Uudiskohde vai jälleenmyyntiasunto Espanjassa: Näin useimmat ostajat ymmärtävät "turvallisuuden" väärin

Jälleenmyyntiasunto tuntuu turvallisemmalta. Näin yleisesti ajatellaan, ja se on ymmärrettävää — voit käydä paikan päällä, kävellä huoneesta toiseen ja nähdä tarkalleen, mitä olet ostamassa. Uudiskohde, varsinkin suunnitteluvaiheessa ostettu, tuntuu sen sijaan hyppäykseltä tuntemattomaan. Mutta kun tarkastellaan, millaisen todellisen oikeudellisen suojan kumpikin ostotapa tarjoaa, tilanne kääntyy täysin päälaelleen. Kysymys uudiskohteen ja jälleenmyyntiasunnon välillä Espanjassa ei ole varovaisuudesta ja riskinotosta. Kyse on siitä, mitkä riskit näet ja mitkä otat huomaamattasi kantaaksesi.

Uudiskohteeseen kuuluvat lakisääteiset suojat

Espanjan lainsäädäntö uudiskohteiden osalta on rakennettu ostajan suojaksi tavalla, johon jälleenmyyntiasunnot eivät yksinkertaisesti — rakenteellisista syistä — voi yltää. Kyse ei ole valinnaisista lisistä tai markkinointipuheesta. Nämä ovat lakisääteisiä vaatimuksia.

10 vuoden rakennetakuu

Jokaisella Espanjassa myytävällä uudella asuinrakennuksella on lain mukaan oltava 10 vuoden rakennetakuu: kymmenvuotinen vakuutus, joka kattaa rakennuksen rakenteelliset viat. Jos perustukset painuvat epätasaisesti, jos kantaviin seiniin ilmestyy halkeamia tai jos rakenne pettää jollain suunnittelusta tai rakentamisesta johtuvalla tavalla, vakuutus korvaa vahingon. Rakennuttajan on lain mukaan otettava tämä vakuutus ennen rakentamisen valmistumista. Sinä ostajana perit suojan heti omistuksen ensimmäisestä päivästä lähtien.

Yksikään yli kymmenen vuotta sitten rakennettu jälleenmyyntiasunto ei sisällä tätä suojaa. Moni viimeisen vuosikymmenen aikana rakennettukaan ei sitä sisällä, jos alkuperäinen rakennuttaja ei järjestänyt vakuutusta asianmukaisesti tai jos se on ehtinyt raueta. Kun ostat jälleenmyyntiasunnon, ostat ilman minkäänlaista pakollista rakennetakuuta. Kun ostat uudiskohteen Espanjassa, takuu tulee mukana lain nojalla.

Pankkitakuu suunnitteluvaiheen maksuille

Kun ostat kohteen suunnitteluvaiheessa — ennen kuin rakennus on valmis — Espanjan laki velvoittaa rakennuttajan suojaamaan jokaisen maksamasi erän pankkitakuulla tai vastaavalla vakuutuksella. Jos rakennuttaja ei toimita kohdetta sovitusti, sinulla on oikeus saada kaikki maksamasi summat takaisin täysimääräisinä, korkoineen. Tämä suoja on olemassa vain siksi, että laki sen määrää, ja se koskee jo ensimmäistä maksettua euroa.

Vastaavaa suojaa ei ole jälleenmyyntikaupoissa. Jos maksat käsirahan jälleenmyyntiasunnosta ja myyjä myöhemmin kieltäytyy toteuttamasta kauppaa, rahojen takaisinsaanti riippuu sopimusehdoista ja tarvittaessa oikeudenkäynnistä. Uudiskohteen suunnitteluvaiheen ostoon kuuluvaa järjestelmällistä, lakisääteistä takuurakennetta ei jälleenmyynnissä yksinkertaisesti ole.

Ensiasumislupa

Uudiskohdetta ei voi laillisesti ottaa käyttöön — eikä myydä ostajalle notaarin luona — ilman paikallisviranomaisen myöntämää ensiasumislupaa (licencia de primera ocupación). Tämä asiakirja vahvistaa, että rakennus on toteutettu hyväksytyn rakennusluvan mukaisesti ja täyttää asumiskelpoisuuden vaatimukset. Se on pakollinen tarkastuspiste rakentamisen ja avainten luovutuksen välissä.

Jälleenmyyntiasunnoilla pitäisi olla tämä lupa, mutta kaikilla ei sitä ole — erityisesti vanhemmilla kiinteistöillä tai sellaisilla, joita on laajennettu tai muutettu ilman asianmukaisia lupia. Jos ostoksen jälkeen selviää, ettei jälleenmyyntiasunnolla ole kunnossa olevia kaavoitusasiakirjoja, ongelmien selvittäminen voi kestää vuosia.

