ხშირად დასმული კითხვები

დამოკიდებულია მომსახურებაზე. ახალ მშენებლობაში Legado-სთან ყიდვა თქვენ არანაირ საზღაურს არ გმატებთ: იხდით ზუსტად იმავე ფასს, რასაც დამოუკიდებლად, ოღონდ სპეციალისტით, რომელიც მხოლოდ თქვენს მხარესაა. მყიდველის აგენტის მომსახურება — ინდივიდუალური ძიება, მოლაპარაკება და due diligence — მოიცავს საზღაურს ნასყიდობის ფასის 3%-ის ოდენობით, მინიმუმ 6 000 €, რომელსაც იხდით თქვენ: სწორედ ეს ინარჩუნებს ჩვენს ინტერესებს მხოლოდ თქვენს ინტერესებთან თანხვედრაში. ხოლო თქვენი იპოთეკის მოწყობა ჯდება სესხის 1,5%, მინიმუმ 3 000 €; თუ ქონებას ჩვენი მყიდველის აგენტის მეშვეობით იყიდით, ის ჩართულია ფასში.

ექსკლუზიურად მყიდველისთვის. Legado არის Personal Shopper Inmobiliario (პერსონალური უძრავი ქონების კონსულტანტი) — ჩვენი ერთადერთი ამოცანაა მოვძებნოთ თქვენთვის შესაფერისი ობიექტი, მოვაგვაროთ საუკეთესო პირობები და დავიცვათ თქვენი ინტერესები მთელი პროცესის განმავლობაში. ჩვენ არ ვართ დეველოპერის გაყიდვების აგენტი. ჩვენ არ ვართ დეველოპერის პარტნიორი. ჩვენ ვმუშაობთ თქვენთვის.

ჩვენ ვპოულობთ თქვენს პროფილთან შესაბამის ობიექტებს ალიკანტეს პროვინციის 850-ზე მეტ აქტიურ ახალ პროექტს შორის. ჩვენ ვათვალიერებთ და ვაფასებთ მათ თქვენი სახელით. ჩვენ თქვენი სახელით ვაწარმოებთ მოლაპარაკებას პირობებზე და ვიცავთ თქვენს ინტერესებს. ჩვენ ვაკოორდინირებთ საინსპექციო ვიზიტს, ჯავშანს, იპოთეკის პროცესს (საჭიროების შემთხვევაში), იურიდიულ გუნდს და გარიგების დასრულების ვადებს. ჩვენ ვართ თქვენი ერთადერთი საკონტაქტო პირი პირველი მოთხოვნიდან გასაღების ჩაბარებამდე.

• შერჩევითი სია ალიკანტეს პროვინციის 850-ზე მეტი აქტიური პროექტიდან
• ობიექტების დათვალიერება და შეფასება თქვენი სახელით
• შესყიდვის პირობების მოლაპარაკება თქვენი სახელით
• საინსპექციო ვიზიტის, ჯავშნისა და იურიდიული გუნდის კოორდინაცია
• იპოთეკის პროცესის მართვა, თუ გამოიყენება დაფინანსება
• ერთადერთი საკონტაქტო პირი პირველი მოთხოვნიდან გასაღების ჩაბარებამდე

დეველოპერის გაყიდვების გუნდი წარმოადგენს დეველოპერს. მათი ამოცანაა გაყიდონ ობიექტი დეველოპერისთვის ყველაზე ხელსაყრელ ფასად — და არა მოგიძებნონ თქვენთვის საუკეთესო გარიგება. Legado-სთან თქვენ გყავთ სპეციალისტი, რომელიც თქვენს მხარეზეა — იმავე ფასად. ჩვენი მომსახურების არგამოყენებას რაციონალური მიზეზი არ აქვს.

თქვენ შეგიძლიათ დააჯავშნოთ და ხელშეკრულებაც კი ხელი მოაწეროთ დისტანციურად, მინდობილობის (poder notarial) საფუძველზე. თუმცა, ჩვენ მტკიცედ გირჩევთ მინიმუმ ერთი პირადი საინსპექციო ვიზიტის ჩატარებას, სანამ საბოლოო გადაწყვეტილებას მიიღებთ. ჩვენ ვაორგანიზებთ და ვუძღვებით ყველა ვიზიტს. მოგზაურობა შემუშავებულია ეფექტურობის პრინციპით — თქვენ ნახავთ სწორ ობიექტებს, სწორი თანმიმდევრობით და სათანადო კონტექსტში.

