Ghid de capcane
Cumpărarea unei locuințe în Spania: cele opt capcane care costă cel mai mult cumpărătorii străini
Aproape nimeni nu pierde bani în Spania pentru că a ales orașul greșit. Banii se pierd în cele patru săptămâni dintre «asta e» și «am semnat»: o datorie pe care nimeni nu a menționat-o, un impozit devenit al tău fără o vorbă, un avans virat într-un cont în spatele căruia nu stă nimic. Nimic din toate astea nu e exotic și nu ține de ghinion. Fiecare dintre cele opt capcane se închide cu un act anume, iar fiecare dintre acele acte poate fi cerut înainte să angajezi un singur euro.
Datoriile urmează locuința, nu vânzătorul
Cotele neplătite la asociația de proprietari rămân lipite de apartamentul pe care tocmai l-ai cumpărat: anul în curs și trei ani în urmă. Cheile și restanțele vin împreună.
Dacă vânzătorul e nerezident, impozitul lui devine al tău
Când vânzătorul este o persoană fizică nerezidentă în Spania, legea îl face pe cumpărător plătitor substitut al impozitului municipal pe creșterea valorii terenului. Nu e o clauză de contract, e legea.
Avansurile se garantează de la primul euro
Fiecare euro plătit înainte de predare trebuie să stea într-un cont special separat și să fie acoperit de o garanție bancară sau de o poliță pe numele tău. Fără actul acela nu se virează nimic.
Prețul nu este niciodată prețul
Adaugă circa 10,7 % la o locuință veche și 13,2 % la una nouă: impozite, notar, cartea funciară, avocat. La un imobil de 300 000 €, e o a doua factură de 32 000–39 750 €.
Cele opt capcane și cât costă fiecare
Nu sunt catastrofe rare. Sunt punctele obișnuite în care o cumpărare transfrontalieră cedează, și de fiecare dată sunt aceleași opt. Fiecare se închide cu un act anume, cerut la momentul potrivit: despre asta e tot ghidul.
| Capcana | Cât poate costa | Actul care o închide |
|---|---|---|
| Avocatul vânzătorului sau al agenției | Tot ce urmează, fără ca cineva să verifice | Contractul tău cu un avocat independent |
| Necitirea documentului nota simple | Un credit, o sarcină sau o poprire pe care le moștenești | Nota simple de la cartea funciară, veche de zile, nu de luni |
| Cote neplătite la asociație | Anul în curs + 3 ani de restanțe | Certificatul de datorie emis de administrator |
| Cumpărarea de la un vânzător nerezident | Impozitul lui municipal, prin efectul legii | Reținerea de 3 % (formularul 211) și plusvalía reținută |
| Avansuri la construcție nouă fără garanție | Fiecare euro plătit înainte de predare | Garanția bancară sau polița individuală pe numele tău |
| Bugetarea prețului în loc de cumpărare | 32 000–39 750 € la un imobil de 300 000 € | Un calcul scris al costului total înainte de lista scurtă |
| Semnarea unor arras neînțelese | Avansul tău, sau locuința | Contractul privat citit și explicat înainte de virament |
| Lipsa autorizației de primă ocupare | O locuință fără racorduri legale și fără chiriași | Licencia de primera ocupación sau cédula de habitabilidad |
Tiparul
Fiecare dintre ele e invizibilă în fotografii și evidentă în acte. Cumpărarea deraiază în ziua în care cineva decide că actele pot aștepta după avans.
Capcana 1: avocatul care nu e cu adevărat al tău
Cumperi într-o țară al cărei drept nu îl cunoști, într-o limbă pe care poate nu o citești, de la oameni care se cunoșteau cu mult înainte să te cunoască pe tine. În situația asta, cel mai mult valorează un profesionist al cărui unic client ești tu.
Varianta comodă e avocatul propus de vânzător sau cel pe care agenția îl folosește mereu. De obicei sunt competenți și adesea perfect corecți. Au însă și o relație de protejat mai veche decât cea cu tine, și un onorariu care intră indiferent dacă acea cumpărare are sens pentru tine.
