西班牙房产
词汇表

对公证文件征收的地方印花税。新房购买中，根据所在自治区不同，税率在购房款的0.5%至1.5%之间——在巴伦西亚自治区（白色海岸/科斯塔布兰卡），自2026年6月起为1.4%。

西班牙中央银行维护的官方登记册，列出所有获授权的贷款机构和金融中介机构。在签署任何贷款要约前，务必核实相关按揭经纪人或银行是否在此登记。

一种分布式数字账本，其中每一条记录都是永久且不可篡改的。在西班牙房产交易中，每份已签署合同的SHA-256哈希值都会被锚定在Polygon区块链上——形成一个公开、不可更改的记录，证明文件自签署以来未被修改。

• 哈希锚定于Polygon主网——任何人都可在Polygonscan上验证
• 独立于任何服务器、公司或司法管辖区
• 与eIDAS互补：法律效力（eIDAS）+ 数学不可篡改性（区块链）

由西班牙财政部管理的行政登记册，记录所有城市和乡村不动产信息。分配给每处房产的Catastro（地籍）估值是IBI（房产税）及其他若干税务义务的计税基础。

西班牙金融机构持有的所有贷款、信贷及担保的中央数据库。贷款机构在审批非居民按揭贷款时会查询此数据库以评估信用状况。

每位业主每月或每季度支付的费用，用于覆盖楼宇公共开支：清洁、泳池维护、园艺、电梯等。金额按每套房产在楼宇中所占的分摊系数（participation coefficient）比例计算。

楼盘的建设周期。买方在项目启动时签署预订或定金合同，并在开发商取得首次入住许可证（LPO）后完成购买（签署escritura公证契约）。

欧盟第910/2014号法规，确立了所有成员国通用的电子签名法律框架。在西班牙，符合eIDAS标准的高级电子签名与手写签名具有同等法律效力，并完全被西班牙法院采纳——包括英国脱欧后的非欧盟买家。

• 三个级别：简单、高级（AdES）和合格（QES）
• Legado Inmobiliaria采用的高级级别——对预订合同及arras具有法律约束力
• RFC 3161时间戳（Certum TSA）证明签署的确切时刻
• 脱欧后：符合eIDAS的签名在西班牙诉讼中仍然有效，无论买方国籍

西班牙任何房产出售或出租均须提供。该证书将建筑物的能耗等级从A（最节能）到G进行评定。现代新房通常可达到A或B级。

开发商正式声明新建筑物存在并在产权登记处进行登记的公证契约。这是在与买方签署最终销售契约之前的必要前提。

每个业主委员会必须维持的强制性储备金（至少为年度预算的10%），用于应对楼宇的紧急维修或不可预见的支出。

一家专业代理机构，负责办理交易完成后的手续：缴纳房产转让税（ITP或增值税+AJD印花税）以及在产权登记处办理契约登记。它在公证处、税务局和登记处之间充当中介角色。

西班牙的投资者签证计划，向购买价值50万欧元及以上房产的非欧盟公民授予居留权。西班牙政府已宣布将于2024年取消针对住宅投资的该项目。

一种将任意文件转换为唯一的64个字符字符串的数学函数。文件中哪怕只有一个字符发生变化，哈希值也会完全改变。在房产文件保护中用于证明已签署合同自签署后未被篡改。

• 确定性：同一文件始终生成相同哈希值
• 单向性：无法通过哈希值逆推还原文件
• 在Legado Inmobiliaria每次签署合同后锚定于Polygon区块链

面向无西班牙税务居民身份买家的西班牙按揭贷款。银行通常融资评估价值的60%–70%（居民则为80%），并要求提供境外收入证明。专业按揭经纪人可以显著改善贷款条件。

西班牙所有房产业主须缴纳的年度市政房产税。计算方式为以当地税率（通常为0.4%–1.3%）乘以Catastro（地籍）估值。直接缴纳给市政厅，通常在秋季以银行直接扣款方式支付。

• 适用于所有业主——居民与非居民一视同仁
• 地籍价值由地籍局核定，通常低于市场价值
• 每年缴纳一次，通常于9至11月通过直接扣款缴纳
• 在某些情况下可从非居民所得税（Modelo 210）中扣除

对二手房购买征收的地区性税种。在巴伦西亚自治区，住宅类房产的税率为申报购房款的10%。该税不适用于新房（新房须缴纳增值税IVA）。

• 仅限二手房——新房改缴IVA（10%），二者绝不并征
• 税率：自2026年6月1日起巴伦西亚自治区为9%
• 高档税率：超过100万欧元的房产为11%
• 须在签署产权转让公证书后30天内缴清

新建住宅（开发商首次出售给买方）适用10%的优惠增值税税率。单独出售的车库和储藏室则按21%征税。增值税在签约时加在购房款之上。

• 10%——住宅新房（开发商首次出售）
• 21%——与住宅分开出售的车位或储藏室
• 始终与AJD（1.4%印花税）合征——绝不与ITP并征

市政当局出具的证书，确认新建房产已满足入住所需的全部技术和规划要求。在签署交付契约及接通水、电、燃气等公共设施之前，必须取得该证书。

• 没有LPO，就无法签署产权转让公证书，产权也无法转移
• 接通水、电、燃气前必须取得
• 由市政厅在建筑检查员确认合规后签发
• LPO延误是新房交付日期延后的最常见原因

