Espanjan kiinteistökaupan todelliset kustannukset: näin ulkomailla asuva ostaja budjetoi oikein

Suurin osa kansainvälisistä ostajista aliarvioi Espanjan kiinteistökaupan todelliset kustannukset kymmenellä–viidellätoista prosentilla. Ei siksi, että he olisivat huolimattomia — vaan siksi, ettei kukaan ole kertonut heille asiasta. He saapuvat mielessään yksi selkeä luku: kauppahinta. Sitä he eivät ole ottaneet huomioon, että kauppahinnan päälle tulee kokonainen kerros veroja, asiantuntijapalkkioita ja rekisteröintimaksuja — kaikki pakollisia, kaikki maksettava ennen kuin avaimet vaihtavat omistajaa. Tämän ymmärtäminen etukäteen ei ole vaihtoehto vaan välttämättömyys. Se ratkaisee, sujuuko kauppa kitkatta vai kaatuuko se pahimmalla mahdollisella hetkellä.

Mitä tapahtuu, kun ostaja ei budjetoi tätä etukäteen

Yleisin tilanne ei ole dramaattinen. Ostaja löytää kohteen, sopii ehdoista, allekirjoittaa varaussopimuksen — ja tajuaa vasta viikkoja tai kuukausia myöhemmin, notaarin luona pidettävän allekirjoituksen lähestyessä, että varatut varat kattavat kauppahinnan mutta eivät kaupan päättämiseen liittyviä lisäkuluja. Siinä vaiheessa vaihtoehdot ovat rajalliset: kaupan viivästyttäminen lisärahoituksen järjestämisen ajaksi, pikavippi huonoin ehdoin, tai pahimmassa tapauksessa kaupan raukeaminen ja käsirahan menettäminen.

Mikään näistä lopputuloksista ei ole väistämätön. Ne johtuvat yksinomaan siitä, ettei kokonaiskuvaa kustannuksista ole hankittu alusta lähtien. Espanjan kiinteistökaupan kustannukset eivät ole piilossa — ne ovat kiinteitä, ennustettavia ja laskettavissa lähes prosentin tarkkuudella heti, kun kauppahinta on tiedossa. Ainoa syy, miksi ostajat yllättyvät niistä, on se, ettei heille ole kerrottu.

Pakolliset kustannukset: verot ja rekisteröinti

Uudiskohteiden osalta Espanjassa verokustannukset ovat yksinkertaiset. Niitä on kaksi, molemmat valtion ja alueen perimiä, ja molemmat ehdottomia.

Arvonlisävero (IVA) — 10 % kauppahinnasta

Uudiskohteen asuinkiinteistön ensimyyntiin Espanjassa sovelletaan 10 %:n arvonlisäveroa. Tämä koskee rakennuttajan ensimyyntiä ostajalle ja korvaa jälleenmyyntiin sovellettavan varainsiirtoveron (ITP). Vero maksetaan rakennuttajalle kaupanteon yhteydessä osana kokonaiskauppahintaa, ja rakennuttaja tilittää sen veroviranomaiselle. Käytännössä tämä tarkoittaa ostajalle, että notaarin luona siirrettävä kokonaissumma on sovittu kauppahinta plus 10 %.

Leimavero (AJD) — 1,5 % Valencian autonomisella alueella

Actos Jurídicos Documentados (AJD) on alueellinen leimavero, jota sovelletaan notaarin vahvistamiin asiakirjoihin, mukaan lukien kiinteistön kauppakirjat. Verokanta vaihtelee autonomisen alueen mukaan. Valencian autonomisella alueella — johon kuuluvat Alicante, Benidorm ja Costa Blanca — verokanta on tällä hetkellä 1,5 % ilmoitetusta kauppahinnasta. Tämä maksetaan erikseen 30 arkipäivän kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta, tyypillisesti riippumattoman lakimiehesi hoitamana.

Notaarin palkkio — noin 0,4–0,6 %

Notaari veloittaa säädellyn palkkion kauppakirjan (escritura) vahvistamisesta. Palkkio määräytyy kiinteistön ilmoitetun arvon mukaan virallisen taksan perusteella — siitä ei voi neuvotella. Useimmissa kaupoissa se on 0,4–0,6 % kauppahinnasta. Sekä ostajalla että rakennuttajalla on omat notaarikuluvelvoitteensa; ostajan osuus kattaa kauppakirjan laatimisen ja kopioiden toimittamisen.

