Uudiskohteet Jáveassa: yksitoista asuntoa — ja miljoonan euron aukko niiden keskellä
Jáveaa haetaan hollanniksi enemmän kuin millään muulla seuraamallamme kielellä — ja markkinoilla on yksitoista uudisasuntoa. Kolme kerrostaloasuntoa, kahdeksan huvilaa, ja miljoonan euron aukko niiden välissä. Tässä on täsmälleen se mitä on olemassa.
Uudiskohteet Jáveassa: yksitoista asuntoa — ja miljoonan euron aukko niiden keskellä
Olet kirjoittanut Jávean hakukenttään useammin kuin kerran. Luultavasti myös Xàbian, kun tajusit että kyse on samasta paikasta. Ja joka kerta käy samoin: kuvat osuvat täsmälleen, lahdet näyttävät epätodellisilta, ja sitten tulokset vaihtuvat vuoden 2019 käytettyihin asuntoihin ja havainnekuviin ilman osoitetta. Mikään ei kerro, mitä siellä juuri nyt todella rakennetaan. Tämä opas kertoo. Ja vastaus on oudompi kuin odotat.
Kuvittele tiistai, älä pohjapiirrosta
Aloita elämästä, sillä Jáveassa se on poikkeuksellisen helppo kuvitella.
Tiistai helmikuussa. Kävelet alas vanhan kaupungin läpi — aito valencialainen pikkukaupunki, hiekkakiveä ja ikkunaluukkuja, rakennettu tarkoituksella sisämaahan ja rinteeseen siihen aikaan kun vaara tuli mereltä. Ostat kalaa torilta. Kymmenen minuuttia myöhemmin seisot satamassa, jonne veneet yhä rantautuvat. Tai viisitoista, ja jalkasi ovat Arenalin hiekassa.
Kaiken takana kohoaa Montgó, 753 metrin vuori, joka on suojeltu luonnonpuisto. Edessä rannikko taipuu kahden niemen — pohjoisessa Sant Antoni, etelässä La Nau — väliin kallioisten poukamien sarjaksi, joissa vesi on niin kirkasta että näet pohjan. Vuorelle ei saa rakentaa, eikä tuolle rantaviivalle.
Se on tuote. Talo on vain tapa päästä siihen käsiksi.
Yksitoista asuntoa, laskettuna sinä päivänä kun tämä kirjoitettiin
Tämä on todellinen varantomme, ei markkina-arvio.
Jáveassa meillä on yhdeksän uudiskohdetta, joissa on yhteensä yksitoista saatavilla olevaa asuntotyyppiä. Lähtötaso: alkaen 345 000 €. Pinta-alat ovat 95 m²:stä 677 m²:iin. Lähin sijaitsee 300 metrin päässä vedestä, kaukaisin neljä kilometriä sisämaassa. Kahdeksalla yhdestätoista on panoraamanäkymä, neljällä vahvistettu merinäköala.
Yksitoista. Paikassa, jonka puoli Pohjois-Eurooppaa on merkinnyt kirjanmerkkeihinsä.
Siinä on koko tarina täältä ostamisesta, ja se on sama puristus, jonka dokumentoimme koko pohjoiselle Costa Blancalle analyysissämme ulkomaisten ostajien ennätyskysynnästä Alicantessa: ostajia saapuu paljon nopeammin kuin asuntoja syntyy, rannikolla jolta tila on loppunut.
Miljoonan euron aukko
Nyt se osa, jota kukaan ei kirjoita ylös — ja syy siihen, miksi useimmat Jávea-haut kuivuvat hiljaa kokoon.
Noista yhdestätoista asunnosta kolme on kerrostaloasuntoja ja kahdeksan huviloita. Asunnot ovat 345 000 €:sta 650 000 €:oon. Huvilat alkavat 1 650 000 €:sta.
Välillä 650 000 € ja 1 650 000 € ei ole yhtään mitään. Ei pientä valikoimaa. Ei mitään.
