买家成本指南
在西班牙买房的成本
要价只是在西班牙买房成本的一部分。外国买家需要在房产价格之外预算税费、法律费用、公证费用以及潜在的融资费用。在出价前了解完整情况可以避免在完成交易时出现意外。
二手房：预算额外增加约10-11%
从2026年6月起，瓦伦西亚自治区转让税(ITP)为9%，加上公证、登记和法律费用。
新建房产：预算额外增加约12-13%
从2026年6月起，10%增值税加1.4%印花税(AJD)，公证、登记和法律费用。
抵押贷款增加成本——但也提供灵活性
如果使用融资，需支付评估费、安排费和抵押贷款契约税。
持续费用从第一天开始
IBI市政税、社区费、家庭保险和非居民收入税每年适用。
计算您的总购置成本
使用下面的计算器获得您特定购买价格的即时分析——二手房或新房。当您移动滑块时，数字会实时更新。
预算清单 — 完整预算
要价与总购置成本之间的差距令许多买家感到惊讶。以下是两种购买途径在 €300,000 房产上的并排细目。
| 费用 | 二手房（€300k） | 新建房（€300k） |
|---|---|---|
| 购置税 | ITP 9% = €27,000 | 增值税 10% + AJD 1.4% = €34,200 |
| 公证费 | 约 €900–1,200 | 约 €900–1,200 |
| 土地登记处 | 约 €500–700 | 约 €500–700 |
| 独立律师费（1%） | 约 €3,000 | 约 €3,000 |
| 税务代理 | 约 €450 | 约 €450 |
| 额外费用总计 | 约 €32,000（约 10.7%） | 约 €39,750（约 13.2%） |
| 总购置价格 | 约 €332,000 | 约 €339,750 |
- 二手房：ITP 9% + 公证费约 €750–1,500 + 土地登记约 €450–700 + 独立律师费约房价的 1%
- 新建房：增值税 10% + 印花税（AJD）1.4% + 公证费 + 土地登记费 + 律师费 — 总计通常比房价高 12–13%
- 抵押贷款费用（如适用）：银行估价 €400–700、安排费、抵押契税
- 每年持续费用：IBI 市政税、社区费、房屋保险、非居民所得税（Modelo 210）
转售房产转让税 (ITP)
瓦伦西亚自治区（包括Costa Blanca）转售房产的主要购买税是ITP——不动产转让税。从2026年6月1日起，根据《2025年第5号法律》，一般税率为申报购买价格的9%，从之前的10%降低。
重要
ITP必须在签署完成契约后30天内支付。西班牙税务部门适用最低参考价值——申报较低价格以减少税款不会奏效，且存在法律风险。
注意：估值超过€1,000,000的房产税率为11%。降低的9%税率适用于该门槛以下的标准住宅购买。
新建房产的增值税和印花税
新建房产（开发商首次向买方出售）免除ITP，但需缴纳10%的增值税（IVA）加上1.4%的印花税（AJD — Actos Jurídicos Documentados）。AJD税率在2026年6月由同一立法从1.5%降至1.4%。
- 住宅新建房产：购买价格的10% IVA + 1.4% AJD
- 与住房分开出售的车库或储藏室：适用21% IVA
- 您永远不会同时缴纳ITP和IVA — 购买类型决定适用哪一种
一笔€300,000的新建房产购买将产生€34,200的IVA和AJD费用（€30,000 + €4,200），不包括公证费和法律费用。
公证费、登记费和法律费用
这三项费用与税款分开，在结构正确的购房过程中无法避免。
- 公证费：受法律管制——在20万欧元的房产上通常为750-900欧元，在30万-50万欧元的房产上为900-1,200欧元
- 土地登记费：通常为450-700欧元，取决于购买价格
- 独立法律代理：购买价格的约1%（最少约1,500欧元）——如果您想进行适当的尽职调查，这不是可选的
- Gestoría：通常为300-600欧元，用于管理税务申报和登记文件
持续所有权成本
一旦您拥有该房产，将开始产生一系列年度费用。这些费用往往被专注于购置的买家所低估。
0.4–1.3%
IBI 市政税
基于地籍价值，每年
€50–400+
社区费用
每月，取决于开发项目
19%
非居民所得税
第210表格，即使房产未出租
- IBI（市政税）：通常为地籍价值的0.4–1.3%，每年计算
- 社区费用（cuota de comunidad）：差异很大——从简单楼宇的€50/月到度假村的€400+/月
- 非居民所得税（第210表格）：基于地籍价值的1.1–2%，即使房产未出租——对于欧盟/欧洲经济区居民，通常每年为19%的几百欧元
- 房屋保险：预算€200–600/年，取决于房产大小和价值
- 公用事业基本费用：即使房产空置，电力、水和天然气的费用仍需支付
为什么在开始搜索前设定全额预算很重要
许多买家在筛选房产时只关注要价。实际上,一套€250,000转售房产的总购置成本约为€276,900——比标价高出近€27,000。
从真实的全额预算开始——而不仅仅是挂牌价格上限——能够更准确地了解可以购买的房产,以及抵押贷款是否在战略上仍然合理。
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在西班牙购买房产时应额外预算多少？
在瓦伦西亚自治区购买二手房产，需在要价基础上额外预算约10-11%（从2026年6月起ITP为9%）。在新建房产上，需预算约12-13%，用于覆盖10%增值税、1.4%印花税（AJD）、公证、登记和法律费用。
在西班牙购买时需要缴纳增值税还是转让税？
二手房产需缴纳转让税（瓦伦西亚自治区从2026年6月起为9%的ITP），或新建房产需缴纳增值税（10%）加印花税（1.4%）。两者不会同时征收。
在西班牙购买房产后是否还需缴纳其他税款？
是的。年度费用包括IBI地税、社区费和非西班牙税务居民的非居民所得税（Modelo 210）。
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