Sudenkuoppaopas
Asunnon ostaminen Espanjasta: kahdeksan sudenkuoppaa, jotka maksavat ulkomaiselle ostajalle eniten
Lähes kukaan ei menetä Espanjassa rahaa siksi, että valitsi väärän kaupungin. Rahat menevät niiden neljän viikon aikana, jotka kuluvat sanoista «tämä on se» sanoihin «me allekirjoitimme»: velka, jota kukaan ei maininnut, vero, joka muuttui hiljaa omaksi, käsiraha tilille, jonka takana ei ole mitään. Mikään näistä ei ole eksoottista eikä huonoa tuuria. Jokaisella näistä kahdeksasta on asiakirja, joka sulkee sen, ja jokaista voi pyytää ennen kuin sitoo yhtäkään euroa.
Velat seuraavat asuntoa, eivät myyjää
Maksamattomat yhtiövastikkeet jäävät kiinni juuri ostamaasi asuntoon: kuluva vuosi ja sitä edeltävät kolme vuotta. Avaimet ja rästit tulevat samassa paketissa.
Jos ostat ulkomailla asuvalta, hänen veronsa siirtyy sinulle
Kun myyjä on Espanjassa asumaton luonnollinen henkilö, laki tekee ostajasta vastuullisen kunnallisesta arvonnousuverosta. Ei sopimuksella vaan lain nojalla.
Ennakkomaksut on vakuutettava ensimmäisestä päivästä
Jokaisen ennen luovutusta maksamasi euron on oltava erillisellä tilillä ja katettuna pankkitakauksella tai nimiisi kirjoitetulla vakuutuksella. Jos et saa sitä asiakirjaa, älä maksa.
Hinta ei ole koskaan hinta
Lisää käytettyyn asuntoon noin 10,7 % ja uudiskohteeseen 13,2 % veroihin, notaariin, rekisteriin ja lakimieheen. 300 000 euron asunnossa se on toinen 32 000–39 750 euron lasku.
Kahdeksan sudenkuoppaa ja niiden hinta
Nämä eivät ole harvinaisia katastrofeja. Nämä ovat rajat ylittävän asuntokaupan tavalliset murtumakohdat, ja samat kahdeksan toistuvat kerta toisensa jälkeen. Jokaisen sulkee tietty asiakirja, pyydettynä tiettynä hetkenä — siitä tässä oppaassa on kyse.
| Sudenkuoppa | Mitä se voi maksaa | Asiakirja, joka sulkee sen |
|---|---|---|
| Myyjän tai välittäjän lakimiehen käyttäminen | Kaikki alla oleva, tarkistamatta | Oma toimeksianto riippumattomalle lakimiehelle |
| Nota simplen lukematta jättäminen | Laina, rasite tai ulosmittaus, jonka peräät | Nota simple kiinteistörekisteristä, päiviä vanha, ei kuukausia |
| Maksamattomat yhtiövastikkeet | Kuluva vuosi + 3 vuoden rästit | Isännöitsijän antama velkatodistus |
| Ostaminen Espanjassa asumattomalta myyjältä | Hänen kunnallinen arvonnousuveronsa, lain nojalla | 3 %:n pidätys (Modelo 211) ja pidätetty plusvalía |
| Ennakkomaksut ilman vakuutta | Jokainen ennen luovutusta maksettu euro | Henkilökohtainen pankkitakaus tai takausvakuutus |
| Hinnan budjetointi kaupan sijaan | 32 000–39 750 € 300 000 euron asunnossa | Kirjallinen kokonaiskustannuslaskelma ennen lyhyttä listaa |
| Ymmärtämättä allekirjoitetut arras-ehdot | Käsirahasi tai asunto | Yksityinen sopimus luettuna ja selitettynä ennen tilisiirtoa |
| Ei käyttöönottolupaa | Asunto, johon ei saa laillisia liittymiä eikä vuokralaisia | Licencia de primera ocupación tai cédula de habitabilidad |
Kaava
Jokainen niistä on näkymätön valokuvissa ja ilmeinen papereissa. Kauppa menee pieleen silloin, kun joku päättää, että paperit voivat odottaa käsirahan jälkeen.
