Smlouvy při koupi nemovitosti ve Španělsku: co vlastně podepisujete

Většina zahraničních kupujících podepíše v procesu koupě nemovitosti ve Španělsku tři až pět smluv. A většina je podepíše, aniž by je pořádně přečetla – nikoli z nedbalosti, ale proto, že dokumenty jsou ve španělštině, plné právnického jazyka a předkládají se ve chvílích, kdy nadšení z koupě svádí k tomu, že zpomalit se zdá zbytečné. Přitom jde o jednu z nejsnáze odstranitelných chyb v celém procesu koupě – a má reálné důsledky.

Proč na tom skutečně záleží

Každá fáze smluvního procesu ve Španělsku uzamyká něco, co se pak jen těžko dá vrátit zpět. Přehlédnutá klauzule při rezervaci vám může omezit možnost bránit se, pokud developer později změní specifikaci. Špatně pochopená podmínka v zálohové smlouvě může znamenat propadnutí zálohy, pokud se okolnosti změní. Nezkontrolovaná soukromá kupní smlouva vás může zavázat k podmínkám, které jste vědomě nikdy nepřijali.

Samotné dokumenty nejsou navržené tak, aby klamaly. Jde o standardní španělské právní nástroje. Jenže „standardní“ v právním kontextu znamená „sepsané tak, aby chránily stranu, jejíž právník je vypracoval“. A touto stranou je vždy developer. Vaši ochranu zajišťuje pouze vaše vlastní zastoupení – právník, který si dokumenty přečte dřív, než je podepíšete, vysvětlí vám, co znamenají, a řekne vám, kde je třeba trvat na změně.

Níže najdete přehled toho, co obsahuje každý z pěti klíčových dokumentů a na co si dát v dané fázi pozor.

Dokument první: Výpis z katastru nemovitostí

Než cokoli podepíšete a než zaplatíte jedinou euro, potřebujete výpis z katastru nemovitostí. Nejde o smlouvu – je to výpis vydaný katastrálním úřadem, který ukazuje oficiální stav nemovitosti: kdo je jejím vlastníkem, zda na ní vázne hypotéka nebo jiné zatížení a zda se k ní neváže žádný právní spor.

U novostavby výpis potvrzuje, že developer je zapsaným vlastníkem pozemku a že neexistuje žádné zatížení, které by komplikovalo převod vlastnictví na vás. Stojí téměř nic a jeho vyřízení trvá den. Každý seriózní nezávislý právník si jej vyžádá dřív, než vám doporučí pokračovat.

Dokument druhý: Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je zpravidla prvním dokumentem, který podepisujete. Stahuje nemovitost z trhu a v zásadě vás zavazuje ke koupi. Součástí této smlouvy je rezervační platba – obvykle skromná částka vzhledem k celkové ceně.

Málokdo si uvědomuje, že rezervační smlouva zároveň nastavuje podmínky pro další fázi. Může obsahovat lhůtu, ve které musí být podepsána zálohová smlouva nebo soukromá kupní smlouva. Může obsahovat ustanovení o tom, co se stane s vaší rezervační zálohou, pokud od koupě odstoupíte. A může – nebo naopak nemusí dostatečně přesně – stanovit specifikaci nemovitosti, čímž developerovi ponechává prostor pro záměnu povrchových úprav nebo materiálů.

Váš právník by měl tento dokument prověřit ještě předtím, než jej podepíšete a než odešlete rezervační platbu. V této fázi také právník zkontroluje, zda bude rezervační záloha uložena na chráněném účtu, jak vyžaduje španělské právo na ochranu spotřebitele u koupí nemovitostí ve výstavbě.

Dokument třetí: Zálohová smlouva

Zálohová smlouva je bodem, kde se závazek stává skutečně vážným. Právě zde obvykle mění majitele podstatná záloha – často kolem deseti procent kupní ceny. Je naprosto zásadní vědět, o jaký typ zálohové smlouvy se jedná.

Zálohová smlouva s právem odstoupení (penitenciária)

Nejběžnější forma. Podle tohoto typu smlouvy může kterákoli ze stran od transakce odstoupit – ale s následky. Pokud odstoupíte vy jako kupující, propadá vám záloha. Pokud odstoupí developer, musí vám vrátit dvojnásobek zaplacené částky. Tato oboustranná sankce je standardním výchozím nastavením a poskytuje smysluplnou ochranu, pokud je částka natolik vysoká, že odstoupení developera nevýhodné.

Potvrzující zálohová smlouva (confirmatoria)

Méně častá a pro kupující méně výhodná forma. V tomto případě se záloha považuje za částečnou platbu na účet kupní ceny. Pokud kterákoli strana odstoupí, neuplatní se výše popsaná sankce – poškozená strana se místo toho musí domáhat náhrady škody nebo splnění smlouvy soudní cestou. Pokud narazíte na tuto formulaci, musí na ni váš právník výslovně upozornit.

Zálohová smlouva rovněž potvrzuje konečnou kupní cenu, datum dokončení nebo předpokládané okno předání a specifikaci nemovitosti. Vše, na čem vám záleží – dispozice, úroveň provedení, vybavení – by mělo být uvedeno zde nebo v přiloženém rozpisu.

Dokument čtvrtý: Soukromá kupní smlouva

Soukromá kupní smlouva je nejobsáhlejším dokumentem v celé posloupnosti. Shrnuje vše, na čem se doposud strany dohodly, a stanovuje podmínky pro dokončení koupě. U koupí ve výstavbě tato smlouva řídí celé stavební období – často osmnáct měsíců až tři roky – až do podpisu u notáře.