Jos siis saavuit noin miljoonan euron budjetilla — täysin järkevä budjetti talolle tällä rannikolla, ja budjetti jolla valtava määrä ihmisiä saapuu — Jáveassa ei tällä hetkellä ole sinulle yhtään uudiskohdetta. Tämä ei ole neuvotteluasetelma eikä tuuppaus. Tämä on laskuoppia, ja ansaitset kuulla sen kolmannella minuutilla eikä kolmantena kuukautena.
Mitä teet sillä tiedolla, on aito valinta, ja rehellisiä vaihtoehtoja on vain kolme:
- Laskeudu asuntotasolle ja osta kahden makuuhuoneen koti, jossa on taloyhtiön allas ja autotalli, kahden kilometrin päässä merestä — ja käytä erotus elämiseen tontin sijaan.
- Nouse huvilatasolle, jossa sisäänpääsy maksaa 1 650 000 € ja ostat yksittäisen talon omalla tontillaan, et yksikköä hankkeesta.
- Siirry yksi kunta. Dénia on viisitoista minuuttia pohjoiseen ja sen keskisegmentti on täydempi; Calpe on kaksikymmentäviisi minuuttia etelään ja käyttäytyy taas toisin.
Kaikki kolme ovat hyviä vastauksia. Se, että teeskentelee ettei aukkoa ole, ei ole.
Asuntotaso kokonaisuudessaan
Kirjoissamme on täsmälleen yksi kerrostalokohde Jáveassa, ja tässä kannattaa olla täsmällinen: se on koko alle miljoonan markkina tässä kaupungissa. Kaksikymmentäkaksi asuntoa rakennettiin; yksitoista on yhä saatavilla. Kahden makuuhuoneen asuntoja 97–102 m² alkaen 345 000 €, pihalliset katutason kodit 95–102 m² alkaen 385 000 €, ja kahden makuuhuoneen kattohuoneistot 110–139 m² hintaan 650 000 €. Taloyhtiön allas, oma autotalli, luovutus loppuvuodesta 2027.
Koska kauppa tehdään ennakkoon, maksut jakautuvat rakentamisen ajalle sen sijaan että lankeaisivat kerralla — useimmille ostajille juuri se on ero mahdollisen ja mahdottoman välillä. Mekanismi on purettu auki ennakkokaupan maksuaikataulussa.
Huvilataso kokonaisuudessaan
Kahdeksan huvilaa, ja lähes kaikki yksittäisiä taloja eivätkä hankkeita — kun yksi myydään, se vaihtoehto katoaa kaupungista, ei listalta. Kolme ja neljä makuuhuonetta alkaen 1 650 000 €, siitä 2,05, 2,2 ja 2,25 miljoonan kautta viiden makuuhuoneen taloihin 3,1 ja 3,475 miljoonalla, ja yksi neljän makuuhuoneen 677 m²:n talo 4,5 miljoonalla, 300 metrin päässä vedestä, luovutus tämän vuoden lopussa.
Yksi asia kannattaa painaa mieleen: vain kahdella kahdeksasta huvilasta on tiedoissamme luovutuspäivä. Kuudessa muussa ensimmäinen kysymys ei ole hinta — vaan onko rakennuslupa myönnetty ja mitä rakennusaikataulu todella sanoo. Kysymme sen ennen kuin näet taloa lainkaan.
Jávea on kolme kaupunkia pinottuna yhden lahden ympärille
Yleisin virhe, jonka näemme: ostetaan ”Jáveaa” sen Jávean osan sijaan, joka vastaa kuviteltua tiistaita. Ne eivät ole vaihdettavissa keskenään.
Vanha kaupunki — Espanjaa, ei lomakohde
Sisämaassa ja ylhäällä, kirkon ja torin ympärillä. Elämää ympäri vuoden, naapureita jotka ovat paikalla myös tammikuussa, kaikki kävellen. Hiljaisinta elokuussa, vilkkainta keskellä talvea — täsmälleen päinvastoin kuin rannikkokaistaleella.
