在西班牙买房：让外国买家损失最惨重的八个陷阱

这些不是罕见的灾难。这些是跨境购房惯常的断裂点，而且每次都是同样这八个。每一个都由一份具体的文件、在一个具体的时点索取来堵住——整篇指南讲的就是这件事。

你在一个自己不懂其法律的国家买房，用的是一门你也许读不懂的语言，面对的是一群早在认识你之前就彼此相熟的人。在这种局面里，最值钱的专业人士，是唯一委托人就是你的那一位。

省事的选项，是卖方推荐的律师，或者中介一直在用的那一位。他们通常业务过硬，也常常完全诚实。他们同样有一段需要维护、而且比与你的关系更久的合作关系，还有一笔无论这笔交易对你划不划算都会到账的酬金。

• 在签任何东西之前——包括预订单——先聘请你自己挑选的律师。
• 直接问他，在这笔交易里还代表谁、曾经代表过谁。答案应该是：没有别人。
• 按房价的 1 % 左右预留（最低约 1,500 欧元）。这是整份卷宗里最便宜的一份保险。
• 只有在无法到场时才出具授权书，只授权给自己的律师，并且把权限写窄，不要写成概括授权。

在西班牙，一部分债务附着在房子上，而不是附着在欠债的人身上。买下这处不动产，就一并买下了这份责任。正是这个陷阱，把一次不错的购房变成一堂昂贵的课——而它整个都可以提前看清。

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   去调 nota simple，而且要新的

   这份不动产登记摘要会显示登记的所有权人、准确的标的描述，以及每一项负担：抵押、查封、地役权、司法批注。要几天前出具的，不要三个月前的。

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   索取业委会无欠费证明

   《水平财产法》第 9.1.e 条规定，买受人以所购不动产本身对前手所有权人的欠费承担责任，范围限于取得当年度已过部分加上此前三个自然年度。卖方依法必须在签署公证书时提交这份证明。

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   核对房产税缴款单

   索取最近一期已缴的 IBI 缴款单。未缴的税同样可以就该不动产本身追偿，而缴款单还能确认地籍编号与你要买的标的一致。

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   把登记、地籍和现场三者对上

   登记面积、地籍面积和你走过的那套房子，应当描述的是同一个东西。封了玻璃的露台，或者哪儿都查不到的多出来的一间房，就是违建，把它合法化会变成你的问题。

这一条连老练的买家都会措手不及，因为它听起来不公平：卖方所得要交的税，本该是卖方的事。当卖方住在国外，西班牙法律的想法不一样——账单转到了买方头上。

已对照合并文本核实：2004 年第 2 号王室立法令第 106.2 条（2014 年 10 月 17 日起施行的版本），以及西班牙税务局关于以 211 表申报的 3 % 预扣的说明。

买期房，就是拿真金白银去换一个还不存在的东西。西班牙法律清楚这一点，并围绕这种处境专门搭了一层保护。陷阱不在法律薄弱。陷阱在于：法律要求的那份文件，没有人去要。

• 开发商必须自取得施工许可之时起，以保证保险或连带责任银行保函，担保全部预付款连同法定利息的返还。
• 每一位买家都应当拿到属于自己的记名保单，上面写明的正是你那一套房子。一份笼统覆盖「整个项目」的文件，不是同一回事。
• 你的钱必须进入一个与开发商其他资金分开的专用账户，且只能用于该住宅的建造。
• 担保覆盖已付款项连同适用税费，再加法定利息。

已核实：1999 年第 38 号《建筑法》第一附加规定，经 2015 年第 20 号法律修订，自 2016 年 1 月 1 日起施行。

挂牌价是整份卷宗里最小的那个数字。按它做规划的人，会在最糟的时点发现其余部分：定金已经绑住，贷款也已经算好。

• 在瓦伦西亚大区，二手房 ITP 的一般税率自 2026 年 6 月 1 日起为 9 %（2025 年第 5 号法律），超过 100 万欧元的部分为 11 %。
• 新房永远不缴 ITP：新房是 10 % 增值税加 1.4 % 印花税。
• 把成交价报得低于税务局的参考价值，并不会少缴税，反而会给自己制造一个法律问题。
• 接着才是每年的固定开销：IBI、业委会费用、保险，以及即便当年没有出租也要申报的 210 表非居民所得税。

arras 合同是购房变成真事的那一刻。它锁定价格、期限和反悔的代价，而且是用西班牙语签的——偏偏就在所有人都赶时间、而你已经对那套房子上了心的时候。坏事的正是这个组合。

《民法典》第 1454 条只有一句话，而你的定金就系在这句话上：约定了 arras 的，买受人可以丧失定金而解除合同，出卖人可以双倍返还而解除合同。

• 不是所有 arras 都是这一种。同一个词也涵盖了「反悔要赔实际损失」的约定，以及「任何一方都不得反悔」的约定。以合同文本为准。
• 约定的公证签约期限是真的期限。如果贷款到那时还没批下来，默认情况下你会丧失定金。
• 把签约以书面形式挂钩到那些还可能出问题的事项上：贷款获批、干净的 nota simple、入住许可、业委会证明。
• 在你的律师读过合同之前，永远不要把预订金或定金转到自然人的私人账户，或者没有客户资金保护机制的中介账户。

这些通常花的不是钱，是几个星期——而且偏偏卡在你唯一没有的东西就是时间的时候，因为 arras 的期限已经在走了。

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   NIE——比你需要它更早去办

   外国人身份识别号是买房、缴税和登记房产的前提。在你决定要买的那一天就去申请，而不是在公证人开口要的那一天。

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   西班牙银行账户

   签约结算、日常缴费和纳税都要用到它。非居民开户所需的时间，比大多数买家预期的要长。

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   入住许可

   新房没有它就接不上合法水电。二手房没有它，可能牵出一批从未合法化的加建。要文件，不要口头保证。

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   能效证书

   这是卖方的义务。本身是小事，但很能说明这份卷宗其余部分是怎么打理的。

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   水电燃气合同和欠费

   确认合同存在、登记在卖方名下、并且已结清，并在公证书里约定好如何过户。

最后一个陷阱在签约之后才出现，而且是全部之中最贵的，因为它衡量的是你的全球所得，不是几笔服务费。

在一个自然年度内在西班牙停留超过 183 天，你就是这一整年的西班牙税务居民。这既不是签证问题，也不是户籍问题：这是算天数的问题。而一个完全合法的申根节奏——境内 90 天、境外 90 天——从一月到十二月是可能超过 183 天的。

这一切都不是「去别处买」的理由。这是「和一个把索取这些文件当成本职」的人一起买的理由——在还能从谈判桌前站起来的时候索取，在答复不够时把话说明白。

我们代表买方，不代表卖方，也不代表开发商。我们以你的名义谈判：这意味着捍卫你的立场、你的时间表和你的信息，用你的语言，就在这里。这从来不意味着承诺更低的价格，因为新房的价格由开发商制定，而且只会上涨。