Sudenkuoppa 1: lakimies, joka ei oikeasti ole sinun
Ostat maasta, jonka oikeusjärjestelmää et tunne, kielellä jota et ehkä lue, ihmisiltä jotka tunsivat toisensa kauan ennen kuin tunsivat sinut. Siinä tilanteessa arvokkainta on ammattilainen, jonka ainoa päämies olet sinä.
Mukava vaihtoehto on myyjän ehdottama lakimies tai se, jota välitysliike käyttää aina. Yleensä he ovat päteviä ja usein täysin rehellisiä. Heillä on myös suojeltavanaan suhde, joka on vanhempi kuin suhde sinuun, ja palkkio tulee riippumatta siitä, onko kauppa sinulle järkevä.
- Palkkaa oma, itse valitsemasi lakimies ennen kuin allekirjoitat mitään — myös varausta.
- Kysy suoraan, ketä muuta hän tässä kaupassa edustaa tai on edustanut. Vastauksen pitää olla: ei ketään.
- Varaudu noin 1 prosenttiin kauppahinnasta (vähintään noin 1 500 €). Se on koko asiakirjapinon halvin vakuutus.
- Anna valtakirja vain jos et pääse paikalle, vain omalle lakimiehellesi ja tarkasti rajatuin valtuuksin.
Hälytysmerkki
Jos joku sanoo, ettei lakimiestä tarvita koska notaari tarkistaa kaiken, pysähdy. Notaari tarkistaa henkilöllisyyden, oikeustoimikelpoisuuden ja asiakirjan laillisuuden. Notaari ei neuvottele puolestasi, ei jahtaa taloyhtiön velkatodistusta eikä kerro, että hinta on asunnolle väärä.
Sudenkuoppa 2: velat, jotka saapuvat avainten mukana
Espanjassa osa veloista tarttuu asuntoon eikä siihen, joka ne otti. Kun ostat asunnon, ostat vastuun. Tämä on sudenkuoppa, joka muuttaa löytökaupan kalliiksi opetukseksi — ja se on kokonaan nähtävissä etukäteen.
- 1
Hanki nota simple, ja tuore sellainen
Kiinteistörekisterin ote näyttää merkityn omistajan, tarkan kuvauksen ja jokaisen rasitteen: kiinnitykset, ulosmittaukset, rasiteoikeudet, tuomioistuinmerkinnät. Pyydä ote, joka on päiviä vanha, ei sitä kolmen kuukauden takaista.
- 2
Vaadi taloyhtiön velkatodistus
Asunto-omaisuuslain 9.1.e artiklan mukaan ostaja vastaa itse asunnolla edellisen omistajan maksamattomista vastikkeista kuluvan vuoden ja sitä edeltävien kolmen kalenterivuoden osalta. Myyjä on lain mukaan velvollinen esittämään todistuksen kauppakirjan yhteydessä.
- 3
Tarkista IBI-kuitit
Pyydä viimeisin maksettu kiinteistöverokuitti. Maksamaton IBI voidaan periä myös asunnosta, ja kuitti vahvistaa, että kiinteistötunnus vastaa ostettavaa kohdetta.
- 4
Vertaa rekisteriä, kiinteistörekisteriä ja todellisuutta
Rekisteröidyn pinta-alan, kiinteistörekisterin pinta-alan ja kiertämäsi asunnon pitäisi kuvata samaa asiaa. Lasitettu terassi tai ylimääräinen huone, jota ei näy yhdessäkään, on luvatonta rakentamista — ja sen laillistaminen jää sinun ongelmaksesi.
Todennettu
Lain 49/1960 artikla 9.1.e (sanamuoto voimassa 16. kesäkuuta 2022 alkaen): huoneiston ostaja vastaa itse asunnolla aiempien omistajien velkasummista rajattuna hankintavuoden kuluneeseen osaan ja kolmeen edeltävään kalenterivuoteen.
