Nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego w Hiszpanii? To, w czym większość kupujących myli się co do „bezpieczeństwa"

Rynek wtórny wydaje się bezpieczniejszy. To powszechne przekonanie i można je zrozumieć — możesz obejrzeć nieruchomość, przejść się po pokojach, zobaczyć dokładnie, co kupujesz. Rynek pierwotny, zwłaszcza zakup na etapie budowy, wygląda na skok w nieznane. Ale kiedy przyjrzeć się rzeczywistym zabezpieczeniom prawnym, jakie niesie ze sobą każdy z tych typów zakupu, obraz odwraca się o 180 stopni. Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym w Hiszpanii to nie kwestia ostrożności kontra ryzyko. To pytanie o to, które ryzyka widzisz, a które bierzesz na siebie po cichu, nawet o tym nie wiedząc.

Zabezpieczenia prawne, które są standardem przy rynku pierwotnym

Hiszpańskie ramy prawne dotyczące nieruchomości z rynku pierwotnego zostały skonstruowane wokół ochrony kupującego w sposób, w jaki rynek wtórny po prostu nie jest — i strukturalnie być nie może. To nie są opcjonalne dodatki ani chwyty marketingowe. To wymogi prawne.

10-letnia gwarancja strukturalna

Każda nowa nieruchomość mieszkalna w Hiszpanii musi z mocy prawa posiadać 10-letnią gwarancję strukturalną — polisę ubezpieczeniową obejmującą wady konstrukcyjne budynku przez dziesięć lat. Jeśli fundament osiądzie nierównomiernie, jeśli na ścianach nośnych pojawią się pęknięcia, jeśli konstrukcja zawiedzie z powodu błędu projektowego lub wykonawczego — ubezpieczenie reaguje. Deweloper jest prawnie zobowiązany wykupić tę polisę przed zakończeniem budowy. Ty, jako kupujący, przejmujesz to zabezpieczenie od pierwszego dnia posiadania nieruchomości.

Żadna nieruchomość z rynku wtórnego wybudowana ponad dziesięć lat temu takiego zabezpieczenia nie posiada. Wiele nieruchomości powstałych w ostatniej dekadzie również go nie ma — jeśli pierwotny deweloper nie zadbał o polisę we właściwy sposób albo jeśli jej ważność już wygasła. Kupując na rynku wtórnym, kupujesz bez żadnej obowiązkowej gwarancji strukturalnej. Kupując na rynku pierwotnym w Hiszpanii, dostajesz ją z mocy prawa razem z nieruchomością.

Gwarancja bankowa na wpłaty przy zakupie na etapie budowy

Kiedy kupujesz nieruchomość na etapie budowy — zanim jeszcze powstanie — hiszpańskie prawo wymaga od dewelopera zabezpieczenia każdej wpłaty gwarancją bankową lub równoważnym ubezpieczeniem. Jeśli deweloper nie dostarczy nieruchomości, masz prawo do pełnego zwrotu wszystkich wpłat wraz z ustawowymi odsetkami. To zabezpieczenie istnieje wyłącznie dlatego, że nakazuje je prawo, i obowiązuje od pierwszego przelanego euro.

Na rynku wtórnym nie ma odpowiednika takiej ochrony. Jeśli wpłacisz zadatek na nieruchomość z drugiej ręki, a sprzedający później odmówi finalizacji transakcji, odzyskanie pieniędzy zależy od warunków umowy, a w razie potrzeby — od procesu sądowego. Systemowej, ustawowo wymaganej struktury gwarancyjnej, jaką oferuje zakup na etapie budowy, po prostu nie ma.

Licencja pierwszego zasiedlenia

Nowych nieruchomości nie można legalnie zamieszkać — ani sprzedać kupującemu u notariusza — bez licencji pierwszego zasiedlenia wydanej przez lokalne władze. Dokument ten potwierdza, że budynek powstał zgodnie z zatwierdzonym pozwoleniem na budowę i spełnia normy mieszkalności. To obowiązkowy punkt kontrolny między zakończeniem budowy a przekazaniem kluczy.

Nieruchomości z rynku wtórnego powinny taką licencję posiadać, ale nie wszystkie ją mają — zwłaszcza starsze budynki lub te, które zostały rozbudowane czy przebudowane bez odpowiednich pozwoleń. Odkrycie po zakupie, że nieruchomość z rynku wtórnego nie ma prawidłowej dokumentacji urbanistycznej, generuje problemy, których rozwiązanie może zająć lata.