დიახ — და ადვოკატი უნდა იყოს დამოუკიდებელი. არა დეველოპერის ადვოკატი, არც სააგენტოს შიდა იურისტი. საჭიროა კვალიფიციური უძრავი ქონების ადვოკატი (abogado), რომლის ერთადერთი პროფესიული ვალდებულებაც თქვენს წინაშეა. ის ამოწმებს ხელშეკრულებებს, ადასტურებს საკუთრების უფლებას, განაგებს გადასახადებს და იცავს თქვენს იურიდიულ ინტერესებს პროცესის ყველა ეტაპზე. მისი ჰონორარი იხდება თქვენ მიერ ცალკე — როგორც წესი, შესყიდვის ფასის დაახლოებით 1%.

არა. დეველოპერის ადვოკატი მუშაობს დეველოპერისთვის. ეს არის პირდაპირი ინტერესთა კონფლიქტი. ესპანეთში გავრცელებული პრაქტიკაა, რომ დეველოპერები გვირჩევენ "დამოუკიდებელ" ადვოკატებს, რომლებიც პრაქტიკაში მჭიდროდ არიან მათთან დაკავშირებული. ყოველთვის დაიქირავეთ საკუთარი ადვოკატი — ისეთი, რომელიც დამოუკიდებლად აირჩიეთ.

არა. ჩვენ ვართ უძრავი ქონების სპეციალისტები და არა ადვოკატები. იურიდიული სამუშაო მოითხოვს კვალიფიციურ, ლიცენზირებულ abogado-ს პროფესიული პასუხისმგებლობის დაზღვევით. ჩვენ ვაკოორდინირებთ იურიდიულ გუნდთან მუშაობას და ვმართავთ ვადებს — მაგრამ იურიდიულ დაცვას უზრუნველყოფს თქვენი ადვოკატი და არა ჩვენ. ზოგიერთი სააგენტო გთავაზობთ ყველაფრის შიდა რესურსებით განხორციელებას. ისინი არ არიან საადვოკატო ბიურო. ეს განსხვავება მნიშვნელოვანია, როცა საქმე თქვენს ფულს ეხება.

როგორც წესი, შესყიდვის ფასის დაახლოებით 1%, მინიმუმ დაახლოებით 1500 ევროს ოდენობით. 300 000 ევროიანი ობიექტისთვის ეს იქნება 3000 ევრო. გადასახადი ხდება პირდაპირ თქვენ მიერ ადვოკატისთვის, ცალკე ჩვენი მომსახურებისგან. ეს არ არის არჩევითი — ეს არის გარიგებაში ყველაზე მნიშვნელოვანი 3000 ევრო.

დიახ. ჩვენ მჭიდროდ ვთანამშრომლობთ სპეციალიზებულ დამოუკიდებელ საადვოკატო ბიუროსთან, რომელსაც დიდი გამოცდილება აქვს არარეზიდენტი მყიდველების მიერ ალიკანტეს პროვინციაში ახალი საცხოვრებლის შესყიდვის საქმეებში. ჩვენ ვირჩევთ მათ, რადგან კარგად ვიცნობთ მათ ხარისხს, ვადების დაცვას და შედეგებს მრავალი დასრულებული გარიგებიდან გამომდინარე. თქვენ თავისუფლად შეგიძლიათ აირჩიოთ ნებისმიერი კვალიფიციური ადვოკატი — მაგრამ თუ ისარგებლებთ ჩვენი პარტნიორი ბიუროთი, ჩვენ შეგვიძლია უშუალოდ ვაკოორდინიროთ ვადები და ხარისხი. სხვა სპეციალისტებთან მუშაობისას ამის გარანტიას ვერ მოგცემთ.

RAICV (Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana) არის ვალენსიის თემში ლიცენზირებული უძრავი ქონების აგენტების ოფიციალური რეესტრი. რეგისტრაცია ამ რეგიონში კანონით სავალდებულოა. ის მოითხოვს ფორმალური მოთხოვნების დაკმაყოფილებას, პროფესიული პასუხისმგებლობის დაზღვევის ქონას და ქცევის კოდექსის დაცვას. ყოველთვის მოითხოვეთ ნებისმიერი აგენტისგან — მიუხედავად იმისა, ვინ არის ის ან საიდან მოვიდა — მისი RAICV ნომერი, სანამ რაიმეს ხელს მოაწერთ ან ფულს გადასცემთ. ამ ნომრის გარეშე არ არსებობს არც დაზღვევა, არც ქცევის კოდექსი და არც ოფიციალური ორგანო, რომელსაც საჩივარი შეგიძლიათ შეიტანოთ.