Sudenkuoppa 3: myyjän veron maksaminen, koska kukaan ei pidättänyt sitä
Tämä yllättää kokeneenkin ostajan, koska se tuntuu väärältä: myyjän voitosta menevän veron pitäisi olla myyjän murhe. Kun myyjä asuu ulkomailla, Espanjan laki on eri mieltä — ja siirtää laskun ostajalle.
| Vero | Kenen voittoa verotetaan | Miksi se muuttuu ostajan ongelmaksi |
|---|---|---|
| Ulkomailla asuvien tulovero luovutusvoitosta | Myyjän | Ostajan on pidätettävä 3 % hinnasta ja tilitettävä se verohallinnolle lomakkeella Modelo 211 myyjän veron ennakkona. Jos pidätystä ei tehdä, asunto vastaa siitä. |
| Plusvalía municipal (kunnallinen arvonnousuvero) | Myyjän | Kunnallisen verolain 106.2 artikla tekee ostajasta sijaisverovelvollisen aina, kun myyjä on Espanjassa asumaton luonnollinen henkilö. Kunta voi kääntyä sinun puoleesi. |
Mitä asialle tehdään
Selvitä myyjän verotuksellinen asuinpaikka ajoissa — ennen yksityistä sopimusta, ei notaarilla. Jos myyjä ei asu Espanjassa, kaupanteossa hinnasta pidätetään 3 % ja plusvalían kattava summa, jotka tilitetään. Se on vakiokäytäntö, eikä yksikään rehellinen myyjä vastusta sitä.
Todennettu konsolidoiduista teksteistä: kuninkaallisen asetuksen 2/2004 artikla 106.2 (sanamuoto voimassa 17. lokakuuta 2014 alkaen) sekä Espanjan verohallinnon oma ohjeistus 3 prosentin pidätyksestä, joka ilmoitetaan lomakkeella Modelo 211.
Sudenkuoppa 4: ennakkomaksuja ilman mitään takana
Uudiskohteen ostaminen suunnitelmista tarkoittaa oikean rahan antamista jostakin, jota ei vielä ole olemassa. Espanjan laki tietää sen ja rakensi sen ympärille oman suojan. Sudenkuoppa ei ole heikko laki. Sudenkuoppa on se, ettei kukaan pyydä asiakirjaa, jota laki vaatii.
- Rakennuttajan on taattava kaikkien ennakkomaksujen palautus laillisine korkoineen siitä hetkestä, kun rakennuslupa on saatu, takausvakuutuksella tai omavelkaisella pankkitakauksella.
- Jokaiselle ostajalle on annettava oma vakuutuskirja, jossa yksilöidään juuri sinun asuntosi. Yleinen asiakirja, joka kattaa «hankkeen», ei ole sama asia.
- Rahasi on ohjattava erityistilille, erillään rakennuttajan muista varoista, ja sitä saa käyttää vain asuntojen rakentamiseen.
- Takaus kattaa maksetut summat sovellettavine veroineen sekä lakisääteisen koron.
Se yksi kysymys
Pyydä ennen ensimmäistä tilisiirtoa oma takausasiakirjasi ja siinä mainitut tilitiedot. Jos vastaus on «se tulee myöhemmin», «pankki käsittelee sitä» tai «teemme sen lopuksi», mikään muu hankkeessa ei merkitse mitään ennen kuin tuo muuttuu.
Todennettu: rakentamislain 38/1999 ensimmäinen lisäsäännös, sanamuodossa jonka antoi laki 20/2015 ja joka on ollut voimassa 1. tammikuuta 2016 alkaen.
Syvemmälle
Miten uudiskohteen kauppa etenee varauksesta avaimiin ja mitä kussakin vaiheessa tarkistetaan.
Lue uudiskohdeopas →Otetaanko ensimmäinen askel?
