Guía de errores
Comprar vivienda en España: los 8 errores que más caros salen al comprador extranjero
Casi nadie pierde dinero en España por elegir mal el pueblo. Lo pierde en las cuatro semanas que van del «nos encanta» al «ya hemos firmado»: una deuda que nadie mencionó, un impuesto que pasó a ser suyo sin avisar, una señal transferida a una cuenta sin nada que la respalde. Nada de esto es exótico ni es mala suerte. Cada uno de estos ocho errores tiene un documento que lo cierra, y todos se pueden pedir antes de comprometer un solo euro.
Las deudas siguen a la vivienda, no al vendedor
Las cuotas de comunidad impagadas quedan pegadas a la casa que acabas de comprar: la anualidad en curso y los tres años anteriores. Las llaves y los recibos llegan juntos.
Si compras a un no residente, su impuesto pasa a ser tuyo
Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en responsable de la plusvalía municipal de esa venta. No por acuerdo: por norma.
El dinero sobre plano se garantiza desde el primer día
Cada euro que pagas antes de la entrega debe ir a una cuenta separada y estar respaldado por un aval bancario o una póliza a tu nombre. Si nadie te entrega ese documento, no pagues.
El precio nunca es el precio
Suma en torno a un 10,7 % en segunda mano y un 13,2 % en obra nueva por impuestos, notaría, registro y abogado. En una vivienda de 300.000 € es un segundo cheque de entre 32.000 y 39.750 €.
Los ocho errores, y lo que cuesta cada uno
No son desastres raros. Son los puntos por donde se rompe una compra transfronteriza, y vemos los mismos ocho una y otra vez. Cada uno se cierra con un documento concreto, pedido en un momento concreto: de eso va toda esta guía.
| El error | Lo que puede costar | El documento que lo cierra |
|---|---|---|
| Usar el abogado del vendedor o de la agencia | Todo lo de abajo, sin comprobar | Tu propia hoja de encargo, con un abogado independiente |
| No leer la nota simple | Una hipoteca, carga o embargo que heredas | Nota simple del Registro, con días de antigüedad, no meses |
| Cuotas de comunidad impagadas | Anualidad en curso + 3 años de atrasos | Certificado de deuda del administrador de la comunidad |
| Comprar a un vendedor no residente | Su plusvalía municipal, por ley | Retención del 3 % (modelo 211) y plusvalía retenida en la firma |
| Pagos sobre plano sin garantía | Cada euro entregado antes de la entrega | Aval bancario o póliza de caución individual |
| Presupuestar el precio y no la compra | 32.000–39.750 € en una vivienda de 300.000 € | Un desglose escrito de coste total antes de hacer la lista corta |
| Firmar unas arras que no entendiste | Tu señal, o la vivienda | El contrato privado, leído y explicado, antes de transferir |
| Sin licencia de primera ocupación | Una casa que no puedes dar de alta ni alquilar | Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad |
El patrón
Todos son invisibles en las fotos y evidentes en los papeles. Una compra se tuerce cuando alguien decide que los papeles pueden esperar a después de la señal.
Error 1: el abogado que en realidad no es tuyo
Estás comprando en un país cuyo sistema legal no conoces, en un idioma que quizá no lees, entre personas que se conocían entre ellas mucho antes de conocerte a ti. En esa situación, lo más valioso que puedes tener es un profesional cuyo único cliente eres tú.
La opción cómoda es el abogado que propone el vendedor, o el que usa siempre la agencia. Suelen ser competentes y muchas veces son honestos. También tienen una relación que proteger más antigua que la que tienen contigo, y cobran igual sea o no una buena idea para ti.
- Contrata a tu propio abogado, elegido por ti, antes de firmar nada, reserva incluida.
- Pregunta sin rodeos a quién más representa o ha representado en esta operación. La respuesta debe ser: a nadie.
- Cuenta con alrededor del 1 % del precio (mínimo unos 1.500 €). Es el seguro más barato de todo el expediente.
- Otorga poderes solo si no puedes venir, solo a tu abogado y con las facultades redactadas de forma estrecha.
La señal de alarma
Si alguien te dice que el abogado sobra porque el notario ya lo comprueba todo, para. El notario verifica identidad, capacidad y legalidad de la escritura. El notario no negocia por ti, no persigue el certificado de deuda de la comunidad y no te dice que el precio no encaja con la vivienda.
Error 2: las deudas que llegan con las llaves
En España hay deudas que se pegan al inmueble en lugar de a quien las generó. Compras la casa y compras la responsabilidad. Este es el error que convierte un chollo en una lección cara, y se ve entero por adelantado.
- 1
Pide una nota simple, y que sea reciente
El extracto del Registro de la Propiedad muestra el titular, la descripción exacta y todas las cargas: hipotecas, embargos, servidumbres, anotaciones judiciales. Pídela con días de antigüedad respecto a la firma, no la de hace tres meses.