- Angajează-ți propriul avocat, ales de tine, înainte să semnezi orice — inclusiv rezervarea.
- Întreabă-l direct pe cine mai reprezintă sau a reprezentat în această tranzacție. Răspunsul trebuie să fie: pe nimeni.
- Pune deoparte circa 1 % din preț (minimum aproximativ 1 500 €). E cea mai ieftină asigurare din tot dosarul.
- Dă procură doar dacă nu poți fi prezent, exclusiv avocatului tău și cu puteri strict delimitate.
Semnal de alarmă
Dacă cineva îți spune că nu ai nevoie de avocat pentru că notarul verifică tot, oprește-te. Notarul verifică identitatea, capacitatea și legalitatea actului. Nu negociază pentru tine, nu aleargă după certificatul asociației și nu îți va spune că prețul e greșit pentru locuința aceea.
Capcana 2: datoriile care sosesc odată cu cheile
În Spania, o parte dintre datorii se lipesc de locuință, nu de cel care le-a făcut. A cumpăra imobilul înseamnă a cumpăra răspunderea. E capcana care transformă o afacere bună într-o lecție scumpă — și se vede în întregime dinainte.
- 1
Ia o nota simple, și una proaspătă
Extrasul de carte funciară arată proprietarul înscris, descrierea exactă și fiecare sarcină: ipoteci, popriri, servituți, mențiuni judiciare. Cere un extras vechi de zile, nu pe cel de acum trei luni.
- 2
Cere certificatul de datorie al asociației
Articolul 9.1.e din legea proprietății pe etaje îl face pe dobânditor răspunzător cu însuși imobilul pentru cotele neplătite de proprietarul anterior aferente anului în curs și celor trei ani calendaristici precedenți. Vânzătorul e obligat prin lege să prezinte acel certificat la semnarea actului.
- 3
Verifică chitanțele de impozit pe clădire
Cere ultima chitanță plătită de IBI. Un impozit neplătit poate fi urmărit și asupra imobilului, iar chitanța confirmă că referința cadastrală corespunde cu ce cumperi.
- 4
Compară cartea funciară, cadastrul și realitatea
Suprafața înscrisă, cea cadastrală și locuința prin care ai trecut trebuie să descrie același lucru. O terasă închisă sau o cameră în plus care nu apare nicăieri înseamnă lucrări neautorizate — iar legalizarea lor devine problema ta.
Verificat
Legea 49/1960, articolul 9.1.e (formă în vigoare din 16 iunie 2022): dobânditorul unei locuințe răspunde cu însuși imobilul dobândit pentru sumele datorate de proprietarii anteriori, în limita părții scurse din anul dobândirii și a celor trei ani calendaristici anteriori.
Capcana 3: plătești impozitul vânzătorului fiindcă nimeni nu l-a reținut
Aceasta îi prinde și pe cumpărătorii cu experiență, pentru că pare nedreaptă: impozitul pe câștigul vânzătorului ar trebui să fie problema vânzătorului. Când vânzătorul locuiește în străinătate, legea spaniolă vede altfel — și mută factura la cumpărător.
| Impozit | Al cui câștig se impozitează | De ce devine problema cumpărătorului |
|---|---|---|
| Impozitul nerezidenților pe câștigul din vânzare | Al vânzătorului | Cumpărătorul trebuie să rețină 3 % din preț și să îi vireze fiscului prin formularul 211, în contul impozitului vânzătorului. Fără acea reținere, imobilul răspunde pentru ea. |
| Plusvalía municipal (impozitul pe creșterea valorii terenului) | Al vânzătorului | Articolul 106.2 din legea finanțelor locale îl face pe cumpărător plătitor substitut ori de câte ori vânzătorul e persoană fizică nerezidentă. Primăria se poate îndrepta către tine. |
Ce se face
Stabilește devreme rezidența fiscală a vânzătorului — înainte de contractul privat, nu la notar. Dacă e nerezident, la semnare se rețin 3 % din preț și o sumă care acoperă plusvalía, ambele virate administrației. E practica normală și niciun vânzător corect nu se opune.
