Mettre sa propriété espagnole en location : le guide complet pour les propriétaires non-résidents

Louer son bien sur la Costa Blanca paraît simple. On achète, on aménage, on publie une annonce sur Airbnb — et les réservations arrivent. Beaucoup d'acheteurs abordent la question locative avec cette légèreté, et beaucoup s'aperçoivent trop tard qu'ils ont mis en ligne un bien non déclaré, sans déclaration fiscale, dans une situation qui génère des amendes plutôt que des revenus. Louer votre propriété espagnole en tant que non-résident est tout à fait réalisable et peut produire des rendements réels qui compensent significativement vos charges de propriété. Mais cela exige qu'un ensemble précis de conditions soit réuni avant que le premier locataire ne franchisse votre porte — et vérifier si ces conditions sont seulement réunissables commence avant l'achat.

La licence touristique : sans elle, la location saisonnière est illégale

Dans la Communauté valencienne — qui couvre l'ensemble de la Costa Blanca — les locations touristiques de courte durée requièrent une licence de location touristique délivrée par le gouvernement régional (Generalitat Valenciana). Ce n'est pas une formalité administrative. C'est une obligation légale, et l'exercer sans cette licence expose le propriétaire à des amendes pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros par infraction, en application de la loi régionale sur le tourisme. Les plateformes — Airbnb, Vrbo, Booking.com — sont légalement tenues d'afficher les numéros de licence, et les contrôles sont effectifs.

L'obtention de la licence touristique implique d'enregistrer le bien auprès du Registro de Turisme de la Comunitat Valenciana, de démontrer que le logement satisfait aux normes minimales d'habitabilité, et de recevoir un numéro d'enregistrement. La procédure est prise en charge par votre avocat ou par un conseiller fiscal local, et prend généralement plusieurs semaines. La licencia de primera ocupación (autorisation de première occupation, équivalent du certificat de conformité) doit être en votre possession avant de pouvoir déposer la demande de licence touristique — ce qui illustre l'importance de la complétude juridique de votre achat dès le départ.

Une fois enregistré, le numéro de licence touristique doit figurer sur toutes les annonces, publicités et contrats. Il est attaché au bien : en cas de vente, le nouveau propriétaire en hérite.

Vérifiez le règlement de copropriété avant d'acheter

C'est l'étape que la plupart des acheteurs négligent entièrement — et elle peut rendre la question locative caduque avant même qu'elle ne se pose.

En Espagne, les ensembles résidentiels et les immeubles sont régis par une copropriété, qui fonctionne selon un règlement adopté par la communauté des propriétaires. Ce règlement peut explicitement interdire les locations touristiques de courte durée au sein de la résidence. Depuis une modification de la Loi sur la propriété horizontale en 2019, les copropriétés peuvent voter pour restreindre ou interdire les locations touristiques à une majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts — et nombreuses sont celles qui l'ont fait.

Un acheteur qui acquiert un bien dans l'intention de le louer à court terme, sans avoir préalablement consulté le règlement de copropriété, risque de découvrir après l'achat que les locations touristiques y sont interdites. La licence qu'il aurait demandée lui sera refusée. Son projet de revenus locatifs n'existe pas. Le bien qu'il a acheté a un profil d'usage différent de celui qu'il envisageait.

Nous vérifions systématiquement le règlement de copropriété dans le cadre de la diligence raisonnable effectuée pour chaque acheteur ayant mentionné le revenu locatif parmi ses motivations. Ce n'est pas une réflexion d'après-coup — cela détermine quelles résidences sont pertinentes et lesquelles ne le sont pas.

L'impôt sur les revenus locatifs pour les non-résidents : trimestriel, pas annuel

Les propriétaires non-résidents en Espagne paient l'impôt sur leurs revenus locatifs via l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — impôt sur le revenu des non-résidents). Le calendrier de déclaration et de paiement est trimestriel — dans les 20 jours suivant la fin de chaque trimestre civil. Ce n'est pas une déclaration annuelle. Le non-respect des échéances trimestrielles entraîne pénalités et majorations.

Résidents de l'UE et de l'EEE : 19 %

Si vous êtes résident fiscal dans un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, les revenus locatifs de votre bien espagnol sont imposés à 19 %. Les résidents UE/EEE ont le droit de déduire les charges admissibles du revenu locatif brut avant le calcul de l'impôt — notamment les intérêts d'emprunt, les frais de gestion locative, l'assurance, les charges de copropriété, l'IBI (taxe foncière locale), l'amortissement et les frais d'entretien directement imputables aux périodes de location. C'est sur le revenu locatif net après déductions que s'applique le taux de 19 %.

Résidents hors UE : 24 %

Si vous êtes résident fiscal en dehors de l'UE/EEE — les acheteurs britanniques post-Brexit relèvent de cette catégorie — le taux est de 24 %, et les règles de déduction diffèrent : les résidents hors UE ne peuvent pas déduire leurs charges des revenus locatifs de la même manière. L'intégralité du revenu locatif brut est soumise au taux de 24 %. Pour les acheteurs britanniques notamment, il s'agit d'un changement post-Brexit qui affecte sensiblement le calcul du rendement locatif net, et qui doit être intégré dans vos projections dès la phase de réflexion — et non découvert après coup.

Périodes de non-location

Même lorsque votre bien n'est pas loué — laissé inoccupé en basse saison, par exemple — vous restez redevable de l'IRNR annuel sur le revenu locatif fictif : un revenu présumé calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien. Il s'agit d'une obligation annuelle distincte, qui s'applique à tous les propriétaires non-résidents, qu'ils louent ou non. Votre représentant fiscal prend en charge cette déclaration.