საერთო ენა ნდობას აჩენს მანამდე, სანამ ამისთვის რაიმე საფუძველი არსებობს — და სწორედ ეს არის ის მომენტი, როცა საჭიროა სწორი კითხვების დასმა. კითხვა არასდროს უნდა იყოს „ლაპარაკობ ჩემს ენაზე?“. სწორი კითხვაა: „რამდენი წელია მუშაობ ამ კონკრეტულ ბაზარზე და რა არის შენი RAICV ნომერი?“. ენა სასარგებლოა, მაგრამ თქვენს ფულს იცავს ადგილობრივი ექსპერტიზა, ადგილობრივი დეველოპერების ცოდნა და პროფესიული ანგარიშვალდებულება.

ესპანეთის სამშენებლო კანონი (LOE, 1999) ავალდებულებს დეველოპერს, ობიექტზე გარანტია გასცეს სამი ვადით: 1 წელი — დასრულების დეფექტებზე; 3 წელი — საცხოვრებლად ვარგისიანობის დეფექტებზე; და 10 წელი — კონსტრუქციულ დეფექტებზე. კონსტრუქციული დეფექტებისთვის დეველოპერს უნდა ჰქონდეს ათწლიანი დაზღვევის პოლისი (seguro decenal) ობიექტის გადაცემამდე. ყოველთვის მოითხოვეთ ამ პოლისის ასლი, სანამ საბოლოო ნოტარიულ აქტს (escritura) ხელს მოაწერთ.

• 1 წელი — დასრულების და ესთეტიკური დეფექტები (შეღებვა, ფურნიტურა, აღჭურვილობა)
• 3 წელი — საცხოვრებლად ვარგისიანობის დეფექტები (წყალგაყვანილობა, თბოიზოლაცია, ჰიდროიზოლაცია)
• 10 წელი — კონსტრუქციული დეფექტები (ფუნდამენტი, მზიდი ელემენტები) — დეველოპერს უნდა ჰქონდეს seguro decenal დაზღვევა
• ყოველთვის მოითხოვეთ seguro decenal-ის ასლი, სანამ ნოტარიულ აქტს (escritura) ხელს მოაწერთ

ესპანეთის კანონმდებლობა ავალდებულებს დეველოპერებს, ყველა ავანსად გადახდილი თანხა უზრუნველყონ საბანკო გარანტიით (aval bancario) ან სადაზღვევო პოლისით. ეს ნიშნავს, რომ შეგიძლიათ დაიბრუნოთ თქვენი ფული, თუ დეველოპერი ვერ შეასრულებს მშენებლობას. თუმცა, ეს მუშაობს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ გარანტია ფაქტობრივად გაცემული და მოქმედია. ნებისმიერი ავანსის გადახდამდე მოითხოვეთ დეველოპერისგან საბანკო გარანტიის დოკუმენტაცია. Legado გატარებთ ამ შემოწმების პროცესში.

LPO არის სავალდებულო მუნიციპალური ნებართვა, რომელიც დეველოპერმა უნდა მიიღოს მშენებლობის დასრულების შემდეგ. მის გარეშე ობიექტის კანონიერად დასახლება, მიწის რეესტრში რეგისტრაცია ან ნოტარიული აქტით გადაცემა შეუძლებელია. დეველოპერების მიერ მითითებული ჩაბარების თარიღები ორიენტირებულია — რეალური დასრულება დამოკიდებულია LPO-ს გაცემაზე. დაგვიანებები ხშირია. Legado აკონტროლებს ამ პროცესს და გატყობინებთ მიმდინარეობის შესახებ.

ვალენსიის თემში ახალი საცხოვრებლის შესაძენად: დღგ (IVA) — შესყიდვის ფასის 10%, პლუს გერბის გადასახადი (AJD) — 1.4% იპოთეკის აქტზე, თუ იყენებთ დაფინანსებას. ეს თანხები ემატება ბაზისურ ფასს. გამოიყენეთ ხარჯების კალკულატორი ნებისმიერი ობიექტის გვერდზე ინდივიდუალური დათვლისთვის.

