La double imposition : ce que vous payez vraiment sur un loyer ou une vente en Espagne
Un loyer perçu en Espagne est réglé par les 19 % payés là-bas. Une plus-value à la revente peut vous coûter davantage en France. Voici pourquoi la convention fiscale ne traite pas les deux revenus de la même façon.
Ceci n'est pas un conseil fiscal. Les taux et mécanismes ci-dessous sont vérifiés à la source à la date de publication, mais votre situation personnelle change tout. Consultez votre expert-comptable en France et un gestor fiscal en Espagne avant toute décision.
Vous louez votre bien espagnol, ou vous le revendez, et vous pensez que les 19 % payés à l'Agencia Tributaria règlent la question côté France. C'est vrai pour le loyer. Ce n'est pas toujours vrai pour la plus-value : la convention fiscale franco-espagnole ne traite pas ces deux revenus de la même façon, et l'écart peut vous coûter cher au moment de vendre.
Le loyer : l'Espagne tranche, la France ne rajoute rien
Si vous restez résident fiscal en France — la situation de la plupart de nos clients propriétaires d'une résidence secondaire — le loyer perçu sur votre bien espagnol est imposé en Espagne au taux de 19 % sur le revenu net, avec déduction des charges directement liées au bien (copropriété, IBI, assurance, réparations). C'est le régime des résidents de l'Union européenne, déclaré via le Modèle 210 chaque trimestre.
Côté France, l'article 24 de la convention fiscale du 10 octobre 1995 accorde un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français correspondant à ce loyer — ce qui, en pratique, neutralise toute taxation française supplémentaire sur ce revenu précis. Vous devez néanmoins le déclarer en France : il entre dans le calcul de votre taux d'imposition effectif, celui qui s'applique à vos autres revenus français. Si vous envisagez de mettre votre bien en location, ce mécanisme est ce qui règle réellement la question — pas un supplément à anticiper de votre côté.
La plus-value : un mécanisme différent, et un vrai risque de rester à découvert
La revente suit une autre règle de la même convention. L'article 13 classe les gains sur un bien immobilier comme imposables dans le pays où il se situe — l'Espagne perçoit donc ses 19 % sur la plus-value nette, avec une retenue de 3 % du prix de vente prélevée par l'acheteur au moment de la signature (Modèle 211), simple acompte réconcilié ensuite via le Modèle 210.
Mais ici, l'article 24 applique un crédit d'impôt plafonné au montant réellement payé en Espagne — pas un crédit égal à l'impôt français, comme pour le loyer. Si le calcul français de la même plus-value dépasse ces 19 %, la différence reste due en France. Or le taux français sur la plus-value d'une résidence secondaire peut atteindre 36,2 % avant abattements pour durée de détention (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, article 150 U du Code général des impôts) — un écart réel dans les premières années de détention, qui se réduit progressivement après 6 ans et s'annule après 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- 19 % — taux fixe espagnol pour un résident UE, sur le loyer net et sur la plus-value nette. Source : Agencia Tributaria, mise à jour juillet 2026.
- 3 % — retenue appliquée par l'acheteur sur le prix de vente (Modèle 211), simple acompte sur l'impôt final. Source : Agencia Tributaria.
- 36,2 % — taux français maximal avant abattements de durée (résidence secondaire, hors résidence principale). Source : impots.gouv.fr, article 150 U CGI.
On fait le premier pas ?
Le prix est fixé par le promoteur et augmente à mesure que le chantier avance : celui d'aujourd'hui est le plus bas.
Pourquoi la convention traite le loyer et la vente différemment
Le texte de l'article 24 le formule sans détour : pour la plupart des revenus fonciers, le crédit d'impôt français est « égal au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus » — une neutralisation complète. Pour les gains immobiliers visés à l'article 13, le crédit est plafonné « au montant de l'impôt payé en Espagne » — une simple imputation, qui ne garantit rien au-delà de ce que vous avez effectivement payé là-bas. Ce n'est pas un détail technique : c'est la différence entre une question soldée et une question qui reste ouverte jusqu'à votre déclaration française.
Avant de vendre ou de louer :
- Gardez tous les justificatifs de la durée de détention de votre bien : ils réduisent la base imposable côté France à partir de la 6e année.
- Faites chiffrer votre plus-value réelle par un gestor espagnol avant de signer un compromis, pas après.
- Vérifiez avec votre expert-comptable français si un complément d'impôt sera dû une fois la vente déclarée des deux côtés.
- Ne confondez jamais la retenue de 3 % du Modèle 211 avec l'impôt final : c'est un acompte, pas le solde.
Ce que Legado peut faire, ce n'est pas du conseil fiscal — c'est vous éviter les pièges de l'achat et de la revente eux-mêmes : un avocat indépendant qui défend vos intérêts à chaque étape, une estimation réaliste du coût annuel de la propriété, et un accompagnement sur le rapatriement de vos fonds le jour où vous revendez. Cet article clôt notre série sur la fiscalité française en Espagne — retrouvez le premier volet sur l'Impôt sur la Fortune et le second sur le Modèle 720.
Questions fréquentes
Si je loue mon bien espagnol, dois-je aussi payer un impôt en France ?
Vous devez déclarer ce loyer en France, mais l'article 24 de la convention fiscale accorde un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français correspondant à ce revenu : dans les faits, aucune taxation française supplémentaire ne s'ajoute. Ce loyer entre néanmoins dans le calcul du taux d'imposition effectif appliqué à vos autres revenus français.
Les 19 % payés en Espagne sur ma plus-value suffisent-ils toujours ?
Non. Contrairement au loyer, le crédit d'impôt français sur une plus-value immobilière espagnole est plafonné au montant réellement payé en Espagne. Si le calcul français de la même plus-value dépasse ces 19 %, la différence reste due en France.
Quel est le taux français sur la plus-value d'une résidence secondaire en Espagne ?
Jusqu'à 36,2 % avant abattements pour durée de détention (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), selon l'article 150 U du Code général des impôts. Cet écart avec le taux espagnol de 19 % se réduit progressivement après 6 ans de détention et s'annule après 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
À quoi sert la retenue de 3 % lors de la vente ?
C'est un acompte prélevé par l'acheteur sur le prix de vente (Modèle 211), pas l'impôt final. Le vendeur non-résident dépose ensuite un Modèle 210 pour calculer l'impôt réellement dû et régulariser la différence, dans un sens ou dans l'autre.
Cette règle s'applique-t-elle si je suis devenu résident fiscal espagnol ?
Non, ce mécanisme concerne un résident fiscal français propriétaire d'un bien en Espagne. Si vous êtes devenu résident fiscal espagnol, d'autres règles s'appliquent — voir le premier article de cette série sur l'Impôt sur la Fortune.
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