Nieuwbouw in Jávea: elf woningen, en een gat van een miljoen euro er middenin
Jávea wordt in het Nederlands harder gezocht dan in welke taal ook die wij volgen — en heeft elf nieuwbouwwoningen op de markt. Drie appartementen, acht villas, en een gat van een miljoen euro ertussen. Dit is precies wat er bestaat.
Nieuwbouw in Jávea: elf woningen, en een gat van een miljoen euro er middenin
U hebt Jávea vaker dan eens ingetypt. Xàbia waarschijnlijk ook, zodra u doorhad dat het dezelfde plaats is. En elke keer gebeurt hetzelfde: de fotos kloppen precies, de baaien lijken onwerkelijk, en dan verandert de zoekpagina in bestaande bouw uit 2019 en renders zonder adres. Nergens staat wat daar op dit moment werkelijk gebouwd wordt. In deze gids staat het wel. En het antwoord is vreemder dan u verwacht.
Stel u de dinsdag voor, niet de plattegrond
Begin bij het leven, want in Jávea laat dat zich ongewoon makkelijk voorstellen.
Een dinsdag in februari. U loopt door het oude centrum naar beneden — een echt Valenciaans stadje van zandsteen en luiken, met opzet landinwaarts en op de helling gebouwd, in de tijd dat het gevaar van zee kwam. U koopt vis op de markt. Tien minuten later staat u in de haven, waar de boten nog steeds aanleggen. Of vijftien minuten later met uw voeten in het zand van het Arenal.
Achter dat alles ligt de Montgó, de berg van 753 meter die beschermd natuurpark is. Ervoor buigt de kust tussen twee kapen — Sant Antoni in het noorden, La Nau in het zuiden — in een reeks rotsbaaien met water waar u de bodem doorheen ziet. Op de berg mag niet gebouwd worden, aan die kustlijn evenmin.
Dat is het product. Het huis is alleen de manier waarop u er toegang toe krijgt.
De elf woningen, geteld op de dag dat dit geschreven werd
Dit is onze actuele voorraad, geen marktschatting.
In Jávea hebben wij negen nieuwbouwprojecten, met daarin elf beschikbare woningtypen. Instapprijs: vanaf € 345.000. De oppervlakten lopen van 95 m² tot 677 m². De dichtstbijzijnde woning ligt op 300 meter van het water, de verste vier kilometer landinwaarts. Acht van de elf hebben panoramisch uitzicht, vier een bevestigd zeezicht.
Elf. In een plaats die half Noord-Europa in de favorieten heeft staan.
Dat is het hele verhaal van kopen in Jávea, en het is dezelfde knel die wij op de hele noordelijke Costa Blanca zien in onze analyse van de recordvraag van buitenlandse kopers in Alicante: kopers komen veel sneller binnen dan er woningen bij komen, aan een kust die geen plek meer overheeft.
Het gat van een miljoen euro
Nu het deel dat niemand opschrijft, en de reden dat de meeste zoektochten naar Jávea stilletjes stranden.
Van die elf woningen zijn er drie appartementen en acht villas. De appartementen lopen van € 345.000 tot € 650.000. De villas beginnen bij € 1.650.000.
Tussen € 650.000 en € 1.650.000 staat helemaal niets. Geen klein aanbod. Niets.
Kwam u binnen met een budget van rond een miljoen euro — een volstrekt verstandig budget voor een huis aan deze kust, en het budget waarmee enorm veel mensen binnenkomen — dan heeft Jávea op dit moment geen nieuwbouwwoning voor u. Dat is geen onderhandelingstruc en geen duwtje. Het is rekenwerk, en u hoort het te weten in minuut drie in plaats van in maand drie.
Wat u daarmee doet is een echte keuze, en er zijn maar drie eerlijke opties:
- Zak naar de appartementenlaag en koop een woning met twee slaapkamers, gemeenschappelijk zwembad en garage op twee kilometer van zee, en besteed het verschil aan leven in plaats van aan grond.
- Ga omhoog naar de villalaag, waar het instapkaartje € 1.650.000 is en u een op zichzelf staand huis op een eigen kavel koopt, geen woning in een project.
- Verschuif één plaats. Dénia ligt vijftien minuten noordelijker en heeft een voller middensegment; Calpe ligt vijfentwintig minuten zuidelijker en gedraagt zich weer anders.
Alle drie zijn goede antwoorden. Doen alsof het gat er niet is, is dat niet.