• IVA (დღგ) — შესყიდვის ფასის 10% (მხოლოდ ახალი საცხოვრებლის პირველადი გაყიდვა)
• AJD (გერბის გადასახადი) — 1.4% აქტზე, თუ იყენებთ იპოთეკას
• ნოტარიუსის მომსახურება — დაახლოებით 900–1200 ევრო
• მიწის რეესტრი — დაახლოებით 500–700 ევრო
• დამოუკიდებელი ადვოკატი — დაახლოებით შესყიდვის ფასის 1%

ახალი საცხოვრებლის შესაძენად გაითვალისწინეთ ბაზისურ ფასზე დაახლოებით 12–13% დამატებითი თანხა — გადასახადების, ნოტარიუსის, მიწის რეესტრის და იურიდიული მომსახურების დასაფარად. 300 000 ევროიანი ობიექტისთვის საერთო ხარჯი დაახლოებით 338 000–340 000 ევროა. თითოეული ობიექტის გვერდზე განთავსებული ხარჯების კალკულატორი ეს გათვლა ნებისმიერი ფასისთვის რეალურ დროში აჩვენებს.

დიახ. წლიური ხარჯები მოიცავს: IBI (უძრავი ქონების ადგილობრივი გადასახადი, ჩვეულებრივ საკადასტრო ღირებულების 0.4–1.3%); საერთო ხარჯები (cuota de comunidad, 50-დან 400+ ევრომდე თვეში, პროექტის მიხედვით); არარეზიდენტის საშემოსავლო გადასახადი (Modelo 210, რამდენიმე ასეული ევრო წელიწადში, თუნდაც ობიექტი არ გაქირავდეს); და სახლის დაზღვევა და კომუნალური მომსახურების ფიქსირებული ხარჯები.

• IBI (ადგილობრივი გადასახადი) — ჩვეულებრივ საკადასტრო ღირებულების 0.4–1.3% წელიწადში
• საერთო ხარჯები — 50 ევროდან თვეში მარტივ კორპუსში 400+ ევრომდე კურორტული ტიპის პროექტში
• Modelo 210 (არარეზიდენტის საშემოსავლო გადასახადი) — რამდენიმე ასეული ევრო წელიწადში, თუნდაც ობიექტი არ გაქირავდეს
• სახლის დაზღვევა — დაგეგმეთ 200–600 ევრო წელიწადში, ზომისა და ღირებულების მიხედვით
• კომუნალური მომსახურების ფიქსირებული ხარჯები — ელექტროენერგია, წყალი და გაზი ცარიელი ბინისთვისაც

დიახ. ესპანური ბანკები გასცემენ სესხებს არარეზიდენტებზე, ჩვეულებრივ შეფასებული ღირებულების 60–70%-მდე. პროცესი გრძელდება 4–8 კვირას და მოითხოვს შემოსავლის, აქტივებისა და არსებული ვალდებულებების დოკუმენტაციას. ჩვენ ვთანამშრომლობთ სპეციალიზებულ იპოთეკის ბროკერებთან, რომლებმაც კარგად იციან, რომელი ბანკები არიან ამჟამად აქტიური არარეზიდენტი მყიდველების პროფილებთან მუშაობისთვის.

სავალდებულო არ არის. ბევრი მყიდველი იყენებს დაფინანსებას მაშინაც კი, როცა შეუძლია ნაღდი ანგარიშსწორებით გადახდა — ლიკვიდურობის შესანარჩუნებლად, ერთ აქტივში ზედმეტი კაპიტალის კონცენტრაციის თავიდან ასაცილებლად, ან სხვა ინვესტიციებისთვის მოქნილობის შესანარჩუნებლად. გადაწყვეტილება დამოკიდებულია თქვენს ფინანსურ მდგომარეობასა და გეგმებზე. ჩვენ შეგვიძლია ერთად განვიხილოთ შესაძლო ვარიანტები.

ესპანური ცვლადი საპროცენტო იპოთეკები, როგორც წესი, განისაზღვრება Euribor 12M-ის პლუს საბანკო სპრედის მიხედვით (ჩვეულებრივ 1–2%). Euribor-ის განაკვეთი იცვლება ყოველთვიურად — როცა ის იზრდება, იზრდება თქვენი ყოველთვიური გადასახადიც. თითოეული ობიექტის გვერდზე განთავსებული იპოთეკის შემფასებელი (estimator) აჩვენებს მიმდინარე Euribor-ის განაკვეთს და საშუალებას გაძლევთ გამოთვალოთ თქვენი ყოველთვიური გადასახადი სხვადასხვა სპრედისა და ვადის სცენარისთვის.