- 2
Exige el certificado de deuda con la comunidad
Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas del anterior propietario, hasta la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. El vendedor está obligado a aportar ese certificado en la escritura.
- 3
Revisa los recibos del IBI
Pide el último recibo pagado. El IBI impagado también puede reclamarse contra el inmueble, y el recibo confirma que la referencia catastral coincide con lo que compras.
- 4
Compara registro, catastro y realidad
La superficie registral, la catastral y la casa que has pisado deberían describir lo mismo. Una terraza cerrada o una habitación de más que no aparece en ninguno de los tres es obra sin licencia, y legalizarla pasa a ser tu problema.
Dato verificado
Artículo 9.1.e de la Ley 49/1960 (redacción vigente desde el 16 de junio de 2022): el adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares, con el límite de la parte vencida de la anualidad de la adquisición y los tres años naturales anteriores.
Error 3: pagar el impuesto del vendedor porque nadie lo retuvo
Este sorprende incluso a compradores con experiencia, porque suena mal: el impuesto sobre la ganancia del vendedor debería ser problema del vendedor. Cuando el vendedor vive fuera, la ley española opina distinto, y pone la factura del lado del comprador.
| Impuesto | Qué ganancia grava | Por qué acaba siendo problema del comprador |
|---|---|---|
| IRNR sobre la ganancia patrimonial | La del vendedor | El comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, a cuenta del impuesto del vendedor. Si no retiene, el inmueble responde de ello. |
| Plusvalía municipal | La del vendedor | El artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales convierte al comprador en sujeto pasivo sustituto siempre que el vendedor sea una persona física no residente. El ayuntamiento puede ir a por ti. |
Qué hacer con esto
Averigua pronto la residencia fiscal del vendedor: antes del contrato privado, no en la notaría. Si es no residente, en la firma se retienen del precio el 3 % y un importe que cubra la plusvalía, y se ingresan. Es práctica habitual y ningún vendedor honesto se opone.
Verificado en los textos consolidados: artículo 106.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (redacción vigente desde el 17 de octubre de 2014) y la propia información de la Agencia Tributaria sobre la retención del 3 % que se ingresa con el modelo 211.
Error 4: dinero sobre plano sin nada detrás
Comprar sobre plano es entregar dinero real por algo que todavía no existe. La ley española lo sabe y construyó una protección específica para ello. El error no es que la ley sea débil: es que nadie pide el documento que la ley exige.
- El promotor debe garantizar la devolución de todas las cantidades anticipadas, más el interés legal, desde que obtiene la licencia de edificación, mediante un seguro de caución o un aval solidario.
- Debe emitirse una póliza individual por cada comprador, identificando tu vivienda concreta. Un documento general que cubre «la promoción» no es lo mismo.
- Tu dinero tiene que ingresarse en una cuenta especial, separada de los demás fondos del promotor, y solo puede destinarse a construir las viviendas.
- La garantía cubre las cantidades entregadas incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
La única pregunta
Antes de la primera transferencia, pide tu documento de garantía individual y los datos de la cuenta a la que se refiere. Si la respuesta es «eso viene después», «el banco lo está tramitando» o «lo hacemos al final», nada más de esa promoción importa hasta que cambie.
Verificado: disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por la Ley 20/2015 y vigente desde el 1 de enero de 2016.
Profundiza
Cómo transcurre una compra sobre plano de la reserva a las llaves, y qué comprobar en cada fase.
Leer la guía de obra nueva →¿Damos el primer paso?
El precio lo fija la promotora y sube según avanza la obra: el de hoy es el más bajo.
Error 5: presupuestar el precio en vez de la compra
El precio del anuncio es el número más pequeño del expediente. Quien planifica con él descubre el resto en el peor momento posible: con la señal ya entregada y la hipoteca ya dimensionada.
| En una vivienda de 300.000 € | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto de la compra | ITP 9 % = 27.000 € | IVA 10 % + AJD 1,4 % = 34.200 € |
| Notaría, registro, abogado, gestoría | ~5.000 € | ~5.550 € |
| Total añadido | ~32.000 € (~10,7 %) | ~39.750 € (~13,2 %) |
| Coste total | ~332.000 € | ~339.750 € |
- En la Comunitat Valenciana el tipo general del ITP en segunda mano es del 9 % desde el 1 de junio de 2026 (Ley 5/2025), y del 11 % por encima de 1.000.000 €.
- La obra nueva nunca tributa por ITP: lleva 10 % de IVA más 1,4 % de actos jurídicos documentados.
- Declarar un precio por debajo del valor de referencia de Hacienda no rebaja el impuesto y sí crea un problema legal.
- Después empiezan los costes anuales: IBI, comunidad, seguro y el IRNR que se declara con el modelo 210 incluso el año que no alquilas.
El desglose completo
Todos los costes de adquisición y de tenencia, línea a línea, en segunda mano y en obra nueva.
