Ostajan kustannusopas
Kiinteiston ostokustannukset Espanjassa
Pyyntihinta on vain osa kiinteiston ostamisen kokonaiskustannuksista Espanjassa. Ulkomaiset ostajat joutuvat budjetoimaan verot, lakimiehen palkkiot, notaarin kustannukset ja mahdolliset rahoituskulut kiinteistön hinnan lisäksi. Täydellisen kuvan ymmärtäminen ennen tarjouksen tekemistä välttää ikäviä yllätyksiä kaupanteon yhteydessä.
Jälleenmyynti: budjeto ~10–11 % lisäksi
Siirtovero (ITP) 9 % Valencian alueella kesäkuusta 2026 alkaen, lisäksi notaarin, rekisteröintipalkkiot ja lakimiehen kustannukset.
Uusi rakennus: budjeto ~12–13 % lisäksi
10 % ALV plus 1,4 % leimavero (AJD) kesäkuusta 2026 alkaen, notaarin, rekisteröintipalkkiot ja lakimiehen kustannukset.
Asuntolaina lisää kustannuksia — mutta myös joustavuutta
Arvioinnin maksut, järjestelypalkkiot ja asuntolainan merkintäverot sisältyvät, jos rahoitusta käytetään.
Jatkuvat kustannukset alkavat ensimmäisestä päivästä
IBI kunnan vero, asunto-osuuskunnan maksut, kotivakuutus ja ulkomaalaisten tulovero koskevat vuosittain.
Laske kokonaishankintatapasi
Käytä alla olevaa laskinta saadaksesi välitöntä erittelyn omalle ostohinnaistasi – jälleenmyynti tai uusrakennus. Luvut päivittyvät reaaliajassa liikuttaessasi liukua.
Mitä budjetoida — täydellinen kuva
Kysytyn hinnan ja kokonaisostokustannusten välinen ero yllättää monet ostajat. Tässä on rinnakkainen erittely molemmille ostoreiteille €300 000:n kiinteistön osalta.
| Kulu | Jälleenmyynti (€300k) | Uusrakennus (€300k) |
|---|---|---|
| Ostopalkkio | ITP 9% = €27 000 | ALV 10% + AJD 1,4% = €34 200 |
| Notaaripalkkiot | ~€900–1 200 | ~€900–1 200 |
| Kiinteistörekisteri | ~€500–700 | ~€500–700 |
| Itsenäinen lakimies (1%) | ~€3 000 | ~€3 000 |
| Gestoría | ~€450 | ~€450 |
| Yhteensä päälle | ~€32 000 (~10,7%) | ~€39 750 (~13,2%) |
| Kokonaishinta | ~€332 000 | ~€339 750 |
- Jälleenmyynti-omaisuus: ITP 9% + notaari ~€750–1 500 + rekisteri ~€450–700 + itsenäinen lakimies ~1% hinnasta
- Uusrakennus: ALV 10% + leima maksu (AJD) 1,4% + notaari + rekisteri + lakimies — yhteensä tyypillisesti 12–13% päälle
- Asuntolainan kustannukset (jos käytetään): pankin arvio €400–700, järjestelypalkkio, asuntolainan asiakirjan vero
- Vuosittain: IBI kunnallisvero, yhteisön palkkiot, koti-vakuutus, ulkomaalaisen tulovero (Modelo 210)
Siirtovero jälleenmyytyyn kiinteistöihin (ITP)
Pääasiallinen ostotulli jälleenmyytyyn kiinteistöön Valencian yhteisössä (joka kattaa Costa Blancaa) on ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. 1. kesäkuuta 2026 alkaen yleinen veroprosentti on 9 % ilmoitetusta ostohinnasta, mikä on alennettu edellisestä 10 %:sta Ley 5/2025:n mukaisesti.
Tärkeää
ITP on selvitettävä 30 päivän kuluessa valmistumisasiakirjan allekirjoittamisesta. Espanjan veroviranomaiset soveltavat vähimmäisviitearvoja — alhaisemman hinnan ilmoittaminen veron vähentämiseksi ei toimi ja sisältää oikeudellisen riskin.
Huomio: Kiinteistöt, joiden arvo ylittää 1 000 000 euroa, verotetaan 11 %:n mukaisesti. Alennettu 9 %:n veroprosentti koskee tavallisia asuinkiinteistöjä tähän rajaan asti.
Arvonlisävero ja leima-avustus uusille kiinteistöille
Uudet kiinteistöt (ensimmäinen myynti kehittäjältä ostajalle) on vapautettu ITP:stä, mutta niihin sovelletaan 10% arvonlisäveroa (IVA) sekä 1,4% leima-avustusta (AJD — Actos Jurídicos Documentados). AJD-prosentti alennettiin 1,5 %:sta 1,4 %:iin kesäkuussa 2026 samansuuntaisen lainsäädännön avulla.
