Novostavba vs. nemovitost z druhé ruky ve Španělsku: V čem se kupující nejčastěji mýlí ohledně „bezpečí"

Nemovitost z druhé ruky působí bezpečněji. To je obecně vžitá představa a je celkem pochopitelná — dům si můžete prohlédnout, projít si jednotlivé místnosti, na vlastní oči vidět, co kupujete. Novostavba, zvláště ve fázi před dokončením, naopak působí jako skok do neznáma. Jenže když se podíváte na skutečnou právní ochranu, kterou oba typy koupě přinášejí, obrázek se otočí úplně naopak. Otázka novostavba vs. nemovitost z druhé ruky ve Španělsku není otázkou opatrnosti proti riziku. Je to otázka toho, která rizika vidíte a která si tiše osvojujete, aniž byste o nich věděli.

Právní ochrana, kterou novostavba nabízí automaticky

Španělský právní rámec pro novostavby byl vystavěn kolem ochrany kupujícího způsobem, jaký u nemovitostí z druhé ruky prostě neexistuje — a strukturálně ani existovat nemůže. Nejde o volitelné doplňky nebo marketingová tvrzení. Jde o zákonné požadavky.

Desetiletá záruka na konstrukci stavby

Každá nová obytná nemovitost ve Španělsku musí ze zákona nést desetiletou konstrukční záruku: desetiletou pojistku kryjící konstrukční vady stavby. Pokud se nerovnoměrně sedne základ, pokud na nosných zdech vzniknou praskliny, pokud konstrukce jakkoli selže z důvodu chyby v projektu nebo provedení — pojištění zasáhne. Developer je ze zákona povinen tuto pojistku sjednat ještě před dokončením stavby. Vy jako kupující tuto ochranu přebíráte hned od prvního dne vlastnictví.

Žádná nemovitost z druhé ruky postavená před více než deseti lety takové krytí nemá. Ani řada nemovitostí postavených v posledních deseti letech ho nemá, pokud ho původní developer nezajistil správně nebo pokud pojistka mezitím vypršela. Když kupujete nemovitost z druhé ruky, kupujete bez jakékoli povinné konstrukční záruky. Když kupujete novostavbu ve Španělsku, tato záruka je k nemovitosti připojena ze zákona.

Bankovní záruka na platby za nemovitost ve výstavbě

Když kupujete nemovitost ve fázi výstavby — tedy ještě před jejím dokončením — španělský zákon vyžaduje, aby developer chránil každou vaši platbu bankovní zárukou nebo odpovídajícím pojištěním. Pokud developer nemovitost nedodá, máte nárok na plnou refundaci všech uhrazených částek včetně zákonných úroků. Tato ochrana existuje jen proto, že ji zákon nařizuje, a platí od prvního převedeného eura.

U nemovitostí z druhé ruky žádná obdobná ochrana neexistuje. Pokud zaplatíte zálohu na nemovitost z druhé ruky a prodávající následně odmítne transakci dokončit, vymáhání závisí na smluvních podmínkách a v případě potřeby na soudním sporu. Systematická, zákonem nařízená struktura záruk, kterou nabízí novostavba ve výstavbě, tu prostě chybí.

Kolaudace (licencia de primera ocupación)

Novostavbu nelze legálně obývat — ani ji prodat kupujícímu u notáře — bez kolaudačního rozhodnutí vydaného místním úřadem. Tento dokument potvrzuje, že nemovitost byla postavena v souladu se schváleným územním rozhodnutím a splňuje standardy obyvatelnosti. Jde o povinný kontrolní bod mezi výstavbou a předáním.

Nemovitosti z druhé ruky by tento dokument mít měly, ale ne všechny ho mají — zvláště starší nemovitosti nebo ty, které byly rozšířeny či upraveny bez příslušných povolení. Zjištění, že nemovitost z druhé ruky postrádá správnou stavební dokumentaci až po koupi, přináší problémy, jejichž řešení může trvat i roky.