Mitä jälleenmyyntiasunnon "varmuus" oikeasti maksaa

Jälleenmyyntiasunnon puolesta puhutaan usein sillä, että näet konkreettisesti, mitä ostat. Se pitää paikkansa. Se, mitä ostajat eivät aina näe, ovat kustannukset, jotka tulevat kaupan mukana.

Jälleenmyyntiasunnoista Espanjassa peritään varainsiirtoveroa (ITP) IVA:n sijaan. Valencian autonomisella alueella ITP on tällä hetkellä 10 % — sama kuin uudiskohteiden IVA-kanta. Verokustannus on siis sama. Se, mitä jälleenmyynnissä sen sijaan on ja uudiskohteessa ei, on remonttibudjetti.

Jälleenmyyntiasunto heijastaa edellisten omistajien makua, kulumista ja lykättyä kunnossapitoa. Keittiöt kaipaavat päivitystä. Kylpyhuoneet vaativat uusimista. Viisitoista vuotta sitten vanhempien rakennusmääräysten mukaan asennetut sähkö- ja putkijärjestelmät pitää tarkastaa. Ostaja, joka on huolella budjetoinut kauppahinnan ja ostokulut, huomaa toisinaan, että kiinteistön saattaminen odotetulle tasolle vaatii merkittävän lisäinvestoinnin — suunnitellun tai suunnittelemattoman.

Uudiskohteessa mitään tästä ei tarvitse tehdä. Kaikki on nykyisten rakennusmääräysten mukaista, infrastruktuuri on uutta, ja määrittelet itse omat toiveesi. Hinta on hinta, eikä yllätyksiä ole luvassa.

Arvoyhtälö: hinnan lukitseminen vastaan ostaminen markkinahintaan

Kun ostat jälleenmyyntiasunnon, maksat tämän päivän markkinahinnan tämän päivän kohteesta. Se on reilu kauppa sinänsä.

Kun ostat uudiskohteen Costa Blancalta suunnitteluvaiheessa, maksat tämän päivän hinnan kohteesta, joka luovutetaan 12–24 kuukauden kuluttua — markkinassa, jossa arvot ovat nousseet merkittävästi vuosi vuodelta. Hinta lukitaan allekirjoitushetkellä. Markkina jatkaa liikettään. Avainten luovutuksen hetkellä otat omistukseesi omaisuuden, jonka markkina-arvo on jo korkeampi kuin maksamasi hinta.

Tässä ei ole kyse spekulaatiosta tulevaisuuden suhteen. Kyse on laskutoimituksesta markkinalla, jossa tarjonta on jatkuvasti jäänyt jälkeen pohjoiseurooppalaisten ja kansainvälisten ostajien kysynnästä — alueella, jonka rakenteelliset vetovoimatekijät (ilmasto, infrastruktuuri-investoinnit, saavutettavuus) eivät osoita merkkejä hiipumisesta. Suunnitteluvaiheen osto antaa ostajille pääsyn sellaiseen arvorakenteeseen, jota jälleenmyynti ei määritelmällisesti voi tarjota.

Nykyaikaiset standardit: itse rakennus on erilainen

Espanja päivitti rakennusmääräyksiään (Código Técnico de la Edificación) merkittävästi 2000-luvulla ja jälleen vuonna 2019, kun EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivin mukaiset tiukemmat vaatimukset tulivat voimaan. Uudiskohteet täyttävät nämä standardit. Jälleenmyyntiasunnot tyypillisesti eivät.

Käytännössä tämä tarkoittaa parempaa eristystä, pienempiä energialaskuja, tehokkaampia lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmiä sekä kiinteistöjä, jotka on suunniteltu ilmastoa varten eikä vain sopeutettu siihen jälkikäteen. Se tarkoittaa myös esteettömyyttä — hissejä, luiskia, ovileveyksiä — jotka on toteutettu nykystandardien mukaan. Tällä on merkitystä sekä omaa käyttöä että pitkän aikavälin jälleenmyyntiarvoa ajatellen, kun kansainvälinen ostajakunta ikääntyy.

Personointimahdollisuus tuo mukanaan ulottuvuuden, jota jälleenmyynti ei voi tarjota. Jos ostat vaiheessa, jossa sisävalmistelutyöt eivät ole vielä alkaneet, voit usein valita itse lattiamateriaalit, keittiön kalusteet, kylpyhuoneiden pintamateriaalit ja sisäseinäratkaisut — jolloin koti on omasi ensimmäisestä päivästä alkaen sen sijaan, että purat jonkun toisen tekemiä valintoja.

