常见问题

这取决于具体服务。购买新房时，通过 Legado 购买不会让您额外支付任何费用：您支付的价格与自行购买完全相同，却多了一位完全站在您这边的专业人士。买方代理服务——量身定制的房源搜寻、谈判与尽职调查——收取相当于购房价格 3% 的服务费，最低 6,000 欧元，由您支付：正是这一点让我们的利益与您的利益完全一致。此外，办理按揭贷款收取贷款金额 1.5% 的费用，最低 3,000 欧元；如果您通过我们的买方代理购买该房产，则此项费用包含在内。

完全只为买家服务。Legado 是一家「Personal Shopper Inmobiliario」（地产买家私人顾问）——我们唯一的职责就是为您找到合适的房产，为您争取最优条件，并在整个购房过程中保护您的利益。我们不是开发商的销售代理，也不是开发商的合作伙伴。我们只为您工作。

我们会在阿利坎特省 850 多个在售新楼盘中，筛选出符合您需求的房产。我们代您实地考察并评估这些房产，为您商谈购房条件、维护您的权益，协调看房行程、预订、（如需要）按揭贷款流程、法律团队对接以及交房时间安排。从您第一次咨询到最终交钥匙，我们都是您唯一的对接人。

• 从阿利坎特省 850 多个在售新楼盘中筛选房源
• 代您实地考察并评估房产
• 为您商谈购房条件、维护您的权益
• 协调看房行程、预订及法律团队对接
• 如使用按揭贷款，全程管理贷款办理流程
• 从首次咨询到交钥匙，全程唯一对接人

开发商的销售团队代表的是开发商的利益。他们的职责是以对开发商最有利的价格卖出房产，而不是为您争取最优交易。通过 Legado，您在同样的价格下，多了一位完全站在您这边的专业人士。没有任何理由不使用我们的服务。

您可以通过授权委托书远程完成预订甚至签署合同。不过，我们强烈建议您在最终决定前至少进行一次实地考察。我们会为您安排并全程陪同所有看房行程。整个行程经过精心设计，确保高效——您将按照合理的顺序，在恰当的背景介绍下，参观真正符合需求的房源。

需要——而且这位律师必须是独立的。不能是开发商的律师，也不能是中介机构内部提供的「一条龙」法律服务，而应是一位有执业资格的房产律师（abogado），其唯一的职业责任就是对您负责。律师会审核合同、核实产权、处理税务事宜，并在购房的每一个阶段维护您的合法权益。律师费由您单独支付，通常约为购房价格的 1%。

不可以。开发商推荐的律师是为开发商工作的，这构成直接的利益冲突。在西班牙，开发商常常会推荐一些名义上「独立」、实际上与其关系密切的律师。务必聘请您自己独立选定的律师。

不提供。我们是房产领域的专业顾问，而非律师。法律事务需要由持有执业资格、并投保职业责任险的正规律师（abogado）来处理。我们负责与法律团队协调并管理整体时间安排，但真正的法律保障来自您的律师，而非我们。有些中介机构声称可以「一站式」内部处理所有事务，但他们并非正规律师事务所——当涉及您的资金安全时，这一区别至关重要。

通常约为购房价格的 1%，最低约 1,500 欧元。以一套 30 万欧元的房产为例，律师费约为 3,000 欧元，由您直接支付给律师本人，与我们的服务费分开计算。这笔费用并非可有可无的选项，而是整个交易中最重要的一笔 3,000 欧元支出。

可以。我们与一家专精于阿利坎特省非居民新房购置业务的独立律师事务所长期合作。我们之所以推荐他们，是因为通过大量已完成的交易，我们清楚地了解他们的专业水准、办事效率和实际成果。您也完全可以自行选择其他有资质的律师——但如果您选择我们推荐的这家事务所，我们可以直接协调时间进度并把控服务质量；对于其他律师，我们则无法做出同样的保证。

RAICV（Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana，瓦伦西亚大区房产经纪人注册登记）是该地区持牌房产经纪人的官方注册名录。在瓦伦西亚大区，注册是法律强制要求的，经纪人须满足正式资质条件、投保职业责任险并遵守职业行为准则。在签署任何文件或支付任何款项之前，请务必向任何经纪人索要其 RAICV 注册号——无论对方是谁、来自哪里。没有这个注册号，就意味着没有保险保障、没有行为准则约束，也没有官方机构可供您投诉维权。