Ile naprawdę kosztuje „pewność" rynku wtórnego

Argument za rynkiem wtórnym brzmi: widzisz, co kupujesz. To prawda. To, czego kupujący często nie widzą, to koszty, które temu towarzyszą.

Nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych (ITP) zamiast IVA. We Wspólnocie Walencji stawka ITP wynosi obecnie 10% — dokładnie tyle samo, ile stawka IVA przy nieruchomościach z rynku pierwotnego. Koszt podatkowy jest więc równoważny. Tym, co rynek wtórny niesie ze sobą, a czego nie ma nowa nieruchomość, jest budżet na remont.

Nieruchomość z rynku wtórnego odzwierciedla wybory projektowe, zużycie i zaniedbania konserwacyjne poprzednich właścicieli. Kuchnie wymagają odświeżenia. Łazienki trzeba wymienić. Instalacje elektryczne i hydrauliczne sprzed piętnastu lat, wykonane według starszych norm budowlanych, wymagają oceny. Kupujący, który starannie zaplanował budżet na cenę zakupu i koszty transakcyjne, czasem odkrywa, że doprowadzenie nieruchomości z rynku wtórnego do oczekiwanego standardu wymaga znaczącej dodatkowej inwestycji — zaplanowanej wcześniej lub nie.

Rynek pierwotny niczego takiego nie wymaga. Wszystko jest zgodne z aktualnymi normami budowlanymi, infrastruktura jest nowa, a specyfikacja — Twoja. Koszt jest kosztem, bez niespodzianek.

Równanie wartości: zablokowana cena kontra zakup po cenie rynkowej

Kupując nieruchomość z rynku wtórnego, płacisz dzisiejszą cenę rynkową za coś, co istnieje już dziś. To uczciwa transakcja.

Kupując nową nieruchomość na etapie budowy na Costa Blanca, płacisz dzisiejszą cenę za coś, co zostanie dostarczone za 12–24 miesiące — na rynku, którego wartości rosną znacząco rok po roku. Cena zostaje zablokowana w momencie podpisania umowy. Rynek tymczasem idzie dalej. W momencie odbioru kluczy stajesz się właścicielem aktywa, które rynek wycenia wyżej, niż za nie zapłaciłeś.

To nie są spekulacje na temat przyszłych warunków. To po prostu matematyka rynku, który konsekwentnie ma niedobór podaży w stosunku do popytu ze strony kupujących z Europy Północnej i innych krajów, w regionie o strukturalnych motorach wzrostu — klimacie, inwestycjach infrastrukturalnych, dostępności komunikacyjnej — które nie wykazują żadnych oznak odwrócenia trendu. Mechanizm zakupu na etapie budowy daje kupującym dostęp do struktury wartości, jakiej rynek wtórny z definicji zaoferować nie może.

Nowoczesne standardy: sam budynek jest inny

Hiszpania istotnie zaktualizowała swój kodeks budowlany (Código Técnico de la Edificación) w latach 2000. i ponownie w 2019 roku, wprowadzając zaostrzone wymogi efektywności energetycznej zgodnie z unijną dyrektywą w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Nieruchomości z rynku pierwotnego spełniają te standardy. Nieruchomości z rynku wtórnego zazwyczaj — nie.

W praktyce oznacza to lepszą izolację, niższe rachunki za energię, wydajniejsze systemy ogrzewania i chłodzenia oraz budynki zaprojektowane z myślą o miejscowym klimacie, a nie do niego jedynie dostosowane. Oznacza to również dostępność architektoniczną — windy, podjazdy, szerokość drzwi — zgodną z aktualnymi normami, co ma znaczenie zarówno dla własnego komfortu, jak i długoterminowej wartości odsprzedaży wśród starzejącej się populacji kupujących z zagranicy.

Dodatkowym wymiarem, którego rynek wtórny nie może zaoferować, jest okno personalizacji. Jeśli kupujesz na etapie, gdy budowa nie przeszła jeszcze do fazy wykończenia wnętrz, możesz mieć możliwość wyboru podłóg, wyposażenia kuchni, wykończenia łazienek, układu ścianek działowych — czyniąc nieruchomość swoją od pierwszego dnia, zamiast poprawiać cudze wybory.

Dlaczego Legado współpracuje wyłącznie z rynkiem pierwotnym

Czasem jesteśmy o to pytani: dlaczego tylko rynek pierwotny? Szczera odpowiedź brzmi: zabezpieczenia dla kupującego, struktura wartości i ramy prawne wokół nieruchomości z rynku pierwotnego na Costa Blanca są konsekwentnie silniejsze niż to, co oferuje rynek wtórny. Działamy w interesie naszych klientów. A to oznacza działanie w segmencie, w którym te interesy są najlepiej chronione.

