Referință esențială
45 de termeni legali, fiscali și financiari esențiali explicați pentru cumpărătorii internaționali care achiziționează proprietăți în Spania.
Impozit regional pe actele notariale (timbru fiscal). Pentru achizițiile de locuințe noi, variază între 0,5% și 1,5% din prețul de cumpărare, în funcție de comunitatea autonomă — în Comunitatea Valenciană (Costa Blanca) este 1,4% începând din iunie 2026.
Registrul oficial ținut de banca centrală a Spaniei, care listează toți intermediarii financiari și creditorii autorizați. Verificați întotdeauna că orice broker ipotecar sau bancă apare în acest registru înainte de a semna o ofertă de credit.
Un registru digital distribuit în care fiecare înregistrare este permanentă și nu poate fi falsificată. În tranzacțiile imobiliare din Spania, hash-ul SHA-256 al fiecărui contract semnat este ancorat pe blockchain-ul Polygon — creând o evidență publică, imuabilă, care dovedește că documentul nu a fost modificat după semnare.
Registrul administrativ gestionat de Ministerul de Finanțe al Spaniei, care descrie toate proprietățile imobiliare urbane și rurale. Valoarea catastrală (cadastrală) atribuită fiecărei proprietăți este baza de impozitare pentru IBI și alte obligații fiscale.
O bază de date centrală care înregistrează toate împrumuturile, creditele și garanțiile deținute de instituțiile financiare din Spania. Băncile o consultă pentru a evalua bonitatea la aprobarea unui credit ipotecar pentru nerezidenți.
Cota lunară sau trimestrială pe care fiecare proprietar o plătește pentru cheltuielile comune ale clădirii: curățenie, întreținerea piscinei, spații verzi, lifturi. Suma este proporțională cu cota de participare a fiecărei unități în clădire.
Perioada de construcție a unui ansamblu rezidențial. Cumpărătorul semnează contractul de rezervare sau de avans la lansare și finalizează achiziția (semnează escritura) odată ce promotorul obține Licența de Primă Ocupare (LPO) la finalizarea lucrărilor.
Regulamentul UE 910/2014, care stabilește cadrul juridic pentru semnăturile electronice în toate statele membre. O semnătură electronică avansată eIDAS are aceeași valoare juridică precum o semnătură olografă în Spania și este pe deplin admisibilă în instanțele spaniole — inclusiv pentru cumpărători din afara UE, după Brexit.
Obligatoriu pentru orice vânzare sau închiriere de proprietate în Spania. Evaluează consumul energetic al clădirii pe o scară de la A (cea mai eficientă) la G. Locuințele noi moderne obțin de regulă clasificarea A sau B.
Un act notarial prin care promotorul declară formal existența unei construcții noi și o înregistrează în Registrul de Carte Funciară. Este o condiție prealabilă obligatorie înainte de semnarea actului final de vânzare cu cumpărătorul.
Un fond financiar obligatoriu pe care orice comunitate de proprietari trebuie să-l mențină (cel puțin 10% din bugetul anual) pentru a acoperi reparații de urgență sau cheltuieli neprevăzute în clădire.
O firmă profesională specializată care gestionează formalitățile administrative ulterioare finalizării tranzacției: plata impozitelor pe transferul proprietății (ITP sau TVA+AJD) și înregistrarea actului în Registrul de Carte Funciară. Acționează ca intermediar între notar, Agenția Fiscală și Registru.
Programul spaniol de viză pentru investitori, care acorda rezidență cetățenilor din afara UE care achiziționau imobile în valoare de minimum 500.000 €. Guvernul spaniol a anunțat eliminarea acestuia pentru investițiile imobiliare rezidențiale începând din 2024.
O funcție matematică ce transformă orice document într-un șir unic de 64 de caractere. Dacă un singur caracter din document se modifică, hash-ul se schimbă complet. Folosit în protecția documentelor imobiliare pentru a dovedi că un contract semnat nu a fost modificat ulterior semnării.
Un credit ipotecar spaniol pentru cumpărători fără rezidență fiscală în Spania. Băncile finanțează de regulă 60-70% din valoarea evaluată (față de 80% pentru rezidenți) și solicită dovada veniturilor obținute în străinătate. Brokerii specializați pot îmbunătăți semnificativ condițiile ofertei.
