Guia de compra em construção
Comprar Imóvel em Construção em Espanha
Comprar em construção — diretamente ao developer antes ou durante a construção — pode ser uma das formas mais atrativas de entrar no mercado espanhol com uma casa moderna e pronta. Também pode ser uma das mais complexas. Os riscos são reais e as proteções dependem inteiramente de como a compra é estruturada desde a fase de reserva.
Depósito de reserva é vinculativo
As reservas em construção envolvem típicamente uma estrutura de pagamentos por fases. O depósito é geralmente não-reembolsável se mudar de ideias.
Garantias devem ser verificadas
Os developers são obrigados por lei a segurar os pagamentos por fases. Sempre verifique a garantia bancária ou apólice de seguro antes de pagar.
Data de conclusão é uma estimativa
Atrasos na construção são comuns. O contrato deve especificar uma data limite e o que acontece se for ultrapassada.
Revisão legal deve ocorrer antes de assinar
Os contratos do developer favorecem o developer. Revisão legal independente antes da fase de reserva não é opcional.
Como funcionam as compras em construção em Espanha
A estrutura de pagamentos em construção é diferente de uma compra de revenda — os fundos são comprometidos progressivamente durante a construção em vez de num único momento.
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Reserva
Depósito inicial de 1–3% do preço de compra. Remove a unidade da venda. Nesta fase, revisão legal ainda é possível e recomendada.
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Contrato de compra privado
O contrato principal de compra. Calendário de pagamentos, especificação, data limite e garantias são todos fixados aqui. A revisão legal deste documento é crítica.
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Tipicamente 20–30% do preço total pagos em prestações durante a construção. Cada pagamento deve ser coberto por garantia bancária ou apólice de seguro.
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Licença de Primeira Ocupação
O developer requer isto uma vez que a construção está completa. É um pré-requisito para conclusão — sem licença, sem entrega legal.
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Conclusão e escritura
Pagamento final (geralmente 70–80% se usar numerário, ou levantamento de hipoteca) é feito ao assinar perante notário. A propriedade é transferida oficialmente neste ponto.
| Fase | Pagamento típico | Quando | Proteção a verificar |
|---|---|---|---|
| Reserva | 1–3% | Unidade removida do mercado | Condições de reembolso na nota de reserva |
| Contrato privado | 10–20% | Semanas após reserva | Garantia bancária ou apólice de seguro emitida |
| Pagamentos por fases | 10–20% | Durante a construção | Cada prestação coberta pela garantia |
| Conclusão | 70–80% / hipoteca | No notário, após Licença de Primeira Ocupação | Licença concedida, lista de pequenos ajustes acordada |
Proteções legais para compradores em construção em Espanha
A lei espanhola obriga os developers a segurar ou garantir bancariamente todos os pagamentos por fases feitos antes da conclusão. Isto significa que se o developer ficar insolvente ou não conseguir completar, os compradores podem recuperar os seus depósitos.
Verificação crítica
Esta proteção só funciona se a garantia ou seguro foi efetivamente emitido e está válido. Verificar isto — antes de qualquer pagamento — é um dos passos mais importantes no processo de construção.
O que verificar antes de assinar um contrato em construção
Os contratos do developer são redigidos para proteger o developer. A revisão legal independente antes de assinar é a única forma fiável de identificar e negociar cláusulas desfavoráveis.
- Histórico do developer e situação financeira — entregaram projetos comparáveis no prazo?
- Licença de construção (licencia de obras) — deve ser concedida antes de qualquer pagamento por fases
- Garantia de pagamento por fases — garantia bancária ou apólice de seguro deve estar em vigor e verificada
- Cláusulas de atraso — qual é a data limite e que compensação ou direitos de saída se aplicam se for ultrapassada?
- Cláusulas de escalação de preço — alguns contratos permitem o preço aumentar. Compreenda os limites.
- Especificação de acabamentos — materiais, marcas e padrões de qualidade devem ser escritos no contrato, não apenas no folheto
Erro mais comum
Pagar o depósito de reserva antes da licença de construção (licencia de obras) ter sido concedida. Sem a licença, as proteções legais em torno dos pagamentos por fases são muito mais fracas — verifique sempre primeiro.
Impostos e custos nas compras em construção
As compras de novo construção (incluindo em construção) estão sujeitas a 10% IVA mais 1,4% imposto de selo (AJD) em vez de imposto de transmissão (ITP).
Orçamente aproximadamente 12–13% no topo do preço de compra para cobrir impostos, notário, registo e honorários legais. Se for usada financiação, adicione custos relacionados com a hipoteca no topo.
Por que o planeamento de hipoteca é importante para compra em construção
Se planeia usar uma hipoteca, o credor não libertará fundos até que a propriedade esteja completa e a Licença de Primeira Ocupação seja emitida. Isto significa que os pagamentos por fases durante a construção devem vir dos seus próprios fundos.
- Pagamentos por fases durante a construção devem ser financiados a partir de capital pessoal — a hipoteca não cobre estes
- Temporizando a candidatura à hipoteca de forma a alinhar com a data de conclusão esperada
- Construir um colchão para atrasos na construção — as ofertas de hipoteca têm períodos de validade
- Confirmar que o credor aceita o developer e o desenvolvimento antes de se comprometer com pagamentos por fases
Perguntas frequentes
É seguro comprar em construção em Espanha?
Pode ser, se feito corretamente. A lei espanhola obriga os developers a garantir os pagamentos por fases através de garantias bancárias ou seguros. A revisão legal independente antes de assinar é essencial para verificar que estas proteções estão em vigor.
Que impostos se aplicam ao comprar em construção em Espanha?
As compras em construção são novo construção, portanto estão sujeitas a 10% IVA mais 1,4% imposto de selo (AJD) em vez do imposto de transmissão de 9% (ITP) que se aplica a propriedades de revenda.
O que acontece se o developer não completar no prazo?
Se o contrato incluir uma data limite, pode ter direito a desistir e recuperar os seus pagamentos. Aconselhamento legal antes de assinar é essencial para garantir que estas proteções estão claramente escritas no contrato.
Posso obter uma hipoteca para uma propriedade em construção em Espanha?
Sim, mas os fundos da hipoteca são libertados na conclusão, não durante a construção. Os pagamentos por fases durante a construção devem vir dos seus próprios fundos, portanto o planeamento de liquidez é importante.
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