共同的语言会在毫无理由的情况下提前建立信任感——而这恰恰是您最需要提出正确问题的时刻。真正该问的从来不是「你会说我的语言吗？」，而应该是：「你在这个具体市场深耕了多少年？你的 RAICV 注册号是多少？」语言固然有用，但真正保护您资金安全的，是本地的专业经验、对当地开发商的了解，以及职业责任的可追溯性。

根据西班牙建筑法（LOE，1999 年颁布），开发商必须就以下三个期限为房产提供质保：1 年——装修缺陷；3 年——适居性缺陷；10 年——结构性缺陷。对于结构性缺陷，开发商在交房前必须投保十年期保险（seguro decenal，即十年质保险）。请务必在签署交房公证书（escritura）前索要该保单的副本。

• 1 年——装修及外观缺陷（油漆、配件、装置）
• 3 年——适居性缺陷（管道、隔热、防水）
• 10 年——结构性缺陷（地基、承重结构）——开发商必须投保 seguro decenal（十年质保险）
• 签署交房公证书（escritura）前，务必索要 seguro decenal 保单副本

西班牙法律规定，开发商必须通过银行保函（aval bancario）或保险单为所有预付款提供担保。这意味着，如果开发商未能完成交付，您可以追回已支付的款项。但这一保障只有在保函确实已经开具且有效的情况下才能生效。在支付任何预付款之前，请向开发商索要银行保函文件。Legado 会全程指导您完成这项核查。

LPO 是一项强制性的市政许可证，开发商必须在工程竣工后取得。没有这份许可证，房产将无法合法入住，也无法在土地登记处（Registro de la Propiedad）登记，更无法通过公证交付（escritura）完成过户。开发商给出的交房日期只是预估时间，实际交房时间取决于 LPO 何时获批，延期交付的情况并不少见。Legado 会持续跟踪这一进程，并及时向您通报最新进展。

在瓦伦西亚大区购买新房，需缴纳：增值税（IVA），税率为购房价格的 10%；如果使用按揭贷款，还需就贷款公证文件缴纳印花税（AJD），税率为 1.4%。这些费用均为房价之外的额外支出。您可以在任意房源页面使用成本计算器，获取个性化的费用明细。

• 增值税 IVA——购房价格的 10%（仅适用于新房首次销售）
• 印花税 AJD——如使用按揭贷款，按贷款公证文件金额的 1.4% 缴纳
• 公证费——约 900–1,200 欧元
• 土地登记费——约 500–700 欧元
• 独立律师费——约为购房价格的 1%

对于新房购置，建议在房屋基础价格之外，额外预留约 12–13% 的预算，以覆盖各项税费、公证费、土地登记费及律师费。以一套 30 万欧元的房产为例，全部费用合计约为 338,000–340,000 欧元。每个房源页面的成本计算器都可以针对任意价格实时显示这一数字。

有的。每年的持续性费用包括：房产税 IBI（市政税，通常为房产估值（valor catastral）的 0.4%–1.3%）；社区管理费（cuota de comunidad，根据楼盘不同，每月从 50 欧元到 400 欧元以上不等）；非居民所得税（Modelo 210，即使房产未出租，每年也需缴纳数百欧元）；此外还有房屋保险及各类水电气基本费用。

• 房产税 IBI（市政税）——通常为每年房产估值的 0.4%–1.3%
• 社区管理费——普通楼盘每月约 50 欧元起，度假型楼盘可达每月 400 欧元以上
• Modelo 210（非居民所得税）——即使房产未出租，每年也需缴纳数百欧元
• 房屋保险——根据房屋面积和价值，预算每年约 200–600 欧元
• 水电气基本费用——即使房屋空置，也需缴纳电、水、燃气的基本费用

可以。西班牙各银行都向非居民提供贷款服务，贷款额度通常最高可达评估价值的 60%–70%。整个办理流程大约需要 4 到 8 周，需要提供收入、资产及现有负债等相关证明文件。我们与专业的按揭贷款经纪人合作，他们清楚地了解目前哪些银行正在积极受理非居民客户的贷款申请。

不一定。许多买家即便有能力全款支付，也会选择办理贷款——目的是保留资金流动性，避免将过多资金集中在单一资产上，或是为其他投资保留灵活空间。这一决定取决于您自身的财务状况和规划，我们可以与您一起探讨各种方案的利弊。

西班牙的浮动利率按揭贷款，通常以 12 个月期欧元同业拆借利率（Euribor 12M）加上银行利差（通常为 1%–2%）作为定价基础。Euribor 利率每月都会变动——利率上升时，您的月供也会随之增加。每个房源页面上的按揭贷款计算器都会显示当前的 Euribor 利率，并支持您按照不同的利差和贷款期限情景，计算出相应的月供金额。