Comprar casa em Espanha: as oito armadilhas que mais custam ao comprador estrangeiro

Não são catástrofes raras. São os pontos de rutura habituais de uma compra transfronteiriça, e são sempre os mesmos oito. Cada um fecha-se com um documento concreto, pedido no momento certo: é disso que trata este guia.

Está a comprar num país cujo direito não conhece, numa língua que talvez não leia, a pessoas que se conheciam muito antes de o conhecerem a si. Nesse cenário, o que mais vale é um profissional cujo único cliente é você.

A opção confortável é o advogado que o vendedor sugere ou aquele que a agência usa sempre. Normalmente são competentes e muitas vezes perfeitamente honestos. Também têm uma relação a proteger mais antiga do que a que têm consigo, e honorários que entram quer a compra lhe convenha quer não.

• Contrate o seu próprio advogado, escolhido por si, antes de assinar seja o que for — reserva incluída.
• Pergunte-lhe diretamente quem mais representa ou representou neste negócio. A resposta tem de ser: ninguém.
• Conte com cerca de 1 % do preço (mínimo à volta de 1 500 €). É o seguro mais barato de toda a pasta.
• Só dê procuração se não puder estar presente, apenas ao seu advogado, e com poderes estritamente delimitados.

Em Espanha há dívidas que se agarram à casa e não a quem as contraiu. Comprar o imóvel é comprar a responsabilidade. É a armadilha que transforma um bom negócio numa lição cara — e está inteiramente visível de antemão.

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   Peça uma nota simple, e recente

   O extrato do registo predial mostra o proprietário inscrito, a descrição exata e todos os ónus: hipotecas, penhoras, servidões, anotações judiciais. Peça um extrato com dias, não o de há três meses.

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   Exija a certidão de dívida do condomínio

   O artigo 9.1.e da lei da propriedade horizontal responsabiliza o adquirente, com o próprio imóvel, pelas quotas em falta do proprietário anterior relativas ao ano em curso e aos três anos civis anteriores. O vendedor está legalmente obrigado a apresentar essa certidão na escritura.

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   Verifique os recibos do IBI

   Peça o último recibo pago do imposto municipal sobre imóveis. Um IBI por pagar também pode ser cobrado sobre o imóvel, e o recibo confirma que a referência cadastral corresponde ao que está a comprar.

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   Compare registo, cadastro e realidade

   A área registada, a área cadastral e a casa que visitou devem descrever a mesma coisa. Uma varanda fechada ou um quarto a mais que não aparece em lado nenhum é obra não legalizada — e legalizá-la passa a ser problema seu.

Esta apanha até compradores experientes, porque parece injusta: o imposto sobre o ganho do vendedor devia ser problema do vendedor. Quando o vendedor vive no estrangeiro, a lei espanhola discorda — e empurra a fatura para o comprador.

Verificado nos textos consolidados: artigo 106.2 do decreto-lei 2/2004 (redação em vigor desde 17 de outubro de 2014) e instruções da Agencia Tributaria sobre a retenção de 3 % declarada através do modelo 211.

Comprar na planta é entregar dinheiro real por algo que ainda não existe. O direito espanhol sabe-o e construiu uma proteção específica à volta disso. A armadilha não é uma lei fraca. A armadilha é ninguém pedir o documento que a lei exige.

• O promotor tem de garantir a devolução de todos os pagamentos antecipados, acrescidos de juros legais, a partir da obtenção da licença de construção, através de seguro-caução ou garantia bancária solidária.
• Cada comprador tem de receber a sua apólice individual, identificando a sua casa em concreto. Um documento genérico que cubra «o empreendimento» não é a mesma coisa.
• O seu dinheiro tem de entrar numa conta especial, separada dos restantes fundos do promotor, e só pode ser usado na construção das habitações.
• A garantia cobre as quantias entregues, incluindo os impostos aplicáveis, mais o juro legal.

Verificado: disposição adicional primeira da lei 38/1999 da construção, na redação dada pela lei 20/2015, em vigor desde 1 de janeiro de 2016.