Nie chodzi o prowizję. Deweloper płaci ją niezależnie od tego, czy korzystasz z pośrednika, czy nie. Chodzi o to, żebyśmy mogli stać za tym, co robimy, w pełni przekonani. Kiedy klient, którego przeprowadziliśmy przez proces zakupu nowej nieruchomości, obejmuje ją w posiadanie, ma 10-letnią gwarancję strukturalną, nieruchomość zbudowaną według aktualnych standardów oraz tytuł prawny zweryfikowany od pustej działki aż po ukończony budynek. To czystszy, łatwiejszy do obronienia rezultat niż zróżnicowany obraz, jaki oferuje rynek wtórny.

Jeśli zastanawiasz się nad wyborem między rynkiem pierwotnym a wtórnym, albo chcesz poznać konkretne oferty dostępne obecnie na Costa Blanca, warto porozmawiać o tym rzetelnie. Napisz do nas na czacie — przeprowadzimy Cię przez obie opcje bez żadnej presji.

Najczęściej zadawane pytania

Czy 10-letnia gwarancja strukturalna przechodzi na kolejnego właściciela przy sprzedaży?

Tak. 10-letnia gwarancja strukturalna jest związana z nieruchomością, nie z jej właścicielem. Jeśli sprzedasz nieruchomość w okresie objętym gwarancją, polisa automatycznie przechodzi na nowego właściciela. To realna wartość dodana przy odsprzedaży — kupujący, który nabywa Twoją nieruchomość z rynku pierwotnego w okresie ochrony gwarancyjnej, otrzymuje zabezpieczenie, jakiego starsze nieruchomości z rynku wtórnego zapewnić nie mogą.

Co się stanie, jeśli budowa nowej inwestycji się opóźni?

Twoja prywatna umowa przedwstępna powinna zawierać terminy realizacji oraz — jeśli jest odpowiednio sporządzona — postanowienia na wypadek opóźnienia: albo prawo do odstąpienia z pełnym zwrotem wpłat, albo klauzule kar umownych obciążające dewelopera. Twój niezależny prawnik negocjuje i weryfikuje te zapisy przed podpisaniem umowy. Opóźnienie jest ryzykiem w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, ale jest to ryzyko możliwe do opanowania i zabezpieczone umownie, a nie niewiadoma.

Czy mogę uzyskać kredyt hipoteczny na nieruchomość kupowaną na etapie budowy w Hiszpanii?

Tak. Hiszpańskie banki udzielają finansowania na zakupy na etapie budowy, choć wypłata kredytu (uruchomienie hipoteki) następuje zazwyczaj dopiero u notariusza, gdy nieruchomość jest gotowa. W trakcie budowy raty za poszczególne etapy pochodzą z Twoich własnych środków i są chronione gwarancją bankową dewelopera. Twój doradca kredytowy załatwia wstępną decyzję kredytową odpowiednio wcześnie w procesie, dzięki czemu przy finalizacji transakcji nie ma niespodzianek finansowych.

Co dokładnie obejmuje okno personalizacji?

To zależy od dewelopera i etapu budowy. Wystarczająco wcześnie w procesie kupujący mogą mieć możliwość wyboru szafek i blatów kuchennych, płytek i armatury łazienkowej, podłóg w całym mieszkaniu, układu ścianek działowych, a czasem także rozmieszczenia punktów elektrycznych. Kiedy harmonogram budowy dewelopera dociera do etapu wykończenia wnętrz, te wybory są już zablokowane. Im wcześniej kupujesz, tym większą masz elastyczność.

Czy zakup nieruchomości z rynku pierwotnego kosztuje ogółem więcej niż z rynku wtórnego?

Struktura podatkowa jest porównywalna — IVA przy nieruchomościach z rynku pierwotnego wobec ITP przy rynku wtórnym, obie stawki wynoszą 10% we Wspólnocie Walencji. Rynek pierwotny dodaje opłatę skarbową AJD (1,5%), która przy rynku wtórnym zazwyczaj nie występuje. Z drugiej strony, nieruchomość z rynku pierwotnego nie wymaga budżetu na remont, nie ma zaległych zaniedbań konserwacyjnych, a gwarancja strukturalna stanowi realną wartość dodaną. Całkowity koszt posiadania w pierwszych pięciu do dziesięciu lat konsekwentnie przemawia na korzyść rynku pierwotnego, jeśli uczciwie uwzględnić koszty remontu w kalkulacji dla rynku wtórnego.