, kteří zjistí, že jejich společenství turistické pronájmy zakazuje, volí místo toho dlouhodobý pronájem – ten je vždy povolen bez ohledu na stanovy společenství a nabízí jiný, ale často stabilnější profil příjmu.

Musím hosty registrovat na policii?

Ano. Španělský zákon ukládá poskytovatelům turistického ubytování povinnost zaregistrovat identifikační doklady hostů u místní policie (Guardia Civil nebo Policía Nacional) do 24 hodin od check-inu. Provádí se to přes online portál. Solidní správcovská společnost to řeší jako standardní součást svých služeb – je to jeden z důvodů, proč profesionální správa při dálkově řízeném pronájmu není volitelná záležitost.

Ovlivní příjem z pronájmu mou daň z příjmu nerezidentů (IRNR)?

Ano. Příjem z pronájmu se musí přiznávat čtvrtletně na formuláři IRNR 210. Jde o samostatnou povinnost oddělenou od ročního přiznání imputovaného příjmu, které podávají všichni zahraniční vlastníci. Rezidenti EU/EHP mohou od zdanitelného příjmu z pronájmu odečíst uznatelné náklady; rezidenti mimo EU platí 24 % z hrubých příjmů z pronájmu. Obě přiznání za vás vyřizuje váš fiskální zástupce – obvykle váš právník nebo místní daňový poradce.

Můžu nemovitost na Costa Blance využívat zároveň jako soukromý dovolenkový dům i jako pronájem?

Ano, a je to vůbec nejběžnější model. V kalendáři správcovské platformy si zablokujete týdny, kdy chcete nemovitost využívat sami, a zbylé období je k dispozici k pronájmu. Turistická licence žádné minimální povinnosti ohledně pronájmu neukládá. Mnoho vlastníků nemovitost využívá čtyři až šest týdnů ročně a zbytek času ji pronajímá – a zjišťují, že příjem z pronájmu s přehledem pokryje poplatky společenství, daň IBI, pojištění a náklady na správu, takže týdny vlastního pobytu jsou fakticky téměř nákladově neutrální.