Co skutečně stojí „jistota" nemovitosti z druhé ruky

Argument pro nemovitost z druhé ruky zní: vidíte, co kupujete. To je pravda. Co kupující často nevidí, jsou náklady, které s ní přicházejí.

Nemovitosti z druhé ruky ve Španělsku podléhají dani z převodu nemovitostí (ITP) namísto DPH (IVA). V regionu Valencie činí sazba ITP v současnosti 10 % — stejně jako sazba IVA u novostaveb. Daňová zátěž je tedy srovnatelná. Co ale nemovitost z druhé ruky nese navíc a novostavba ne, je rozpočet na rekonstrukci.

Nemovitost z druhé ruky odráží vkus, opotřebení a odložené opravy předchozích majitelů. Kuchyně potřebují modernizaci. Koupelny potřebují výměnu. Elektroinstalace a rozvody vody instalované před patnácti lety podle starších stavebních norem vyžadují posouzení. Kupující, který si pečlivě naplánoval rozpočet na kupní cenu a poplatky spojené s koupí, mnohdy zjistí, že dovést nemovitost z druhé ruky do stavu, jaký očekával, vyžaduje výraznou dodatečnou investici — ať už s ní počítal předem, nebo ne.

Novostavba nic z toho nevyžaduje. Vše odpovídá aktuálním stavebním normám, je zde nová infrastruktura a specifikace podle vašeho přání. Cena je prostě cena.

Rovnice hodnoty: zafixovaná cena versus koupě za tržní cenu

Když kupujete nemovitost z druhé ruky, platíte dnešní tržní cenu za něco, co existuje už dnes. Je to poctivá transakce.

Když kupujete novostavbu ve fázi výstavby na Costa Blance, platíte dnešní cenu za něco, co vám bude předáno za 12 až 24 měsíců — na trhu, jehož hodnoty meziročně výrazně rostou. Cena se zafixuje při podpisu smlouvy. Trh se ale dál pohybuje. Ve chvíli předání přebíráte do vlastnictví aktivum, které trh oceňuje výše, než kolik jste za něj zaplatili.

Nejde o spekulaci ohledně budoucího vývoje. Je to prostá matematika trhu, který dlouhodobě trpí nedostatečnou nabídkou vzhledem k poptávce ze strany severoevropských i dalších mezinárodních kupujících, v regionu se strukturálními faktory — klimatem, investicemi do infrastruktury, dopravní dostupností —, u kterých nic nenasvědčuje obratu. Mechanismus koupě ve fázi výstavby dává kupujícím přístup ke struktuře hodnoty, kterou nemovitost z druhé ruky ze své podstaty nabídnout nemůže.

Moderní standardy: samotná stavba je jiná

Španělsko výrazně aktualizovalo svůj stavební zákoník (Código Técnico de la Edificación) v roce 2000, a znovu v roce 2019, kdy zavedlo přísnější požadavky na energetickou účinnost podle unijní směrnice o energetické náročnosti budov. Novostavby tyto standardy splňují. Nemovitosti z druhé ruky obvykle ne.

V praxi to znamená lepší izolaci, nižší účty za energie, účinnější systémy vytápění a chlazení a nemovitosti navržené přímo pro místní klima, nikoli na ně dodatečně přizpůsobené. Znamená to také bezbariérovost — výtahy, bezbariérové vstupy, šířky dveří — podle aktuálních norem, což hraje roli jak pro osobní užívání, tak pro budoucí prodejní hodnotu vzhledem ke stárnoucí mezinárodní klientele.

Další rozměr, který nemovitost z druhé ruky nabídnout nemůže, přináší okno na personalizaci. Pokud kupujete ve fázi, kdy výstavba ještě nedospěla do fáze vnitřních úprav, můžete si často vybrat podlahy, specifikaci kuchyně, obklady a dlažby v koupelně, uspořádání vnitřních příček — a nemovitost se stane vaší od prvního dne, místo abyste přepracovávali rozhodnutí někoho jiného.