Miksi Legado työskentelee yksinomaan uudiskohteiden parissa

Meiltä kysytään tätä joskus: miksi vain uudiskohteita? Rehellinen vastaus on se, että ostajansuoja, arvorakenne ja uudiskohteita koskeva lainsäädäntö Costa Blancalla ovat johdonmukaisesti vahvempia kuin mitä jälleenmyynti tarjoaa. Työskentelemme ostajiemme edun mukaisesti. Se tarkoittaa työskentelyä sillä sektorilla, jolla nuo edut toteutuvat parhaiten.

Kyse ei ole provisiosta. Rakennuttaja maksaa sen käytätpä välittäjää tai et. Kyse on siitä, että voimme seistä tekemisemme takana. Kun ostaja, jota olemme opastaneet uudiskohteen ostossa, ottaa asunnon vastaan, hänellä on 10 vuoden rakennetakuu, nykystandardien mukaan rakennettu asunto ja omistusoikeus, joka on tarkastettu tyhjästä tontista valmiiksi rakennukseksi asti. Se on selkeämpi ja paremmin perusteltavissa oleva lopputulos kuin jälleenmyynnin vaihteleva tilanne.

Jos punnitset valintaa uudiskohteen ja jälleenmyyntiasunnon välillä, tai haluat tietää tarkemmin, millaisia kohteita Costa Blancalla on juuri nyt tarjolla, kannattaa keskustella asiasta kunnolla. Laita meille viestiä chatissa — käymme läpi molemmat vaihtoehdot ilman minkäänlaista painostusta.

Usein kysytyt kysymykset

Siirtyykö 10 vuoden rakennetakuu mukana, jos myyn asunnon?

Kyllä. 10 vuoden rakennetakuu on sidottu kiinteistöön, ei omistajaan. Jos myyt asunnon takuuajan sisällä, vakuutus siirtyy uudelle omistajalle. Tämä on aito lisäarvo jälleenmyyntitilanteessa — ostaja, joka hankkii uudiskohteesi vielä takuuaikana, saa suojan, jota vanhempi jälleenmyyntikanta ei voi tarjota.

Entä jos uudiskohteen valmistuminen viivästyy?

Yksityisen ostosopimuksesi tulisi sisältää luovutusehdot ja, hyvin laaditussa sopimuksessa, määräykset viivästystilanteita varten — joko oikeus perua kauppa täysimääräisellä palautuksella tai rakennuttajan maksettavaksi tulevat sopimussakot. Riippumaton lakimiehesi neuvottelee ja tarkistaa nämä ehdot ennen allekirjoitusta. Viivästys on uudiskohteessa aito riski, mutta se on hallittavissa oleva ja sopimuksella suojattu riski — ei tuntematon sellainen.

Voinko saada asuntolainan suunnitteluvaiheessa olevaan uudiskohteeseen Espanjassa?

Kyllä. Espanjalaiset pankit myöntävät lainaa suunnitteluvaiheen ostoihin, vaikka laina yleensä nostetaan (maksetaan) kokonaan vasta notaarilla, kun asunto on valmis. Rakennusvaiheen aikaiset maksuerät maksetaan omista varoistasi, ja ne on suojattu rakennuttajan pankkitakuulla. Lainaneuvojasi järjestää alustavan lainapäätöksen jo prosessin alkuvaiheessa, jotta kaupan päättyessä ei tule rahoitusyllätyksiä.

Mitä personointimahdollisuus käytännössä kattaa?

Se vaihtelee rakennuttajan ja rakennusvaiheen mukaan. Tarpeeksi aikaisin ostettuna ostajat voivat usein valita keittiökaapistot ja työtasot, kylpyhuoneiden laatoituksen ja kalusteet, lattiamateriaalit kauttaaltaan, sisäseinien sijoittelun ja joskus jopa sähköpisteiden paikat. Kun rakennuttajan aikataulu etenee sisävalmistusvaiheeseen, valinnat lukittuvat. Mitä aikaisemmin ostat, sitä enemmän joustovaraa sinulla on.

Onko uudiskohteen ostaminen kokonaisuudessaan kalliimpaa kuin jälleenmyyntiasunnon?

Verorakenne on verrattavissa — uudiskohteesta maksetaan IVA, jälleenmyynnistä ITP, molemmat 10 % Valencian autonomisella alueella. Uudiskohteeseen lisätään AJD-leimavero (1,5 %), jota jälleenmyynnissä yleensä ei peritä. Toisaalta uudiskohteessa ei ole remonttibudjettia, ei lykättyä kunnossapitoa, ja rakennetakuu tuo aitoa lisäarvoa. Kun jälleenmyynnin laskelmassa otetaan rehellisesti huomioon remonttikustannukset, uudiskohde on johdonmukaisesti edullisempi kokonaisomistuskustannuksiltaan ensimmäisten viiden–kymmenen vuoden aikana.