Satama — työsatama, ja sitten illallinen
Vanhan kaupungin ja meren välissä. Veneitä, venetarvikkeita, kalahuutokauppa ja rantabulevardi joka on auki ympäri vuoden. Jos kuvassasi syödään ulkona marraskuussa, se tapahtuu täällä.
Arenal — hiekka, ja ainoa oikea rantakaistale
Jávean ainoa varsinainen hiekkaranta, promenadi ja baarit takanaan. Täällä asuu kaupungin kesä, mikä on yhtä aikaa vetovoima ja se asia, joka kannattaa punnita rehellisesti sitä vasten miten haluat elokuusi todella viettää.
Montgó, niemet ja poukamat — näkymä, tila, auto
Rinteet ja niemekkeet: erillistaloja, tontteja ja horisontteja, joiden eteen kukaan ei voi rakentaa, koska puisto ja rantaviiva ovat suojeltuja. Ajat autolla kaikkialle. Vastineeksi saat sen näkymän, joka on tämän sivun yläkuvassa. Jokainen Jávea-listamme huvila on tässä vyöhykkeessä — juuri siksi huvilataso alkaa sieltä mistä alkaa.
Mitä se maksaa, mitään pois jättämättä
Espanjan kauppakulut eivät ole piilossa eivätkä neuvoteltavissa. Ne voi laskea heti kun hinta on tiedossa.
- Arvonlisävero (IVA) — 10 % kauppahinnasta kaikissa uudiskohteissa.
- Leimavero (AJD) — 1,5 % Valencian alueella, jossa Jávea sijaitsee.
- Notaari ja kiinteistörekisteri — noin 0,4–0,6 % kumpikin, säänneltyjen taksojen mukaan.
- Oma riippumaton lakimiehesi — sinun, ei rakennuttajan.
Varaa noin 13–14 % hinnan päälle, niin mikään ei yllätä notaarilla. 345 000 euron asunnossa se on suunnilleen 45 000–48 000 € kuluja; 1 650 000 euron huvilassa noin 215 000–231 000 €. Rivi riviltä eritelty versio on asunnon oston todellisissa kustannuksissa Espanjassa.
Rahoituksessa se luku, johon lähes kaikki kompastuvat: ulkomailla asuvana varaudu 60 %:iin sovitusta hinnasta tai pankin omasta arviosta sen mukaan, kumpi on pienempi. Joissakin tapauksissa voi saada 70 %, mutta se ei ole tavallista. Ne ovat kaksi eri summaa, ja Jávean kaltaisessa paikassa ne voivat olla melko kaukana toisistaan. Ulkomailla asuvan asuntolaina-opas käy läpi mitä pankit todella vaativat.
Ja se turva, joka mainitaan yleensä vasta liian myöhään: jokainen euro jonka maksat ennakkoon Espanjassa on lain mukaan pankkitakauksen suojaama, ja valmiilla rakennuksella on kymmenen vuoden rakennevirhevastuu. Uudiskohde ei ole täällä riskialtis vaihtoehto. Se on säännelty.
Otetaanko ensimmäinen askel?
Hinnan määrää rakennuttaja, ja se nousee rakentamisen edetessä — tämän päivän hinta on alhaisin.
Miksi Jáveaa haetaan hollanniksi ennen mitään muuta kieltä
Yhtä kuviota omissa hakutiedoissamme on mahdoton olla huomaamatta. Seuraamastamme seitsemästä kielestä Jávea on hollanninkielinen haku. Pelkkä ”talon ostaminen Jáveasta” -rypäs pyörii noin tuhannessa haussa kuukaudessa hollanniksi, ja toinen aalto etsii nimenomaan kerrostaloasuntoja. Muilla kuudella kielellä kaupunki tuskin näkyy.