La gestion locative : l'infrastructure opérationnelle indispensable

Gérer une location saisonnière depuis l'étranger sans gestion locale sur place n'est pas réaliste. Les locataires ont besoin d'une remise de clés, d'une aide à l'arrivée, d'un ménage entre chaque séjour, et d'un interlocuteur local en cas de problème. Les appareils tombent en panne. Les canalisations fuient. Les voisins se plaignent. Sans quelqu'un sur le terrain, un seul séjour problématique peut générer une série d'avis négatifs qui fragilise votre annonce pendant des mois.

Une société de gestion locative professionnelle opérant dans votre secteur prend en charge la communication avec les locataires, les arrivées et départs, le ménage et le linge, la coordination de la maintenance, et souvent la tarification dynamique sur les plateformes. Ses honoraires — généralement entre 15 et 25 % des revenus locatifs — constituent une charge déductible pour les propriétaires résidents dans l'UE/EEE. Pour les propriétaires hors UE, ces frais ne réduisent pas la base imposable, mais ils demeurent un coût opérationnel inhérent à l'exploitation du bien.

Le choix d'une société de gestion ayant une expérience avérée dans votre résidence et votre secteur mérite une attention sérieuse. Sa performance détermine directement votre taux d'occupation, vos évaluations de locataires, et in fine votre rendement. Nous sommes en mesure de vous indiquer les prestataires dont nous avons pu observer les résultats dans différentes parties de la Costa Blanca — c'est le type de connaissance locale qui s'acquiert sur des années.

Ce que représente concrètement un revenu locatif sur la Costa Blanca

Correctement structurée — avec une licence touristique valide, une annonce bien gérée, et un bien adapté à la location de courte durée — la rentabilité locative d'un bien neuf sur la Costa Blanca peut être substantielle. La côte nord (Benidorm, Altea, Calpe) bénéficie d'une demande toute l'année portée par le tourisme de loisirs, tandis que la zone sud (Torrevieja, Orihuela Costa) offre une saison intermédiaire plus longue et un marché familial européen solide.

Les chiffres précis dépendent entièrement du bien, de son emplacement au sein de la résidence, de sa proximité aux commodités, et de la qualité de la gestion. Nous partageons des projections réalistes, non des projections optimistes — parce qu'un acheteur qui prend sa décision d'achat sur la base d'estimations de rendement locatif exagérées est un acheteur qui sera déçu.

Si le revenu locatif fait partie de votre logique d'achat sur la Costa Blanca, cette conversation doit avoir lieu avant que vous n'examiniez des biens spécifiques, pas après. Elle détermine quelles résidences, quels emplacements et quels types de logement sont adaptés à votre situation. Contactez-nous — nous vous donnerons une image honnête de la situation.

Questions fréquentes

Puis-je louer mon bien neuf avant la réception de la licence touristique ?

Non. Exercer sans licence touristique est illégal en vertu de la réglementation touristique de la Communauté valencienne. Vous devez avoir la licence en main avant d'accueillir tout locataire payant. La procédure de demande prend plusieurs semaines ; l'approche pragmatique consiste donc à entamer la démarche dès que la licencia de primera ocupación de votre bien est confirmée — ce qui intervient au moment de, ou peu avant, la signature chez le notaire.

Quelle est la différence entre location touristique de courte durée et location longue durée en Espagne ?

Les locations touristiques de courte durée (moins de 31 jours) sont régies par la loi régionale sur le tourisme et requièrent une licence touristique. Les locations longue durée (plus de 31 jours, généralement régies par des contrats annuels) relèvent de la loi espagnole sur les baux urbains (LAU) et ne nécessitent pas de licence touristique. Les locations longue durée font par ailleurs l'objet d'un traitement fiscal différent. Certains propriétaires qui découvrent que leur copropriété interdit les locations touristiques optent pour la location longue durée — qui est toujours autorisée en droit de la copropriété, quels que soient les statuts, et offre un profil de revenus différent, souvent plus régulier.

Dois-je enregistrer mes locataires auprès des autorités ?

Oui. La loi espagnole impose aux prestataires d'hébergement touristique d'enregistrer les pièces d'identité des locataires auprès de la police locale (Guardia Civil ou Policía Nacional) dans les 24 heures suivant l'arrivée. Cette démarche s'effectue via un portail en ligne. Une société de gestion compétente l'intègre systématiquement dans ses prestations — c'est l'une des raisons pour lesquelles un gestionnaire professionnel n'est pas une option mais une nécessité pour une location gérée à distance.

Les revenus locatifs ont-ils un impact sur ma déclaration d'IRNR ?

Oui. Les revenus locatifs doivent être déclarés trimestriellement via le formulaire 210 de l'IRNR. Cette déclaration est distincte de la déclaration annuelle de revenu fictif que tous les propriétaires non-résidents sont tenus de produire. Les résidents UE/EEE peuvent imputer les charges admissibles pour réduire le revenu locatif imposable ; les résidents hors UE paient 24 % sur le montant brut des loyers encaissés. Votre représentant fiscal — généralement votre avocat ou un conseiller fiscal local — prend en charge les deux déclarations.

Puis-je utiliser un bien sur la Costa Blanca à la fois comme résidence de vacances personnelle et comme bien locatif ?

Oui, et c'est le modèle le plus répandu. Vous bloquez dans le calendrier de la plateforme de gestion les semaines que vous souhaitez utiliser personnellement, et le bien reste disponible à la location durant les périodes restantes. La licence touristique n'impose aucune obligation minimale de location. Beaucoup de propriétaires utilisent leur bien quatre à six semaines par an et le louent le reste du temps, constatant que les revenus locatifs couvrent aisément les charges de copropriété, l'IBI, l'assurance et les frais de gestion — rendant ainsi leurs semaines d'usage personnel proches de la neutralité financière.