De appartementenlaag, compleet
Er staat precies één appartementenproject in Jávea in onze boeken, en het is de moeite waard er concreet over te zijn: dit is de complete markt onder het miljoen in deze plaats. Er zijn tweeëntwintig woningen gebouwd; elf zijn nog beschikbaar. Appartementen met twee slaapkamers van 97–102 m² vanaf € 345.000, gelijkvloerse woningen met tuin van 95–102 m² vanaf € 385.000, en penthouses met twee slaapkamers van 110–139 m² voor € 650.000. Gemeenschappelijk zwembad, eigen garage, oplevering eind 2027.
Omdat het van plan wordt gekocht, spreidt u de betalingen over de bouw in plaats van alles in één keer op tafel te leggen — voor de meeste kopers precies het verschil tussen wel en niet haalbaar. Dat mechanisme staat uitgelegd in het betaalschema bij kopen van plan.
De villalaag, compleet
Acht villas, en bijna allemaal losse huizen in plaats van projecten — is er één verkocht, dan is die optie weg uit de plaats, niet uit een lijstje. Drie en vier slaapkamers vanaf € 1.650.000, oplopend via € 2,05 miljoen, € 2,2 miljoen en € 2,25 miljoen, naar huizen met vijf slaapkamers van € 3,1 miljoen en € 3,475 miljoen, en één woning met vier slaapkamers van 677 m² voor € 4,5 miljoen die op 300 meter van het water ligt en eind dit jaar wordt opgeleverd.
Eén ding om vast te houden: slechts twee van de acht villas hebben een opleverdatum in ons dossier. Bij de andere zes is de eerste vraag niet de prijs — maar of de bouwvergunning verleend is en wat de bouwplanning werkelijk zegt. Wij stellen die vraag voordat u het huis ooit ziet.
Jávea is drie plaatsen gestapeld rond één baai
De fout die wij het vaakst zien: mensen kopen Jávea in plaats van het déél van Jávea dat past bij de dinsdag die zij zich voorstelden. Die zijn niet uitwisselbaar.
Het oude centrum — Spanje, geen resort
Landinwaarts en hogerop, rond de kerk en de markt. Leven het hele jaar door, buren die er in januari ook zijn, alles te voet. Het stilst in augustus, het drukst midden in de winter — precies andersom dan de kuststrook.
De haven — werkhaven, en daarna uit eten
Tussen het oude centrum en de zee. Boten, scheepswinkels, de visafslag, en een boulevard die het hele jaar open blijft. Als in uw beeld eten in november buiten gebeurt, dan gebeurt dat hier.
Het Arenal — het zand, en de enige echte strandstrook
Het enige echte zandstrand van Jávea, met de boulevard en de bars erachter. Hier speelt de zomer van de plaats zich af, en dat is tegelijk de aantrekkingskracht en het punt om eerlijk te toetsen aan hoe u augustus werkelijk wilt doorbrengen.
Montgó, de kapen en de baaien — het uitzicht, de ruimte, de auto
De hellingen en de landtongen: vrijstaande huizen, kavels, en horizonnen waar niemand voor kan bouwen omdat het park en de kustlijn beschermd zijn. U rijdt naar alles. Daarvoor krijgt u het uitzicht van de foto boven aan deze pagina terug. Elke villa op onze Jávea-lijst ligt in deze band — precies de reden dat de villalaag begint waar zij begint.
Wat het kost, zonder iets weg te laten
De Spaanse aankoopkosten zijn niet verborgen en niet onderhandelbaar. U kunt ze uitrekenen zodra u de prijs kent.
- Btw (IVA) — 10% van de koopsom bij elke nieuwbouwwoning.
- Zegelrecht (AJD) — 1,5% in de Comunidad Valenciana, waar Jávea onder valt.
- Notaris en kadaster — ongeveer 0,4–0,6% elk, tegen gereglementeerde tarieven.
- Uw eigen onafhankelijke advocaat — van u, niet van de ontwikkelaar.
Reken op ongeveer 13–14% boven op de prijs en dan verrast niets u bij de notaris. Op een appartement van € 345.000 is dat ruwweg € 45.000 tot € 48.000 aan kosten; op een villa van € 1.650.000 ruwweg € 215.000 tot € 231.000. De post-voor-postversie staat in de werkelijke kosten van een woning kopen in Spanje.
Over financiering het cijfer waar mensen op stuklopen: als niet-ingezetene rekent u op 60% van het laagste bedrag: de prijs die u overeenkwam of de taxatie van de bank. Soms wordt 70% gehaald, maar dat is niet de regel. Dat zijn twee verschillende bedragen, en in een plaats als Jávea kunnen ze flink uiteenlopen. De hypotheekgids voor niet-ingezetenen zet op een rij wat de banken werkelijk vragen.