Sillä on sinulle merkitystä yhdestä käytännön syystä, luit tätä millä kielellä tahansa. Kaupungissa on jo syvä, vakiintunut hollantilaisten ja belgialaisten ostajien jono — ja se jono on siellä yhä sinä päivänä kun päätät myydä. Markkinalla jolla on yksitoista asuntoa ja suojeltu vuori takana, se jono on sinun uloskäyntisi. Se on sama mekanismi, joka on nostanut Costa Blancan hintoja joka vuosi vuosikymmenen ajan.
Mitä tarkistat ennen kuin sitoudut mihinkään
Tiukka markkina ei ole syy hyväksyä heikkoa hanketta. Nämä ovat kysymykset, jotka esitämme Jávean kohteelle ennen kuin se päätyy kenellekään:
- Rakennuslupa kirjallisena — erityisesti niissä kuudessa huvilassa, joilla ei ole luovutuspäivää tiedoissa.
- Etäisyys merelle kävellen mitattuna, ei esitteen kartalta. Neljä kilometriä näissä kukkuloissa ei ole neljä tasaista kilometriä.
- Ilmansuunta ja se, mitä rinne tekee valolle. Tällä rannikolla kahdella viidenkymmenen metrin päässä toisistaan olevalla talolla voi olla täysin eri iltapäivät.
- Kulkuyhteys talvella — tie, nousu, ja millaista on kun sataa.
- Todelliset yhtiövastikkeet, varsinkin siellä missä on altaita ja puutarhoja huollettavana.
- Rakennuttajan valmistuneet kohteet. Uudiskohteessa ostat rakentajan yhtä lailla kuin talon.
- Mitä todella saat luovutuspäivänä — siinä virhelista maksaa itsensä takaisin.
Sinun ei tarvitse tulla asiantuntijaksi mistään tästä. Juuri sitä varten pöydän sinun puolellasi istuu joku — ja Espanjan uudiskohteissa se ei maksa sinulle mitään, koska välitystoimiston maksaa rakennuttaja, ei koskaan ostaja. Sama hinta kuin kävelisit myyntitoimistoon yksin, paitsi että joku lukee sopimuksen puolestasi.
Jos Jávea ei ole se, sanomme sen ajoissa
Joskus rehellinen vastaus on, ettei Jáveassa ole sitä mitä kuvailet. Yksitoista asuntoa on yksitoista asuntoa, ja aukko niiden keskellä on totta. Kun niin on, sanomme sen ensimmäisessä keskustelussa emmekä viidennessä, ja katsomme viereisiä kuntia — Altealla on sama niukkuus toisenlaisella luonteella, Déniassa on enemmän keskisegmentissä, ja Moraira ja Benitachell ovat vartin päässä samoista poukamista.
Mihin tämä sinut jättää
Jáveassa kaikki vetää samaan suuntaan: suojeltu vuori joka kattaa tarjonnan, kaksi niemeä ja rantaviiva jotka eivät voi kasvaa, kaupunki joka pysyy auki talvella, ja pohjoiseurooppalainen jono joka on etsinyt sitä vuosia. Mitä ei ole, on varantoa — ja mitä todella ei ole, on yhtään mitään 650 000 euron ja 1,65 miljoonan välillä.
Kerro siis meille se tiistai, jonka kuvittelit: kahden makuuhuoneen koti josta astut suoraan ulos, rinnetalo lahti edessään, budjetti jota et mieluiten venyttäisi. Näytämme täsmälleen mitä Jáveassa on juuri nyt, sanomme suoraan jos ei ole mitään, ja nostamme naapurikunnat pöydälle jos se palvelee sinua paremmin. Kaikki luvut näkyvissä, ja se mikä ei sovi karsitaan ensin. Sinä määrität tahdin; me tuomme faktat.
Ilmainen opas ulkomaiselle ostajalle
NIE, verot, asuntolaina ulkomailla asuvalle ja kalleimmat virheet. Lähetämme oppaan sähköpostiisi.
Valmis tutustumaan oikeisiin kiinteistöihin?
Käytä juuri lukemaasi tietoa suodattimena — ja selaa paremmin perusteltujen kriteerien avulla.