Verificat în textele consolidate: articolul 106.2 din decretul legislativ regal 2/2004 (formă în vigoare din 17 octombrie 2014) și instrucțiunile fiscului spaniol privind reținerea de 3 % declarată prin formularul 211.
Capcana 4: bani în construcție nouă fără nimic în spate
A cumpăra pe planșă înseamnă a da bani reali pentru ceva ce încă nu există. Dreptul spaniol știe asta și a construit în jurul situației o protecție proprie. Capcana nu e o lege slabă. Capcana e că nimeni nu cere actul pe care legea îl impune.
- Dezvoltatorul trebuie să garanteze restituirea tuturor avansurilor, plus dobânda legală, din momentul obținerii autorizației de construire, prin asigurare de cauțiune sau garanție bancară solidară.
- Fiecare cumpărător trebuie să primească propria poliță individuală, care identifică exact locuința ta. Un act general care acoperă «ansamblul» nu e același lucru.
- Banii tăi trebuie să intre într-un cont special, separat de celelalte fonduri ale dezvoltatorului, și pot fi folosiți doar pentru construcția locuințelor.
- Garanția acoperă sumele plătite, inclusiv impozitele aplicabile, plus dobânda legală.
Singura întrebare
Înainte de primul virament, cere-ți actul de garanție și datele contului menționat în el. Dacă răspunsul e «vine mai târziu», «se ocupă banca» sau «facem asta la final», nimic altceva din acel proiect nu contează până când lucrul ăsta nu se schimbă.
Verificat: dispoziția adițională întâi din legea 38/1999 a construcțiilor, în forma dată de legea 20/2015, în vigoare din 1 ianuarie 2016.
Mai în profunzime
Cum decurge o cumpărare pe planșă, de la rezervare la chei, și ce se verifică în fiecare etapă.
Citește ghidul construcțiilor noi →Facem primul pas?
Prețul este stabilit de dezvoltator și crește pe măsură ce avansează construcția — prețul de azi este cel mai mic.
Capcana 5: bugetarea prețului în loc de cumpărare
Prețul cerut e cel mai mic număr din tot dosarul. Cine își face planul pe el descoperă restul în cel mai prost moment: cu avansul angajat și creditul dimensionat.
| La un imobil de 300 000 € | Locuință veche | Construcție nouă |
|---|---|---|
| Impozitul pe transfer | ITP 9 % = 27 000 € | TVA 10 % + AJD 1,4 % = 34 200 € |
| Notar, carte funciară, avocat, gestoría | ~5 000 € | ~5 550 € |
| Total în plus | ~32 000 € (~10,7 %) | ~39 750 € (~13,2 %) |
| Cost total | ~332 000 € | ~339 750 € |
- În Comunitatea Valenciană, cota generală de ITP la locuințe vechi e de 9 % din 1 iunie 2026 (legea 5/2025) și de 11 % peste 1 000 000 €.
- La construcție nouă nu se plătește niciodată ITP: se plătesc 10 % TVA plus 1,4 % taxă pe actele juridice documentate.
- Declararea unui preț sub valoarea de referință a fiscului nu reduce impozitul: în locul lui creează o problemă juridică.
- Apoi încep costurile anuale: IBI, cotele asociației, asigurarea și impozitul nerezidenților prin formularul 210 chiar și în anul în care nu închiriezi.
Defalcarea completă
Toate costurile de cumpărare și de deținere, linie cu linie, pentru locuințe vechi și construcții noi.
Citește ghidul de costuri →Capcana 6: semnarea unor arras pe care nu le-ai înțeles
Contractul de arras e momentul în care cumpărarea devine reală. Fixează prețul, termenul și prețul retragerii — și se semnează în spaniolă exact atunci când toată lumea e grăbită și tu ești deja atașat de locuință. Tocmai combinația asta o face să meargă prost.