西班牙非居民在西班牙有收入（出租收入或未出租房产的视同租金收入）时须填报的税表。每年向西班牙税务局（Agencia Tributaria）申报。

西班牙税务居民向西班牙税务局提交的信息申报表，用于披露在海外持有的、价值超过5万欧元的资产和权利（包括房产）。一旦成为西班牙税务居民即须申报。

西班牙外国人身份识别号码——在西班牙办理任何金融交易（购房、开立银行账户、签署公用事业合同或申报税务）均为必需。可在西班牙领事馆或国家警察局申请获得。

• 签署预订合同、arras定金合同及产权证书（escritura）所必需
• 开立西班牙银行账户所必需
• 签约时缴纳ITP或IVA所必需
• 在西班牙：向国家警察局（Oficina de Extranjeros）申请——常可当天办理
• 在境外：向西班牙领事馆申请（需预留数周）或通过授权委托书办理

由产权登记处出具的文件，确认当前业主信息、任何抵押或留置等权利负担，以及房产的登记特征。费用约为9欧元，是签署任何定金合同前必不可少的尽职调查文件。

由国家任命的公职人员，负责监督交付契约的签署、核实各方身份并确认交易的合法性。公证费（aranceles）受法律规管，不可协商。

根据西班牙《横向产权法》设立的楼宇或住宅小区管理机构（业主委员会）。负责管理公共区域、确定每月物业管理费，并在年度业主大会上以多数表决批准维修工程。

开发商首次出售的房产——从未有人居住过。按10%增值税（而非ITP）加AJD印花税征税。附带法定建筑质保：1年（装修），3年（适居性缺陷），10年（结构性问题）。

买卖双方约定转让所有权的合同——可以是私人合同，也可以是公证合同。私人合同先于最终的公证契约（escritura pública）签订，而公证契约才是提供完整法律保护的文件。

对自上次产权转让以来城市土地增值部分征收的市政税。在西班牙通常由卖方缴纳，但可协商。在继承或赠与的情况下，由受让人缴纳。

一份经公证的授权文件，授权代理人（apoderado）在西班牙代表买方行事——包括签署契约、申请NIE、办理税务或完成按揭手续，买方本人无需亲自到场。

一个与以太坊兼容的公共区块链网络，Legado Inmobiliaria用其锚定已签署合同的哈希值。Polygon确认速度快（仅需数秒）、成本低，并提供永久公开的浏览器（Polygonscan），任何人均可独立验证任一锚定记录——无需账户。

• 被Meta、Adobe和Stripe用于企业级应用
• 每份已签合同的哈希值均可在Polygonscan.com上通过TX Hash验证
• 无需许可：验证记录无需登录或向任何公司提出请求

出资并管理待售住宅项目的公司或个人（开发商）。在新房购买中，开发商是直接交易对手方，也承担法定建筑质保责任。

一种私下签订的预售协议，买方支付一笔预订定金（通常为购房款的10%）。在最常见的形式（arras penitenciales，违约定金）中，若买方违约则没收定金；若卖方违约则需双倍返还。

• 买方撤销 → 失去定金（100%没收）
• 卖方撤销 → 须退还双倍已付定金
• 典型定金：购房款的10%
• 强烈建议签署前对arras合同进行法律审查

西班牙记录不动产权利的官方公共登记机构。登记完成的购房交易可保护您免受第三方索赔，并公开确立您的所有权——这是签署契约后至关重要的一步。

当一人每年在西班牙停留超过183天，或其主要经济活动中心位于西班牙境内时，即取得税务居民身份。税务居民须就其全球收入缴纳西班牙所得税。

一种面向有充足经济能力且不在西班牙工作的非欧盟公民的西班牙居留许可。对于在科斯塔布兰卡（白色海岸）购房的退休人士和投资者而言，这是常见的第一步。

由业主委员会批准的一次性特别摊派费用，用于资助储备金未覆盖的意外维修或改善工程。完成购房前务必核实是否存在待缴的derrama（特别摊派）。

一份综合家庭保险，覆盖建筑结构和室内财物，防范火灾、水损、破损和盗窃。西班牙各银行将其作为批准任何按揭贷款的前提条件。

城市建设用地（suelo urbano）已完成规划并配有基础设施，可直接建设。可开发用地（suelo urbanizable）则需先完成规划程序方可动工。购买前务必在Catastro（地籍）及地方城市规划中核实土地分类。

在公证人面前签署的正式文件，用以确立买卖关系并使买方能够在产权登记处（Property Registry）登记其所有权。该文件具有完全法律效力，并可对抗第三人。

由西班牙银行批准的评估师出具的官方房产估值。银行的按揭贷款额度以购房价格与评估价值两者中较低者为基础。评估费（300–600欧元）通常由买方承担。

TIN（Tipo de Interés Nominal，名义利率）是表面利率。TAE（Tasa Anual Equivalente，年化综合利率/APR）则包含所有费用和成本，是比较不同西班牙贷款机构按揭报价时真正应参考的指标。

共享公共基础设施（道路、花园、泳池、运动设施）的住宅小区。在科斯塔布兰卡（白色海岸）高端市场，配备24小时安保的封闭式urbanización（住宅小区）十分常见，相应物业管理费也更高。

由Catastro（地籍）赋予房产的官方估值，通常低于市场价值。用作IBI（房产税）的计税基础、根据非居民税务规则计算视同租金收入，以及其他税务用途。

主要住所（自住房）可享受西班牙税务居民的特定税收减免。第二套住房则根据非居民所得税（IRNR）规则需缴纳视同租金收入税；居民若不出租该房产，则适用个人所得税（IRPF）规则。

西班牙1988年颁布的《海岸法》（Coastal Act）规定，自海岸线起100米范围内为保护带，禁止建设。海滨第一排房产须持有有效特许权，或建于该法颁布之前。购买前务必核实海岸边界划定（deslinde）情况。