Tento dokument by měl přesně určit prodávanou nemovitost (s odkazem na dispoziční plán a specifikaci), platební harmonogram, sankce v případě, že developer nedodrží termín předání, bankovní záruku chránící vaše průběžné platby a podmínky, za kterých může kterákoli strana od smlouvy odstoupit.

Bankovní záruka je u koupí ve výstavbě ve Španělsku zákonným požadavkem. Zajišťuje, že pokud developer dostavbu nedokončí, vaše platby vám budou vráceny i s úroky. Váš právník musí před touto fází ověřit, že platná záruka skutečně existuje. Developer, který ji nedokáže doložit, není developer, od kterého byste měli kupovat.

Nikdy tuto smlouvu nepodepisujte, dokud ji váš právník neprostuduje celou. Jde o dokument, který řídí váš právní vztah s developerem po celou dobu výstavby.

Dokument pátý: Kupní smlouva u notáře (escritura)

Escritura je notářský akt – závěrečný úkon, kterým na vás přechází vlastnické právo. Podepisuje se před španělským notářem, který ověří totožnost stran, přečte dokument nahlas (ve španělštině) a zajistí zápis transakce.

Váš právník by měl být přítomen, případně by měl mít návrh escritury prostudovaný ještě před dnem podpisu. Notář je nestranný veřejný úředník – není váš poradce. Ověřuje transakci, ale nechrání vaše zájmy. Tuto roli plní výhradně váš právník.

V den podpisu rovněž doplatíte zbývající část kupní ceny, příslušné daně (IVA ve výši deset procent u novostaveb, plus kolkovné), notářské poplatky a poplatky katastru nemovitostí. Váš právník by vám měl podrobný přehled těchto nákladů poskytnout s dostatečným předstihem.

Jedna věc, díky které je celý proces jednoduchý

Každá výše popsaná fáze je zvládnutelná, pokud máte od začátku po svém boku nezávislého právníka. Ne právníka doporučeného developerem – to představuje závažný střet zájmů, i kdyby se prezentoval jako neutrální. Nezávislého právníka, kterého si sami najmete a zaplatíte a jehož úkolem je hájit vaši pozici při každém podpisu.

Spolupracujeme s právníky, kteří se specializují na koupě nemovitostí ze strany nerezidentů na Costa Blance, hovoří několika jazyky a vědí, kterým klauzulím ve standardní smlouvě španělského developera je třeba věnovat zvýšenou pozornost. Když kupujete přes Legado, zprostředkování tohoto kontaktu je jednou z prvních věcí, které pro vás uděláme.

Prohlédněte si aktuálně dostupné novostavby na Costa Blance s jistotou, že víte, jak celý proces probíhá. A pokud chcete zjistit, jak právní kroky zapadají do konkrétní nemovitosti, o které uvažujete, začněte konverzaci v chatu.

Často kladené otázky

Potřebuji jako cizinec právníka na koupi nemovitosti ve Španělsku?

Ze zákona ho mít nemusíte – ale nemít ho je vážné riziko. Každou smlouvu při koupi nemovitosti ve Španělsku sepisuje právní tým developera. Bez nezávislého zastoupení nemá nikdo, kdo by tyto dokumenty prověřoval ve váš prospěch. Zkušení kupující si nezávislé právníky najímají vždy. Nejde o volitelnou ochranu, ale o standardní profesní postup.

Jaký je rozdíl mezi zálohovou smlouvou s právem odstoupení a potvrzující zálohovou smlouvou?

Zálohová smlouva s právem odstoupení umožňuje kterékoli straně od transakce odstoupit s finanční sankcí: kupující přichází o zálohu, developer vrací dvojnásobek. Potvrzující zálohová smlouva považuje zálohu za částečnou platbu – pokud kterákoli strana odstoupí, náprava se řeší soudní cestou, nikoli automatickou sankcí. Většina standardních smluv používá první formu, která je pro kupující výhodnější.

Je moje záloha chráněna, pokud developer během výstavby zkrachuje?

Ze zákona musí developeři ve Španělsku poskytnout bankovní záruku pokrývající všechny průběžné platby kupujících před dokončením stavby. Pokud developer nedokončí výstavbu, tato záruka zajišťuje vrácení vašich plateb. Váš právník musí před jakoukoli podstatnou platbou ověřit existenci platné individuální záruky.

Mohu využít právníka doporučeného developerem?

Můžete, ale vytváří to střet zájmů. Právník, kterého vám doporučí a zaplatí developer – i kdyby se prezentoval jako nezávislý – má obchodní vztah, který není v souladu s vašimi zájmy. Nezávislé právní zastoupení znamená právníka, kterého si sami najdete, zadáte mu úkol a zaplatíte přímo, bez jakéhokoli finančního vztahu k developerovi.

Kdy bych měl v procesu koupě zapojit právníka?

Ještě předtím, než cokoli podepíšete. Ideálně dříve, než zaplatíte rezervační platbu. Právník musí prověřit rezervační smlouvu, vyžádat výpis z katastru nemovitostí a ověřit právní status nemovitosti dříve, než se zavážete k platbě. Zapojení právníka až po podpisu rezervace má stále smysl, ale v této první fázi už jste si omezili možnosti.