Kiinteistörekisteri — noin 0,2–0,4 %

Kun kauppakirja on allekirjoitettu, se on toimitettava Registro de la Propiedadille omistusoikeuden siirron virallista kirjaamista varten. Rekisteri veloittaa säädellyn maksun samankaltaisen taksan mukaan kuin notaari. Varaa tähän 0,2–0,4 % kauppahinnasta. Lakimiehesi hoitaa toimituksen ja vahvistaa rekisteröinnin valmistumisen.

Asiantuntijapalkkiot: välttämättömät ja ennustettavat

Riippumaton kiinteistöasianajaja — noin 1 % + ALV

Kuten kerroimme oppaassamme riippumattomasta oikeudellisesta edustuksesta Espanjassa, pätevä kiinteistölakimies ei ole ylimääräinen valinnainen palvelu — se on vakiokäytäntö kaikessa vakavasti otettavassa kiinteistökaupassa vieraassa oikeusjärjestelmässä. Palkkio kattaa koko kaupan laajuuden: NIE-hakemuksen, rakennuttajan taustaselvityksen, sopimuksen tarkastuksen, pankkitakuun varmistamisen, veromaksut, rekisteröinnin ja kaupan jälkeisen verotuksellisen edustamisen. Tyypillinen palkkio on noin 1 % kauppahinnasta plus 21 % ALV. Lakiasiaintoimisto laskuttaa tämän erikseen.

Asuntolainan järjestelymaksut (jos sovellettavissa)

Jos rahoitat osan kaupasta espanjalaisella asuntolainalla, sovelletaan lisäkustannuksia. Näitä ovat pankin järjestelymaksu (tyypillisesti 0,5–1 % lainasummasta), pankin tilaama arviointi (tasación) sekä mahdollisesti lainaturvavakuutus lainanantajasta ja tuotteesta riippuen. Tammikuusta 2019 alkaen Espanjan laki edellyttää, että pankki — ei ostaja — maksaa asuntolainakirjojen leimaveron, mikä poisti ostajilta merkittävän historiallisen kuluerän. Lakimiehesi tai asuntolainavälittäjäsi antaa tarkan erittelyn lainakohtaisista kuluista.

Juoksevat kulut alkavat kaupanteon päivästä

Ostokustannukset päättyvät notaarin luona. Juoksevat kulut alkavat samana päivänä.

Uudiskohteessa useat liittymis- ja yhteisökulut erääntyvät tyypillisesti välittömästi tai pian kaupanteon jälkeen:

• Yhteisön vastike (cuota de comunidad) — kuukausittainen maksu yhteisistä alueista, kunnossapidosta ja rakennusvakuutuksesta. Määräytyy asunto-osakeyhtiön säännöissä ja on maksettava avainten luovutuksesta alkaen.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — vuotuinen paikallinen kiinteistövero, joka vastaa suomalaista kiinteistöveroa. Määrä riippuu paikallisviranomaisen kiinteistölle vahvistamasta verotusarvosta (valor catastral).
• Liittymien vakuusmaksut — sähkö- ja vesiyhtiöt vaativat tyypillisesti alkuvakuuden tai liittymismaksun, kun sopimus tehdään ensimmäistä kertaa omalla nimelläsi.
• Ulkomailla asuvan tulovero (IRNR) — Espanjassa kiinteistön omistavat ulkomailla asuvat ovat velvollisia maksamaan vuotuista tuloveroa, vaikka kiinteistöä ei vuokrattaisi. Määrä lasketaan verotusarvon perusteella. Verotuksellinen edustajasi hoitaa ilmoituksen.

Yksittäin nämä summat eivät ole suuria, mutta ne ovat todellisia, toistuvia ja niiden on oltava osa taloussuunnitelmaasi ensimmäisestä päivästä lähtien.

Miltä täydellinen budjetti todella näyttää

Kun lasketaan yhteen pakolliset ostokustannukset — IVA (10 %), AJD (1,5 %), notaari (~0,5 %), kiinteistörekisteri (~0,3 %), lakimies (~1 %) — kauppahinnan päälle tulevat kokonaiskustannukset ovat noin 13–14 %. Jos mukana on asuntolaina, lisää tähän vielä lainan järjestelykulut.