Articolul 1454 din Codul civil încape într-o singură frază, iar avansul tău depinde de fraza aceea: dacă s-au convenit arras, contractul poate fi desființat, cumpărătorul pierzându-le sau vânzătorul restituindu-le în dublu.
- Nu orice arras e de acest tip. Același cuvânt acoperă și înțelegeri în care retragerea naște despăgubiri, și altele în care niciuna dintre părți nu se poate retrage. Decide textul contractului.
- Termenul stabilit pentru semnarea la notar e un termen adevărat. Dacă nu ți se aprobă creditul până atunci, în mod implicit pierzi avansul.
- Condiționează semnarea în scris de ce încă poate eșua: aprobarea creditului, o nota simple curată, autorizația de primă ocupare, certificatul asociației.
- Nu vira niciodată o rezervare sau un avans în contul personal al unei persoane fizice, nici într-un cont de agenție fără protecția fondurilor clienților, înainte ca avocatul tău să citească contractul.
Unde dispar cu adevărat banii
Rareori într-o fraudă. Într-un termen prea scurt de la bun început, acceptat de un cumpărător care nici măcar nu depusese cererea de credit.
Ordinea completă
Rezervare, arras, act notarial și înscriere: cine ce semnează și când.
Citește ghidul procesului juridic →Capcana 7: hârtiile care opresc o cumpărare de tot
Acestea rareori costă bani. Costă săptămâni, exact acolo unde săptămânile sunt singurul lucru pe care nu îl ai, pentru că termenul din arras curge.
- 1
NIE, înainte să ai nevoie de el
Numărul de identificare al străinului e cerut pentru a cumpăra, a plăti impozite și a înscrie locuința. Depune cererea în ziua în care decizi să cumperi, nu în ziua în care ți-l cere notarul.
- 2
Un cont bancar spaniol
Îți trebuie pentru decontarea la semnare, pentru cheltuielile curente și pentru impozite. Deschiderea unui cont ca nerezident durează mai mult decât se așteaptă majoritatea cumpărătorilor.
- 3
Autorizația de primă ocupare
La construcție nouă, fără ea nu există racorduri legale. La locuințe vechi, absența ei poate scoate la iveală lucrări niciodată legalizate. Cere actul, nu o asigurare verbală.
- 4
Certificatul de performanță energetică
Vânzătorul trebuie să îl furnizeze. În sine un detaliu minor, dar un bun indicator al felului în care a fost ținut restul dosarului.
- 5
Contractele de utilități și restanțele lor
Verifică dacă există, dacă sunt pe numele vânzătorului și plătite, și stabilește în act cum se transferă.
Problema distanței
Fiecare dintre acești pași durează mai mult din altă țară, în altă limbă și în august. Exact golul acesta există un agent al cumpărătorului să îl închidă — și de aceea o cumpărare transfrontalieră pică de obicei pe calendar, nu pe preț.
Capcana 8: calendarul care te face în tăcere contribuabil spaniol
Ultima capcană vine după semnare și e cea mai scumpă dintre toate, pentru că se măsoară pe veniturile tale mondiale, nu în onorarii.
Petrece în Spania mai mult de 183 de zile într-un an calendaristic și ești rezident fiscal spaniol pentru tot anul acela. Nu e o chestiune de viză și nici de înregistrare la primărie: e o chestiune de numărat. Iar un ritm Schengen perfect legal, 90 de zile înăuntru și 90 afară, poate depăși 183 de zile între ianuarie și decembrie.
183
Zile care declanșează rezidența fiscală spaniolă
An calendaristic, absențele sporadice se numără
90/180
Zile de ședere pentru un proprietar din afara UE
Perioadă mobilă, tot spațiul Schengen la un loc
3%
Reținute din preț când vânzătorul e nerezident
Virate fiscului prin formularul 211
Numără înainte să te angajezi
Cum funcționează cele două ceasuri, ce ritmuri de ședere sunt sigure și unde cade pragul de 183 de zile.
Citește ghidul zilelor în Spania →Cum le închidem pe toate opt înainte să semnezi
Nimic din toate astea nu e un argument să cumperi în altă parte. E un argument să cumperi cu cineva a cărui meserie e să ceară aceste acte cât încă se poate ridica de la masă — și să spună pe față când răspunsul nu ajunge.