O preço anunciado é o número mais pequeno de toda a pasta. Quem planeia em cima dele descobre o resto no pior momento: com o sinal comprometido e o crédito dimensionado.

• Na Comunidade Valenciana, a taxa geral de ITP no usado é de 9 % desde 1 de junho de 2026 (lei 5/2025), e de 11 % acima de 1 000 000 €.
• Em construção nova nunca se paga ITP: paga-se 10 % de IVA mais 1,4 % de imposto de atos jurídicos documentados.
• Declarar um preço abaixo do valor de referência do fisco não reduz o imposto: cria um problema jurídico em vez disso.
• Depois começam os custos anuais: IBI, condomínio, seguro e o imposto de não residentes através do modelo 210 mesmo no ano em que não arrenda.

O contrato de arras é o momento em que a compra passa a ser real. Fixa o preço, o prazo e o preço de desistir — e assina-se em espanhol precisamente quando toda a gente tem pressa e já se ligou à casa. É essa combinação que o faz correr mal.

O artigo 1454 do Código Civil cabe numa frase, e o seu sinal depende dessa frase: havendo arras, o contrato pode ser desfeito perdendo-as o comprador ou devolvendo-as em dobro o vendedor.

• Nem todas as arras são desse tipo. A mesma palavra cobre também acordos em que desistir gera indemnização e outros em que nenhuma das partes pode desistir. O que decide é o texto do contrato.
• O prazo fixado para a escritura é um prazo a sério. Se o seu crédito não estiver aprovado a tempo, por defeito perde o sinal.
• Condicione a escritura por escrito ao que ainda pode falhar: aprovação do crédito, nota simple limpa, licença de primeira ocupação, certidão do condomínio.
• Nunca transfira uma reserva ou um sinal para a conta pessoal de um particular, nem para uma conta de agência sem proteção de fundos de clientes, antes de o seu advogado ler o contrato.

Estas raramente custam dinheiro. Custam semanas, exatamente onde as semanas são a única coisa que não tem, porque o prazo das arras está a correr.

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   O NIE, antes de precisar dele

   O número de identificação de estrangeiro é exigido para comprar, pagar impostos e registar a casa. Inicie o pedido no dia em que decidir comprar, não no dia em que o notário o pedir.

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   Uma conta bancária espanhola

   Precisa dela para pagar a escritura, as despesas correntes e os impostos. Abrir conta como não residente demora mais do que a maioria dos compradores espera.

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   A licença de primeira ocupação

   Em construção nova, sem ela não há ligações legais. Em usado, a sua ausência pode revelar obras que nunca foram legalizadas. Peça o documento, não uma garantia verbal.

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   O certificado energético

   O vendedor tem de o fornecer. Um ponto menor em si, mas bom indicador de como foi tratado o resto da pasta.

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   Os contratos de fornecimento e as dívidas deles

   Confirme que existem, que estão em nome do vendedor e pagos, e acorde na escritura como se transferem.

A última armadilha chega depois da escritura, e é a mais cara de todas, porque se mede sobre os seus rendimentos mundiais e não em honorários.

Passe mais de 183 dias em Espanha num ano civil e é residente fiscal espanhol nesse ano inteiro. Não é uma questão de visto nem de inscrição na junta: é uma questão de contagem. E um ritmo Schengen perfeitamente legal, 90 dias dentro e 90 fora, pode ultrapassar os 183 dias entre janeiro e dezembro.

Nada disto é um argumento para comprar noutro sítio. É um argumento para comprar com alguém cujo trabalho é pedir estes documentos enquanto ainda é possível levantar-se da mesa — e dizer sem rodeios quando a resposta não chega.

Representamos o comprador, não o vendedor nem o promotor. Negociamos em seu nome: isso significa defender a sua posição, os seus prazos e a sua informação, na sua língua, a partir daqui. Nunca significa prometer um preço mais baixo, porque em construção nova o preço é fixado pelo promotor e só sobe.