Реальная стоимость покупки недвижимости в Испании: что нужно заложить в бюджет нерезиденту

Большинство иностранных покупателей недооценивают реальную стоимость покупки недвижимости в Испании на десять-пятнадцать процентов. Не по невнимательности — просто им никто об этом не сказал. Они приезжают с чёткой цифрой в голове: ценой объекта. Но за ней стоит ещё один пласт расходов — налоги, услуги специалистов и регистрационные сборы, — и все они обязательны, все подлежат оплате до передачи ключей. Разобраться в этом до того, как вы возьмёте на себя обязательства, — не роскошь, а необходимость. Именно от этого зависит, пройдёт ли сделка гладко или застопорится в самый неподходящий момент.

Что происходит, когда покупатели не закладывают эти расходы в бюджет

Самый распространённый сценарий не выглядит драматично. Покупатель находит объект, согласовывает условия, подписывает договор резервирования — а спустя недели или месяцы, когда приближается дата подписания у нотариуса, вдруг обнаруживает, что отложенных средств хватает на саму покупку, но не на сопутствующие расходы по завершению сделки. В этот момент выбор невелик: отложить завершение сделки и искать дополнительное финансирование, срочно занимать деньги на невыгодных условиях или, в худшем случае, не завершить сделку вовсе и потерять задаток.

Ни один из этих сценариев не является неизбежным. Все они — прямое следствие того, что у покупателя изначально не было полной картины расходов. Расходы на покупку в Испании не скрыты от глаз — они фиксированы, предсказуемы и рассчитываются с точностью до процента, как только известна цена объекта. Единственная причина, по которой покупатели удивляются им — это то, что им попросту не рассказали заранее.

Обязательные расходы: налоги и регистрация

Для новостроек в Испании налоговая часть расходов проста и понятна. Есть только два налога — государственный и региональный, — и оба не подлежат обсуждению.

НДС (IVA) — 10% от цены покупки

Новая жилая недвижимость в Испании облагается НДС по ставке 10%. Он применяется при первой продаже от застройщика покупателю и заменяет собой налог на передачу собственности (ITP), который взимается при покупке вторичного жилья. НДС уплачивается застройщику в момент подписания сделки как часть общей суммы платежа, а застройщик затем перечисляет его в налоговую службу. На практике это означает, что сумма, переводимая у нотариуса, — это согласованная цена объекта плюс 10%.

Гербовый сбор (AJD) — 1,5% в Валенсийском сообществе

Actos Jurídicos Documentados (AJD) — это региональный гербовый сбор, который взимается с нотариально заверенных документов, включая договор купли-продажи недвижимости. Ставка зависит от автономного сообщества. В Валенсийском сообществе — куда входят Аликанте, Бенидорм и Costa Blanca — ставка сейчас составляет 1,5% от заявленной цены объекта. Сбор уплачивается отдельно в течение 30 рабочих дней после подписания договора, и обычно этим занимается ваш независимый юрист.

Нотариальные услуги — примерно 0,4–0,6%

Нотариус взимает регулируемую пошлину за удостоверение escritura (акта купли-продажи). Размер пошлины зависит от заявленной стоимости объекта и устанавливается официальным тарифом — то есть не подлежит торгу. В большинстве случаев она составляет от 0,4 до 0,6% от цены покупки. Нотариальные обязательства есть и у покупателя, и у застройщика; сбор с покупателя покрывает оформление сделки и выдачу копий документа.

Регистрация в земельном реестре — примерно 0,2–0,4%

После подписания escritura её необходимо подать в Registro de la Propiedad для официальной регистрации смены собственника. Реестр взимает регулируемую пошлину по тарифу, схожему с нотариальным. Закладывайте на это 0,2–0,4% от цены покупки. Ваш юрист занимается подачей документов и подтверждает завершение регистрации.

Услуги специалистов: необходимые и предсказуемые расходы

Независимый юрист по сопровождению сделки — примерно 1% + НДС

Как мы уже рассказывали в статье о независимом юридическом сопровождении в Испании, квалифицированный юрист по недвижимости — не опциональная услуга, а профессиональный стандарт для любой серьёзной сделки в иностранной юрисдикции. Его гонорар покрывает весь объём работы: получение NIE, юридическую проверку застройщика, анализ договора, проверку банковской гарантии, уплату налогов, подачу документов в реестр и налоговое представительство после завершения сделки. Типичный гонорар составляет около 1% от цены покупки плюс 21% НДС. Юридическая фирма выставляет счёт отдельно.

Расходы на оформление ипотеки (если применимо)

Если часть покупки финансируется за счёт испанской ипотеки, возникают дополнительные расходы. Среди них — комиссия банка за оформление кредита (как правило, 0,5–1% от суммы займа), оценка недвижимости (tasación), заказываемая банком, и, в зависимости от банка и продукта, страхование жизни по ипотеке. С января 2019 года по испанскому законодательству гербовый сбор по ипотечным документам платит банк, а не покупатель, — это заметно снизило нагрузку на покупателей. Ваш юрист или ипотечный брокер предоставит точный расчёт расходов, связанных именно с ипотекой.