Hinnan määrää rakennuttaja, ja se nousee rakentamisen edetessä — tämän päivän hinta on alhaisin.
Sudenkuoppa 5: hinnan budjetointi kaupan sijaan
Pyyntihinta on koko asiakirjapinon pienin luku. Se, joka suunnittelee sen varaan, huomaa loput pahimmalla mahdollisella hetkellä — kun käsiraha on sidottu ja laina mitoitettu.
| 300 000 euron asunnossa | Käytetty | Uudiskohde |
|---|---|---|
| Kaupan vero | ITP 9 % = 27 000 € | ALV 10 % + AJD 1,4 % = 34 200 € |
| Notaari, rekisteri, lakimies, gestoría | ~5 000 € | ~5 550 € |
| Yhteensä päälle | ~32 000 € (~10,7 %) | ~39 750 € (~13,2 %) |
| Kaikkiaan | ~332 000 € | ~339 750 € |
- Valencian alueella käytetyn asunnon yleinen ITP-kanta on 9 % 1. kesäkuuta 2026 alkaen (laki 5/2025) ja 11 % yli 1 000 000 euron kaupoissa.
- Uudiskohteesta ei koskaan makseta ITP:tä: sen sijaan tulee 10 % arvonlisäveroa ja 1,4 % asiakirjaveroa.
- Verohallinnon viitearvoa alempi ilmoitettu hinta ei pienennä veroa vaan luo tilalle oikeudellisen ongelman.
- Sitten alkavat vuosikulut: IBI, yhtiövastike, vakuutus ja ulkomailla asuvien tulovero lomakkeella Modelo 210 myös vuonna, jona et vuokraa asuntoa.
Koko erittely
Kaikki hankinnan ja omistamisen kulut rivi riviltä, käytetylle ja uudiskohteelle.
Lue kustannusopas →Sudenkuoppa 6: ymmärtämättä allekirjoitetut arras-ehdot
Contrato de arras on hetki, jolloin kaupasta tulee totta. Se lukitsee hinnan, määräajan ja peruuttamisen sakon — ja se allekirjoitetaan espanjaksi juuri silloin, kun kaikilla on kiire ja tunteet ovat kiinni. Juuri tuo yhdistelmä saa sen menemään pieleen.
Siviililain 1454 artikla on yhden virkkeen mittainen, ja siitä virkkeestä käsirahasi riippuu: jos arras on sovittu, sopimus voidaan purkaa siten, että ostaja menettää ne tai myyjä palauttaa ne kaksinkertaisina.
- Kaikki käsirahat eivät ole sitä lajia. Sama sana kattaa myös sopimukset, joissa peruuttaminen synnyttää vahingonkorvausvelvollisuuden, ja sellaiset, joissa kumpikaan ei saa peruuttaa. Ratkaisevaa on se, mitä sopimuksessa lukee.
- Kaupantekoon annettu määräaika on oikea määräaika. Jos lainaasi ei ole siihen mennessä hyväksytty, lähtökohta on että menetät käsirahan.
- Ehdollista kaupanteko kirjallisesti sille, mikä voi vielä pettää: lainapäätös, puhdas nota simple, käyttöönottolupa, taloyhtiön velkatodistus.
- Älä koskaan siirrä varausta tai käsirahaa yksityishenkilön tilille tai välitysliikkeen tilille ilman asiakasvarojen suojaa ennen kuin lakimiehesi on lukenut sopimuksen.
Missä raha oikeasti katoaa
Harvoin petoksessa. Määräajassa, joka oli alusta asti liian lyhyt ja jonka hyväksyi ostaja, joka ei ollut vielä hakenut lainaa.
Koko järjestys
Varaus, arras, kauppakirja ja rekisteröinti — kuka allekirjoittaa mitä ja milloin.
Lue opas oikeudellisesta prosessista →Sudenkuoppa 7: paperityö, joka pysäyttää kaupan kokonaan
Nämä eivät yleensä maksa rahaa. Ne maksavat viikkoja, juuri siinä kohdassa, jossa viikot ovat ainoa asia jota sinulla ei ole, koska arras-määräaika juoksee.