Tämä luku on kiinteä ja laskettavissa etukäteen. Se ei vaihtele neuvottelun tai ajoituksen mukaan. Heti kun tiedät kauppahinnan, tiedät myös kokonaisbudjettitarpeesi.

Ennen kuin kanssamme työskentelevä ostaja allekirjoittaa varaussopimuksen, toimitamme täydellisen kustannusennusteen: kauppahinta, verot, asiantuntijapalkkiot, mahdolliset lainakustannukset sekä ensimmäisen omistusvuoden juoksevat kulut. Tässä prosessissa ei pitäisi olla tilaa taloudellisille yllätyksille — vain päätöksiä, jotka tehdään täyden tiedon pohjalta.

Jos olet parhaillaan tutustumassa Costa Blancan kiinteistöihin ja haluat kustannusennusteen tietylle kohteelle tai hintatasolle, lähetä meille viesti chatissa. Se vie kymmenen minuuttia ja poistaa kaiken arvailun.

Usein kysytyt kysymykset

Eroavatko ostokustannukset uudiskohteissa ja jälleenmyyntikohteissa?

Kyllä, merkittävästi. Jälleenmyyntikohteisiin sovelletaan varainsiirtoveroa (ITP) arvonlisäveron sijaan, ja ITP-verokanta Valencian autonomisella alueella on 10 % — sama prosenttiosuus kuin uudiskohteiden IVA. Uudiskohteissa peritään kuitenkin lisäksi leimavero (AJD), jota jälleenmyyntikaupoissa yleensä ei ole. Kokonaiskustannusprosentti on lopulta samankaltainen, mutta verorakenne on erilainen. Tämä opas käsittelee nimenomaan uudiskohteiden ostoa.

Voiko ostokustannukset sisällyttää espanjalaiseen asuntolainaan?

Espanjalaiset asuntolainat myönnetään tyypillisesti tiettynä prosenttiosuutena kiinteistön kauppahinnasta tai arvioidusta arvosta, ei kokonaisostokustannuksista. Pankit eivät yleensä rahoita ostokustannuksia. Sinulla on oltava 13–14 % likvidinä varallisuutena saatavilla kaupanteon yhteydessä, sen lisäksi mitä laina edellyttää omarahoitusosuutena (tyypillisesti vähintään 20–30 % ulkomailla asuville).

Milloin tarkalleen kukin kustannus maksetaan?

IVA maksetaan rakennuttajalle notaarin luona kaupanteon päivänä. AJD on maksettava alueelliselle veroviranomaiselle 30 arkipäivän kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Notaarin palkkio maksetaan allekirjoituspäivänä. Kiinteistörekisterin maksut maksetaan, kun kauppakirja toimitetaan rekisteröitäväksi. Lakimiehesi koordinoi kaikki nämä maksut ja vahvistaa kunkin suorituksen.

Onko olemassa kustannuksia, joita voin pienentää tai välttää?

Verokustannukset (IVA ja AJD) on määrätty laissa, eikä niitä voi pienentää. Notaarin ja kiinteistörekisterin maksut on määritetty virallisessa taksassa. Ainoa alue, jossa on vaihtelua, on asiantuntijapalkkiot — eri lakiasiaintoimistot veloittavat eri hintoja — mutta riippumattoman oikeudellisen edustuksen kustannuksissa ei kannata säästää valitsemalla halvinta vaihtoehtoa. Valitse kokemuksen perusteella — erityisesti kokemuksen ulkomailla asuvien ostajien ja uudiskohteiden kaupoista — ei pelkän hinnan perusteella.

Mitä ostokustannuksille tapahtuu, jos ostan yksityishenkilön sijaan yhtiönä?

Ostaminen espanjalaisen tai ulkomaisen yhtiön kautta muuttaa verokohtelua. IVA:ta sovelletaan samalla verokannalla, mutta AJD-verokanta ja muut verokysymykset voivat poiketa. Yhtiömuotoiset kaupat luovat myös lisää vaatimustenmukaisuusvelvoitteita. Jos harkitset tätä rakennetta, se edellyttää erityistä oikeudellista ja verotuksellista neuvontaa — ei yleistä opasta.