- Asuinuusrakennus: 10% IVA + 1,4% AJD ostohinnan perusteella
- Autotalliot tai varastotilat myyty erillään asunnosta: 21% IVA sovelletaan
- Et koskaan maksa sekä ITP:tä että IVA:ta — ostotyyppi määrää, kumpi sovelletaan
Uuden kiinteistön osto 300 000 euron hintaan sisältää 34 200 euroa IVA:ta ja AJD:tä yksin (30 000 + 4 200 euroa), ennen notaarin ja lakipalveluiden maksuja.
Notaarin, rekisteri- ja oikeudellisten maksujen
Nämä kolme kustannusta ovat erillään veroista eikä niitä voi välttää asianmukaisesti toteutetussa kaupassa.
- Notaarin palkkiot: lain säätämät — tyypillisesti 750–900 euroa 200 000 euron kiinteistöstä, 900–1 200 euroa 300 000–500 000 euron kiinteistöistä
- Maanrekisterimaksut: tyypillisesti 450–700 euroa ostohinnasta riippuen
- Riippumaton oikeudellinen edustus: noin 1 % ostohinnasta (vähintään noin 1 500 euroa) — ei valinnainen, jos haluat asianmukaisen due diligence -prosessin
- Gestoría: tyypillisesti 300–600 euroa veroilmoitusten ja rekisteröintipaperien hoitamiseen
Jatkuvat omistuskulut
Kun omistat kiinteistön, alkaa joukko vuotuisia kuluja. Ostoon keskittyneet ostajat usein aliarvioivat nämä.
0,4–1,3%
IBI kunnan vero
Katastrin arvosta, vuosittain
50–400+ €
Yhteisön maksut
Kuukaudessa, kehityksestä riippuen
19%
Ei-asukkaan tulovero
Modelo 210, vaikka kiinteistöä ei vuokrattaisi
- IBI (kunnan vero): tyypillisesti 0,4–1,3% katastrin arvosta vuosittain
- Yhteisön maksut (cuota de comunidad): vaihtelevat huomattavasti — 50 €/kk yksinkertaisessa kerrostalossa ja 400+ €/kk lomakohteessa
- Ei-asukkaan tulovero (Modelo 210): perustuva 1,1–2%:iin katastrin arvosta vaikka kiinteistöä ei vuokrattaisi — tyypillisesti muutama sata euroa vuodessa 19% EU/ETA-asukkaille
- Kotivakuutus: varaa 200–600 €/vuosi riippuen kiinteistön koosta ja arvosta
- Palvelumaksut: sähkö, vesi ja kaasu jopa silloin, kun kiinteistö on tyhjä
Miksi kokonaisbudjetilla on väliä ennen kuin aloitat etsinnän
Monet ostajat keskittyvät vain tarjoushintaan etsiessään kiinteistöjä. Käytännössä kokonaishankinnan kustannus 250 000 euron jälleenmyyntiomaisuudelle on noin 276 900 euroa — lähes 27 000 euroa enemmän kuin mainostettu hinta.
Kun aloitat oikealla kokonaisbudjetilla — ei vain listahintarajan asettamisella — saat paljon tarkemman kuvan siitä, mitä voidaan ostaa ja onko asuntolaina yhä strategisesti järkevä.
Asuntolainasupport · Legado Inmobiliaria
Olemme Banco de Españan sääntelemät valtuutetut asuntolainan välittäjät. Hoitamme täydellisen prosessin ulkomaisille ostajille — lainanantajien vertailusta notaarintodistuksen allekirjoittamiseen asti.
Tutustu asuntolainapalveluummeUsein kysytyt kysymykset
Kuinka paljon ylimääräistä minun pitäisi budjetoida ostettaessa kiinteistöä Espanjasta?
Jälleenmyydyssä kiinteistössä Valencian yhteisössä varaa noin 10–11 % kysytyn hinnan päälle (ITP on 9 % kesäkuusta 2026 lähtien). Uudisrakentamisessa varaa noin 12–13 % 10 % ALV:n, 1,4 % leimaveron (AJD), notaarin, rekisteröinnin ja oikeudellisten maksujen kattamiseksi.
Maksanko ALV:n vai siirtoverotusta ostettaessa Espanjassa?
Maksat siirtovälineveron (ITP 9 % Valencian yhteisössä kesäkuusta 2026 lähtien) jälleenmyynnissä olevasta kiinteistöstä tai ALV:n (10 %) plus leimaveron (1,4 %) uudisrakentamisessa. Et koskaan maksa molempia.
Onko kiinteistön ostamisen jälkeen jatkuvia veroja Espanjassa?
Kyllä. Vuosittaiset kulut sisältävät IBI:n paikallisverot, yhteisön maksut ja ulkomaalaisen tuloveron (Modelo 210), jos et ole Espanjan verovelvollinen.
Onko sinulla kysymyksiä?
Neuvojamme vastaavat chatissa minuuteissa.