En de geruststelling die meestal pas te laat ter sprake komt: elke euro die u bij een woning van plan in Spanje betaalt, is wettelijk gedekt door een bankgarantie, en het opgeleverde gebouw heeft tien jaar constructiegarantie. Nieuwbouw is hier niet de riskante optie. Het is de gereguleerde.
Zetten we de eerste stap?
De projectontwikkelaar bepaalt de prijs — en die stijgt naarmate de bouw vordert. De prijs van vandaag is de laagste.
Waarom Jávea in het Nederlands wordt gezocht en nauwelijks in andere talen
Eén patroon in onze eigen zoekdata valt niet te missen. Van de zeven talen die wij volgen is Jávea een Nederlandse zoekopdracht. Alleen al de cluster rond huis kopen in Jávea draait op ongeveer duizend zoekopdrachten per maand in het Nederlands, met een tweede golf die specifiek naar appartementen zoekt. In de andere zes talen komt de plaats nauwelijks voor.
Dat betekent twee dingen voor u, en het tweede is het belangrijkste. Ten eerste: u staat in een rij. Elke maand zoeken duizend andere Nederlandstalige kopers dezelfde elf woningen, en drie daarvan kosten minder dan een miljoen. Ten tweede, en dat is de betere helft: diezelfde rij staat er nog op de dag dat u besluit te verkopen. In een markt met elf woningen en een beschermde berg erachter is die rij uw uitgang. Het is hetzelfde mechanisme dat de prijzen aan de Costa Blanca al tien jaar elk jaar omhoog duwt.
Wat u controleert voordat u zich ergens aan bindt
Een krappe markt is geen reden om een zwak project te accepteren. Dit zijn de vragen die wij aan een project in Jávea stellen voordat het iemand bereikt:
- De bouwvergunning, op papier — zeker bij de zes villas zonder opleverdatum in het dossier.
- De afstand tot zee te voet gemeten, niet op de brochurekaart. Vier kilometer in deze heuvels is geen vier vlakke kilometer.
- Oriëntatie, en wat de helling met het licht doet. Aan deze kust kunnen twee huizen op vijftig meter afstand totaal verschillende middagen hebben.
- Bereikbaarheid in de winter — de weg, de stijging, en hoe het is als het regent.
- De werkelijke servicekosten, zeker waar zwembaden en tuinen onderhouden moeten worden.
- Het afgeleverde trackrecord van de ontwikkelaar. Bij nieuwbouw koopt u de bouwer net zo goed als het huis.
- Wat u op de dag van oplevering werkelijk krijgt, en daar verdient de opleverlijst zich terug.
U hoeft hier geen expert in te worden. Daar is iemand aan uw kant van de tafel voor — en bij Spaanse nieuwbouw kost u dat niets, want de ontwikkelaar betaalt het kantoor, nooit de koper. Dezelfde prijs als wanneer u alleen de verkoopunit binnenloopt, met iemand die het contract voor u leest.
Is Jávea het niet, dan zeggen wij dat vroeg
Soms is het eerlijke antwoord dat Jávea niet heeft wat u beschrijft. Elf woningen zijn elf woningen, en het gat er middenin is echt. Als dat zo is, zeggen wij het in het eerste gesprek en niet in het vijfde, en kijken wij naar de plaatsen ernaast — Altea heeft dezelfde schaarste met een ander karakter, Dénia heeft meer in het midden van de markt, en Moraira en Benitachell liggen op een kwartier van dezelfde baaien.
Waar dit u laat
In Jávea werkt alles dezelfde kant op: een beschermde berg die het aanbod afkapt, twee kapen en een kustlijn die niet kunnen groeien, een plaats die in de winter open blijft, en een Noord-Europese rij die er al jaren naar zoekt. Wat er niet is, is voorraad — en wat er al helemaal niet is, is iets tussen € 650.000 en € 1,65 miljoen.
Vertel ons dus welke dinsdag u zich voorstelde: het appartement met twee slaapkamers waar u zo naar buiten loopt, het huis op de helling met de baai ervoor, het budget dat u liever niet oprekt. Wij laten u precies zien wat er nu in Jávea staat, zeggen het onomwonden als dat niets is, en leggen de buurgemeenten op tafel als u daar beter mee uit bent. Alle cijfers zichtbaar, en wat niet past valt als eerste af. U bepaalt het tempo; wij brengen de feiten.
Gratis gids voor buitenlandse kopers
NIE, belastingen, hypotheek voor niet-residenten en de duurste fouten bij de aankoop. We mailen u de gids.
Klaar om echte woningen te bekijken?
Gebruik wat u net heeft gelezen als filter en blader gerichter.