Proč se Legado věnuje výhradně novostavbám

Občas se nás na to ptají: proč jen novostavby? Upřímná odpověď zní, že ochrana kupujícího, struktura hodnoty i právní rámec kolem novostaveb na Costa Blance jsou soustavně silnější než to, co nabízí trh s nemovitostmi z druhé ruky. Pracujeme v zájmu našich klientů. To znamená působit v segmentu, kde jsou tyto zájmy nejlépe naplněny.

Nejde o provizi. Developer ji platí bez ohledu na to, zda využijete realitního makléře, nebo ne. Jde o to, abychom si mohli za svou prací stát. Když klient, kterého jsme provedli koupí novostavby, přebírá vlastnictví, má desetiletou konstrukční záruku, nemovitost postavenou podle aktuálních standardů a vlastnický titul ověřený od holé parcely až po dokončenou stavbu. To je čistší a snáze obhajitelný výsledek než proměnlivý obrázek, který nabízí trh s nemovitostmi z druhé ruky.

Pokud zvažujete rozhodnutí mezi novostavbou a nemovitostí z druhé ruky, nebo chcete znát konkrétní nabídku nemovitostí dostupných právě teď na Costa Blance, stojí za to si o tom promluvit pořádně. Napište nám do chatu — provedeme vás oběma možnostmi bez nátlaku.

Často kladené otázky

Je desetiletá konstrukční záruka převoditelná, pokud nemovitost prodám?

Ano. Desetiletá konstrukční záruka je vázaná na nemovitost, ne na majitele. Pokud nemovitost prodáte v rámci desetileté doby krytí, pojistka se převede na nového majitele. To při dalším prodeji představuje skutečnou přidanou hodnotu — kupující, který si od vás koupí novostavbu ještě v záruční době, získává ochranu, kterou starší nemovitosti z druhé ruky nabídnout nemohou.

Co když se výstavba novostavby zpozdí?

Vaše soukromá kupní smlouva by měla obsahovat podmínky dodání a v případě dobře sepsané smlouvy i ustanovení pro případ zpoždění — buď právo od smlouvy odstoupit s plnou refundací, nebo smluvní pokuty hrazené developerem. Váš nezávislý právník tyto klauzule vyjedná a prověří ještě před podpisem. Zpoždění je u novostaveb reálným rizikem, ale jde o riziko zvladatelné a smluvně ošetřené, ne o riziko neurčité.

Mohu si na novostavbu ve výstavbě ve Španělsku vzít hypotéku?

Ano. Španělské banky hypotéky na nemovitosti ve fázi výstavby poskytují, čerpání úvěru se ale typicky dokončuje až u notáře, když je nemovitost hotová. Během výstavby platíte jednotlivé splátky z vlastních prostředků a tyto platby jsou chráněny bankovní zárukou developera. Váš hypoteční makléř zajistí předběžný příslib úvěru už v rané fázi procesu, takže vás při dokončení nečekají žádná finanční překvapení.

Co přesně zahrnuje okno na personalizaci?

Liší se podle developera a fáze výstavby. Pokud kupujete dostatečně brzy, můžete si často vybrat kuchyňskou linku a pracovní desky, obklady a vybavení koupelny, podlahy v celém bytě, uspořádání vnitřních příček a někdy i umístění elektrických zásuvek. Jakmile harmonogram výstavby dospěje do fáze vnitřních úprav, tyto volby jsou uzavřené. Čím dříve koupíte, tím větší flexibilitu máte.

Vyjde koupě novostavby celkově dráž než nemovitosti z druhé ruky?

Daňová struktura je srovnatelná — IVA u novostaveb versus ITP u nemovitostí z druhé ruky, obojí 10 % v regionu Valencie. U novostaveb přibývá kolek AJD (1,5 %), který se u nemovitostí z druhé ruky obvykle neplatí. Na druhou stranu u novostavby odpadá rozpočet na rekonstrukci, odložená údržba, a navíc přináší konstrukční záruku, která má reálnou hodnotu. Celkové náklady na vlastnictví za prvních pět až deset let jednoznačně vycházejí lépe u novostavby, pokud se náklady na rekonstrukci u nemovitostí z druhé ruky započítají poctivě.