Impozit municipal anual pe proprietate, perceput tuturor proprietarilor de imobile din Spania. Se calculează aplicând cota locală (de regulă 0,4%-1,3%) la valoarea catastrală. Se plătește direct la primărie, de obicei prin domiciliere bancară, toamna.
Impozit regional aplicat la achiziția de locuințe la mâna a doua (revânzare). În Comunitatea Valenciană este de 10% din prețul de cumpărare declarat pentru proprietăți rezidențiale. Nu se aplică locuințelor noi (care sunt supuse TVA în loc de ITP).
Locuințele rezidențiale noi (prima vânzare de la promotor către cumpărător) sunt supuse unei cote reduse de TVA de 10%. Garajele și spațiile de depozitare vândute separat se taxează cu 21%. TVA-ul se adaugă peste prețul de cumpărare la momentul semnării.
Certificatul municipal care confirmă că o locuință nou-construită îndeplinește toate cerințele tehnice și de urbanism pentru a fi locuită. Este obligatoriu înainte de semnarea actului de finalizare și înainte de racordarea la utilități (apă, electricitate, gaz).
Formularul fiscal spaniol pentru nerezidenți cu venituri din Spania — fie venituri din chirii, fie venitul imputat (deemed rental income) pentru proprietățile care nu sunt închiriate. Se depune anual la Agenția Fiscală spaniolă (Agencia Tributaria).
O declarație informativă depusă la Agenția Fiscală spaniolă de către rezidenții fiscali din Spania, prin care se declară bunurile și drepturile deținute în străinătate (inclusiv imobile) a căror valoare depășește 50.000 €. Obligatorie din momentul în care deveniți rezident fiscal în Spania.
Numărul de identificare a străinilor în Spania (Número de Identificación de Extranjero) — o cerință absolută pentru orice tranzacție financiară în Spania: cumpărarea unei proprietăți, deschiderea unui cont bancar, semnarea contractelor de utilități sau depunerea declarațiilor fiscale. Se obține de la un consulat spaniol sau de la o secție de poliție națională.
Un document emis de Registrul de Carte Funciară care confirmă proprietarul actual, eventualele sarcini (ipoteci, gajuri) și caracteristicile înregistrate ale proprietății. Costă aproximativ 9 € și este o verificare esențială înainte de semnarea oricărui contract de avans (arras).
Un funcționar public numit de stat care supraveghează semnarea actului final de vânzare, verifică identitatea tuturor părților și confirmă legalitatea tranzacției. Onorariile notariale (aranceles) sunt reglementate prin lege și nu sunt negociabile.
Organul de conducere al unui imobil sau ansamblu rezidențial, reglementat de Legea Proprietății Orizontale din Spania. Administrează spațiile comune, stabilește cota lunară de întreținere și aprobă lucrările prin vot majoritar în adunarea generală anuală.
O proprietate aflată la prima vânzare de la un promotor — niciodată locuită anterior. Se taxează cu 10% TVA (nu ITP), plus timbrul fiscal AJD. Beneficiază de garanții legale de construcție: 1 an (finisaje), 3 ani (vicii de locuibilitate), 10 ani (structură).
Contractul — privat sau public — prin care vânzătorul și cumpărătorul convin transferul proprietății. Contractul privat precedă actul notarial final (escritura pública), document care oferă protecție juridică deplină.
Un impozit municipal pe creșterea valorii terenului urban de la ultimul transfer de proprietate. În Spania este plătit de vânzător, deși poate fi negociat. În cazul moștenirilor sau donațiilor, este plătit de beneficiar.
Un document notarial prin care se autorizează un reprezentant (apoderado) să acționeze în numele cumpărătorului în Spania — semnând actul, solicitând NIE, gestionând impozitele sau finalizând formalitățile ipotecare fără ca cumpărătorul să fie prezent fizic.
O rețea blockchain publică, compatibilă cu Ethereum, folosită de Legado Inmobiliaria pentru a ancora hash-urile contractelor semnate. Polygon oferă confirmare rapidă (în secunde), cost redus și un explorator public permanent (Polygonscan) unde orice înregistrare ancorată poate fi verificată independent — fără a fi necesar un cont.
Compania sau persoana care finanțează și administrează un ansamblu rezidențial destinat vânzării. În achizițiile de locuințe noi, promotorul este contrapartea directă, care poartă și garanțiile legale de construcție.