Reprezentăm cumpărătorul, nu vânzătorul și nici dezvoltatorul. Negociem în numele tău: asta înseamnă să îți apărăm poziția, termenele și informația, în limba ta, de aici. Nu înseamnă niciodată să promitem un preț mai mic, pentru că la construcție nouă prețul e fixat de dezvoltator și doar urcă.
Trimite-ne locuința la care te uiți și spune-ne în ce etapă ești. Îți spunem care dintre cele opt capcane sunt încă deschise în actele tale și ce document să ceri mai departe.
Reprezentarea cumpărătorului · Legado Inmobiliaria
Agenție înregistrată (RAICV 6440) pe Costa Blanca. Analizăm dosarul, cerem actele și stăm de partea ta a mesei, de la prima vizionare până la notar.
Cum reprezentăm cumpărătoriiÎnainte să alegi pe cineva
Nouă întrebări care separă agentul care lucrează pentru tine de cel care lucrează pentru vânzător.
Testează-ți agenția cu 9 întrebări →Ghid gratuit pentru cumpărătorii străini
NIE, taxe, credit ipotecar pentru nerezidenți și greșelile care costă cel mai mult. Vi-l trimitem pe e-mail.
Întrebări frecvente
Care e cea mai frecventă greșeală a cumpărătorilor străini în Spania?
Să se încreadă în avocatul prezentat de vânzător sau de agenție. Aproape toate celelalte capcane din listă ar fi fost prinse de un avocat independent angajat înainte de rezervare.
Pot moșteni datoriile proprietarului anterior?
În parte, da. Cotele neplătite la asociație urmează locuința: dobânditorul răspunde cu însuși imobilul pentru anul în curs și pentru cei trei ani calendaristici anteriori. Sarcinile înscrise, precum ipotecile și popririle, rămân și ele până la radiere.
De ce aș plăti eu impozitul vânzătorului?
Când vânzătorul e persoană fizică nerezidentă, legea îl face pe cumpărător plătitor substitut al impozitului municipal pe creșterea valorii terenului și îl obligă să rețină 3 % din preț în contul impozitului vânzătorului. Ambele se rezolvă reținând banii la semnare.
E sigur să cumperi pe planșă în Spania?
Este, când protecția legală există cu adevărat. Dezvoltatorul trebuie să garanteze fiecare avans cu o poliță individuală sau cu o garanție bancară din momentul autorizației de construire și să țină banii într-un cont separat. Cere-ți actul înainte de primul virament.
Cât trebuie să adaug la prețul de cumpărare?
Circa 10,7 % la locuințe vechi și 13,2 % la construcții noi: impozite, notar, carte funciară, avocat și gestoría. La un imobil de 300 000 €, asta înseamnă aproximativ 32 000–39 750 €.
Ce se întâmplă dacă mă retrag după ce am semnat arras?
În forma cea mai obișnuită, cumpărătorul care se retrage pierde avansul, iar vânzătorul care se retrage îl restituie în dublu. Alte tipuri de arras produc alte efecte, așa că decide textul contractului tău.
Trebuie să fiu în Spania în ziua semnării?
Nu. Cumpărarea se poate face prin procură, de preferință dată propriului avocat și redactată cu puteri precise, nu generale.
Cumpărarea unei locuințe în Spania mă face contribuabil acolo?
Proprietatea, nu. Prezența, da. Peste 183 de zile într-un an calendaristic te face rezident fiscal spaniol, iar un ritm legal de 90 înăuntru, 90 afară poate trece pragul fără să bagi de seamă.
Fără ce act nu ar trebui să semnez niciodată?
Fără o nota simple datată cu doar câteva zile înainte de semnare. Spune cine e cu adevărat proprietarul și ce sarcini sunt înscrise, și se obține în câteva minute.
Ai întrebări?
Lăsați-ne datele dumneavoastră de contact și vă răspundem în mai puțin de 24 de ore.