Текущие расходы, которые начинаются с момента завершения сделки

Расходы на покупку заканчиваются у нотариуса. Текущие расходы начинаются в тот же день.

Для новостройки сразу после завершения сделки или вскоре после неё, как правило, возникают следующие расходы на подключение и содержание:

• Взносы в сообщество собственников (cuota de comunidad) — ежемесячный платёж за содержание общих зон, обслуживание и страхование здания. Размер устанавливается уставом жилого комплекса и начинает взиматься с момента передачи объекта.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — ежегодный местный налог на недвижимость, аналог российского налога на имущество. Сумма зависит от кадастровой стоимости, присвоенной объекту местными властями.
• Депозиты за подключение коммунальных услуг — поставщики электроэнергии и воды обычно требуют первоначальный депозит или плату за подключение при открытии счёта на ваше имя.
• Налог на доходы нерезидентов (IRNR) — владельцы испанской недвижимости-нерезиденты обязаны ежегодно уплачивать этот налог, даже если объект не сдаётся в аренду. Сумма рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Подачей декларации занимается ваш фискальный представитель.

По отдельности эти суммы невелики, но они реальны, повторяются регулярно и должны быть учтены в вашем финансовом плане с самого первого дня.

Как выглядит полный бюджет на самом деле

Если сложить все обязательные расходы на покупку — НДС (10%), AJD (1,5%), нотариус (~0,5%), земельный реестр (~0,3%), юрист (~1%), — общая сумма дополнительных расходов сверх цены объекта составит примерно 13–14%. Если используется ипотека, к этому добавляются расходы на её оформление.

Эта цифра фиксирована и легко рассчитывается. Она не меняется в зависимости от переговоров или сроков сделки. Как только вы знаете цену объекта — вы знаете и общий объём необходимого бюджета.

Прежде чем любой наш клиент подпишет договор резервирования, мы предоставляем полную проекцию расходов: цену объекта, налоги, гонорары специалистов, расходы на ипотеку (если применимо) и картину текущих расходов на первый год владения. В этом процессе не должно быть финансовых сюрпризов — только решения, принятые с полным пониманием ситуации.

Если вы уже присматриваетесь к объектам на Costa Blanca и хотите получить такой расчёт по конкретному объекту или ценовому диапазону — напишите нам в чат. Это займёт десять минут и избавит вас от любых догадок.

Часто задаваемые вопросы

Отличаются ли расходы на покупку новостройки и вторичного жилья в Испании?

Да, и весьма существенно. При покупке вторичного жилья вместо НДС взимается налог на передачу собственности (ITP), и в Валенсийском сообществе его ставка составляет 10% — столько же, сколько НДС для новостроек. Однако при покупке новостройки дополнительно взимается гербовый сбор (AJD), который при покупке вторичного жилья, как правило, не применяется. В итоге общий процент расходов оказывается сопоставимым, но налоговая структура иная. Данная статья посвящена именно покупке новостроек.

Можно ли включить расходы на покупку в сумму испанской ипотеки?

Испанские банки обычно выдают ипотеку под определённый процент от цены покупки или оценочной стоимости объекта, а не от общей суммы затрат на сделку. Как правило, банки не финансируют расходы на покупку. Вам нужно располагать 13–14% от суммы сделки в свободных средствах к моменту завершения сделки — сверх собственного вклада, который требует банк (обычно минимум 20–30% для нерезидентов).

Когда именно нужно платить каждый из этих расходов?

НДС уплачивается застройщику у нотариуса в день завершения сделки. AJD необходимо уплатить в региональную налоговую службу в течение 30 рабочих дней после подписания акта. Нотариальные услуги оплачиваются в день подписания. Сборы земельного реестра уплачиваются при подаче документов на регистрацию. Ваш юрист координирует все эти платежи и подтверждает каждый из них.

Можно ли на чём-то сэкономить или чего-то избежать?

Налоговые расходы (НДС и AJD) фиксированы законом и не подлежат снижению. Нотариальные и регистрационные сборы устанавливаются официальным тарифом. Единственная область, где есть разброс, — это гонорары специалистов: разные юридические фирмы берут разную плату, — но независимое юридическое сопровождение — это не то, на чём стоит экономить, выбирая самый дешёвый вариант. Выбирайте юриста, исходя из опыта работы с покупателями-нерезидентами и сделками по новостройкам, а не только из размера гонорара.

Что происходит с расходами на покупку, если я покупаю недвижимость через компанию, а не как физическое лицо?

Покупка через испанскую или иностранную компанию меняет налоговый режим сделки. НДС применяется по той же ставке, но ставка AJD и другие налоговые аспекты могут отличаться. Кроме того, покупка через компанию создаёт дополнительные требования к соблюдению законодательства. Если вы рассматриваете такую структуру сделки, вам потребуется отдельная юридическая и налоговая консультация — а не общее руководство.