Un contract privat de precontract de vânzare prin care cumpărătorul plătește un avans de rezervare (de obicei 10% din prețul de cumpărare). În forma cea mai uzuală (arras penitenciales), cumpărătorul pierde avansul dacă renunță la tranzacție; vânzătorul trebuie să restituie dublul sumei dacă se retrage el.
Registrul public oficial din Spania în care sunt înregistrate drepturile imobiliare. Înregistrarea achiziției finalizate vă protejează împotriva pretențiilor terților și stabilește public dreptul dvs. de proprietate — un pas esențial după semnarea actului.
Se dobândește atunci când o persoană petrece mai mult de 183 de zile pe an în Spania, sau atunci când centrul activităților sale economice se află acolo. Rezidenții fiscali datorează impozit pe venit în Spania pentru veniturile obținute la nivel mondial.
Un permis de ședere spaniol pentru cetățeni din afara UE care dispun de mijloace financiare suficiente și nu lucrează în Spania. Un prim pas popular pentru pensionari și investitori care cumpără proprietăți pe Costa Blanca.
O cheltuială extraordinară aprobată de comunitatea de proprietari pentru a finanța reparații sau îmbunătățiri neprevăzute, neacoperite de fondul de rezervă. Verificați întotdeauna existența unor derramas în curs înainte de a finaliza o achiziție.
O poliță de asigurare completă a locuinței, care acoperă atât structura clădirii, cât și conținutul acesteia, împotriva incendiului, daunelor provocate de apă, spargerilor și furtului. Băncile spaniole o solicită drept condiție pentru aprobarea oricărui credit ipotecar.
Terenul urban (suelo urbano) este deja încadrat pentru construcție, cu utilitățile deja existente. Terenul urbanizabil (suelo urbanizable) necesită un proces de planificare urbanistică înainte de a putea începe construcția. Verificați întotdeauna clasificarea terenului în Catastro și în planul urbanistic local înainte de a cumpăra.
Documentul oficial semnat în fața unui notar, care formalizează vânzarea și permite cumpărătorului să își înregistreze proprietatea în Registrul de Carte Funciară (Registro de la Propiedad). Are valoare juridică deplină și este opozabil terților.
O evaluare oficială a proprietății, realizată de un evaluator autorizat de Banca Spaniei. Banca își bazează oferta de credit ipotecar pe valoarea cea mai mică dintre prețul de cumpărare și valoarea evaluată. De regulă, cumpărătorul plătește onorariul de evaluare (300-600 €).
TIN (Tipo de Interés Nominal) este rata nominală a dobânzii. TAE (Tasa Anual Equivalente / DAE — dobânda anuală efectivă) include toate comisioanele și costurile, fiind astfel adevăratul indicator de comparație la evaluarea ofertelor ipotecare de la diferiți creditori spanioli.
Un ansamblu rezidențial care împarte infrastructura comună — drumuri, grădini, piscine, facilități sportive. Urbanizaciones cu acces controlat și pază 24 de ore sunt frecvente în segmentul premium de pe Costa Blanca și implică cote de întreținere mai ridicate.
Valoarea oficială atribuită unei proprietăți de către Catastro, în general sub valoarea de piață. Este folosită ca bază de impozitare pentru IBI, pentru calculul venitului imputat din chirie conform normelor fiscale pentru nerezidenți (IRNR) și în alte scopuri fiscale.
O locuință principală beneficiază de deduceri fiscale specifice pentru rezidenții fiscali din Spania. O a doua locuință generează impozitarea unui venit imputat din chirie, conform normelor IRNR pentru nerezidenți, sau conform IRPF pentru rezidenții care nu o închiriază.
Legea de Coastă din Spania (1988) stabilește o fâșie protejată de 100 de metri de la linia țărmului, pe care nu se poate construi. Proprietățile situate la prima linie de plajă trebuie să dispună de o concesiune valabilă sau să fie anterioare legii. Verificați întotdeauna delimitarea liniei de coastă (deslinde) înainte de a cumpăra.
Pașii următori
A cunoaște termenii este primul pas. Al doilea este să îi aplici într-o achiziție reală, cu structura juridică și financiară potrivită încă din prima zi.
Suport complet pentru cumpărător
Echipa noastră aplică fiecare unu dintre aceste concepte în fiecare tranzacție — coordonare NIE, structurare fiscală, ipotecă pentru non-rezidenți și supraveghere juridică completă de la început.