- 1
NIE ennen kuin tarvitset sitä
Ulkomaalaisen tunnistenumero vaaditaan ostamiseen, verojen maksuun ja asunnon kirjaamiseen. Aloita hakemus sinä päivänä, kun päätät ostaa, ei silloin kun notaari kysyy sitä.
- 2
Espanjalainen pankkitili
Tarvitset sen kaupanteon maksuun, käyttökuluihin ja veroihin. Tilin avaaminen ulkomailla asuvana kestää kauemmin kuin useimmat ostajat odottavat.
- 3
Käyttöönottolupa
Uudiskohteessa ilman lupaa ei saa laillisia liittymiä. Käytetyssä asunnossa sen puuttuminen voi paljastaa työt, joita ei koskaan laillistettu. Pyydä asiakirja, älä rauhoittelua.
- 4
Energiatodistus
Myyjän on toimitettava se. Sinänsä pieni asia, mutta hyödyllinen merkki siitä, miten muutakin asiakirjapinoa on hoidettu.
- 5
Käyttösopimukset ja niiden rästit
Tarkista, että ne ovat olemassa, myyjän nimissä ja maksettuja, ja sovi kauppakirjassa, miten ne siirretään.
Etäisyyden ongelma
Jokainen näistä kestää kauemmin toisesta maasta, toisella kielellä ja elokuussa. Juuri tuon aukon ostajan asiamies on olemassa sulkemaan — ja siksi rajat ylittävän kaupan kaataa yleensä kalenteri, ei hinta.
Sudenkuoppa 8: kalenteri, joka tekee sinusta hiljaa espanjalaisen verovelvollisen
Viimeinen sudenkuoppa tulee kaupanteon jälkeen, ja se on kaikista kallein, koska sitä mitataan maailmanlaajuisilla tuloillasi eikä palkkioina.
Vietä Espanjassa yli 183 päivää kalenterivuodessa, ja olet koko sen vuoden Espanjan verotuksellinen asukas. Ei viisumikysymys eikä väestörekisterikysymys: laskentakysymys. Ja täysin laillinen Schengen-rytmi, 90 päivää sisällä ja 90 ulkona, voi tammikuun ja joulukuun välillä ylittää 183 päivää.
183
Päivää, jotka laukaisevat Espanjan verotuksellisen asuinpaikan
Kalenterivuosi, satunnaiset poissaolot lasketaan mukaan
90/180
Oleskelupäivää EU:n ulkopuoliselle omistajalle
Liukuva jakso, kaikki Schengen-maat yhteensä
3%
Pidätetään hinnasta, kun myyjä ei asu Espanjassa
Tilitetään verohallinnolle lomakkeella Modelo 211
Laske ennen kuin sitoudut
Miten kaksi kelloa toimivat, mitkä oleskelurytmit ovat turvallisia ja mihin 183 päivän raja osuu.
Lue opas Espanjassa vietetyistä päivistä →Näin suljemme kaikki kahdeksan ennen allekirjoitustasi
Mikään tästä ei puhu sen puolesta, että ostaisit muualta. Se puhuu sen puolesta, että ostat jonkun kanssa, jonka työ on pyytää nämä asiakirjat silloin kun pöydästä ehtii vielä nousta — ja sanoa suoraan, kun vastaus ei riitä.
Edustamme ostajaa, emme myyjää emmekä rakennuttajaa. Neuvottelemme sinun nimissäsi: se tarkoittaa asemasi, määräaikojesi ja tietojesi puolustamista, sinun kielelläsi, täältä käsin. Se ei koskaan tarkoita alemman hinnan lupaamista, sillä uudiskohteissa hinnan asettaa rakennuttaja ja se liikkuu vain ylöspäin.
Lähetä meille asunto, jota katsot, ja kerro missä vaiheessa olet. Kerromme, mitkä näistä kahdeksasta ovat vielä auki asiakirjoissasi ja mitä seuraavaksi kannattaa pyytää.
Ostajan edustus · Legado Inmobiliaria
Rekisteröity välitysliike (RAICV 6440) Costa Blancalla. Käymme aineiston läpi, pyydämme asiakirjat ja istumme sinun puolellasi pöytää ensimmäisestä näytöstä notaarille asti.
Näin edustamme ostajiaEnnen kuin valitset ketään
Yhdeksän kysymystä, jotka erottavat sinulle työskentelevän välittäjän myyjälle työskentelevästä.
Testaa välittäjäsi 9 kysymyksellä →Ilmainen opas ulkomaiselle ostajalle
NIE, verot, asuntolaina ulkomailla asuvalle ja kalleimmat virheet. Lähetämme oppaan sähköpostiisi.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on ulkomaisten ostajien yleisin virhe Espanjassa?
Luottaminen lakimieheen, jonka myyjä tai välitysliike esitteli. Lähes jokaisen muun tämän listan sudenkuopan olisi huomannut riippumaton lakimies, joka palkataan ennen varausta.
Voinko periä edellisen omistajan velat?
Osan kyllä. Maksamattomat yhtiövastikkeet seuraavat asuntoa: ostaja vastaa itse asunnolla kuluvasta vuodesta ja sitä edeltävistä kolmesta kalenterivuodesta. Kirjatut rasitteet, kuten kiinnitykset ja ulosmittaukset, pysyvät myös kunnes ne poistetaan.
Miksi minä maksaisin myyjän veron?
Kun myyjä on Espanjassa asumaton luonnollinen henkilö, laki tekee ostajasta kunnallisen arvonnousuveron sijaisverovelvollisen ja velvoittaa pidättämään 3 % hinnasta myyjän tuloveroa varten. Molemmat hoituvat pidättämällä rahat kaupanteossa.
Onko uudiskohteen ostaminen Espanjasta turvallista?
On, kun lain suoja on todella olemassa. Rakennuttajan on taattava jokainen ennakkomaksu henkilökohtaisella vakuutuskirjalla tai pankkitakauksella siitä hetkestä, kun rakennuslupa myönnetään, ja pidettävä rahat erillisellä tilillä. Pyydä asiakirjasi ennen ensimmäistä tilisiirtoa.
Paljonko pitää budjetoida kauppahinnan päälle?
Noin 10,7 % käytetystä ja 13,2 % uudiskohteesta: verot, notaari, rekisteri, lakimies ja gestoría. 300 000 euron asunnossa se on karkeasti 32 000–39 750 euroa.
Mitä tapahtuu, jos peruutan arras-sopimuksen allekirjoituksen jälkeen?
Tavallisessa peruutusmuodossa ostaja menettää käsirahan ja peruuttava myyjä palauttaa sen kaksinkertaisena. Muut käsirahamuodot johtavat eri seurauksiin, joten ratkaisevaa on sopimuksesi sanamuoto.
Pitääkö minun olla Espanjassa kaupanteon aikana?
Ei. Kauppa voidaan tehdä valtakirjalla, joka kannattaa antaa omalle lakimiehelle ja laatia tarkasti rajatuin valtuuksin yleisten sijaan.
Tekeekö asunnon ostaminen Espanjasta minusta verovelvollisen siellä?
Omistaminen ei tee. Läsnäolo tekee. Yli 183 päivää kalenterivuodessa tekee sinusta Espanjan verotuksellisen asukkaan, ja laillinen 90 sisällä, 90 ulkona -rytmi voi ylittää rajan huomaamattasi.
Mitä yhtä asiakirjaa ilman en saisi koskaan allekirjoittaa?
Nota simple, joka on päivätty vain päiviä ennen allekirjoitusta. Se kertoo, kuka asunnon todella omistaa ja mitä rasitteita siihen on kirjattu, ja sen saa minuuteissa.
Onko sinulla kysymyksiä?
Jätä yhteystietosi, niin vastaamme 24 tunnin kuluessa.