Leer la guía de costes →Error 6: firmar unas arras que no entendiste
El contrato de arras es el momento en que la compra se vuelve real. Fija el precio, el plazo y la penalización por echarse atrás, y se firma en español, justo cuando todo el mundo tiene prisa y ya hay implicación emocional. Esa combinación es exactamente la razón de que salga mal.
El artículo 1454 del Código Civil ocupa una sola frase, y es la frase de la que depende tu señal: si mediaron arras, el contrato puede rescindirse allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
- No toda señal es esa clase de señal. La misma palabra cubre acuerdos en los que echarse atrás genera daños y perjuicios, y otros en los que ninguna parte puede echarse atrás. Manda lo que diga el contrato.
- El plazo para escriturar es un plazo de verdad. Si tu hipoteca no está aprobada para entonces, lo normal es que pierdas la señal.
- Condiciona por escrito la firma a lo que todavía puede fallar: aprobación de la hipoteca, nota simple limpia, licencia de primera ocupación, certificado de deuda de la comunidad.
- Nunca transfieras una reserva o una señal a la cuenta de un particular, ni a una cuenta de agencia sin protección de fondos de cliente, antes de que tu abogado haya leído el contrato.
Dónde se pierde el dinero de verdad
Casi nunca por un fraude. Por un plazo que siempre fue demasiado corto, aceptado por un comprador que aún no había pedido la hipoteca.
La secuencia completa
Reserva, arras, escritura e inscripción: quién firma qué, y cuándo.
Leer la guía del proceso legal →Error 7: los papeles que paran una compra en seco
Estos no suelen costar dinero. Cuestan semanas, justo cuando las semanas son lo único que no tienes, porque el plazo de las arras está corriendo.
- 1
El NIE, antes de necesitarlo
El número de identificación de extranjero hace falta para comprar, para pagar los impuestos y para inscribir la vivienda. Empieza el trámite el día que decides comprar, no cuando lo pide el notario.
- 2
Una cuenta bancaria española
La necesitarás para el pago de la firma, los suministros y los impuestos. Abrirla siendo no residente lleva más tiempo del que casi nadie calcula.
- 3
Licencia de primera ocupación
En obra nueva, sin licencia no hay alta legal de suministros. En segunda mano, su ausencia puede delatar obra que nunca se legalizó. Pide el documento, no una tranquilización verbal.
- 4
Certificado de eficiencia energética
Lo tiene que aportar el vendedor. En sí mismo es menor, pero su ausencia dice mucho de cómo se ha llevado el resto del expediente.
- 5
Contratos de suministros y sus atrasos
Comprueba que existen, que están a nombre del vendedor y al corriente, y pacta en la escritura cómo se cambian de titular.
El problema de la distancia
Todo esto lleva más tiempo desde otro país, en otro idioma y en agosto. Es exactamente el hueco que existe para cerrar un buyer’s agent, y la razón de que lo que suele romper una compra transfronteriza sea el calendario, no el precio.
Error 8: el calendario que te convierte en contribuyente español sin avisar
El último error llega después de la firma, y es el más caro de todos, porque se mide sobre tu renta mundial y no en honorarios.
Pasa más de 183 días en España en un año natural y eres residente fiscal español ese año entero. No es una cuestión de visado ni de padrón: es una cuestión de contar. Y un patrón perfectamente legal de 90 días dentro y 90 fuera puede sumar más de 183 días entre enero y diciembre.
183
Días que activan la residencia fiscal española
Año natural, con las ausencias esporádicas sumadas
90/180
Días de estancia para un propietario extracomunitario
Ventana móvil, todo el espacio Schengen junto
3%
Retenido del precio si el vendedor no es residente
Se ingresa en Hacienda con el modelo 211
Cuenta antes de comprometerte
Cómo funcionan los dos relojes, qué patrones de estancia son seguros y dónde cae la línea de los 183 días.
Leer la guía de días en España →Cómo cerramos los ocho antes de que firmes
Nada de esto es un argumento para comprar en otro sitio. Es un argumento para comprar con alguien cuyo trabajo es pedir estos documentos mientras todavía hay tiempo de levantarse de la mesa, y decirlo claro cuando la respuesta no convence.
Representamos al comprador, no al vendedor ni al promotor. Negociamos en tu nombre: eso significa defender tu posición, tus plazos y tu información, en tu idioma y desde aquí. Nunca significa prometerte un precio más bajo, porque en obra nueva el precio lo fija la promotora y solo sube.
Mándanos la vivienda que estás mirando y en qué punto estás. Te decimos cuáles de estos ocho siguen abiertos en tu expediente y qué toca pedir ahora.
Representación del comprador · Legado Inmobiliaria
Agencia registrada (RAICV 6440) en la Costa Blanca. Revisamos el expediente, pedimos los documentos y nos sentamos en tu lado de la mesa desde la primera visita hasta el notario.
Ver cómo representamos al compradorAntes de elegir a nadie
Nueve preguntas que separan a una agencia que trabaja para ti de otra que trabaja para el vendedor.
Audita tu agencia en 9 preguntas →Guía gratuita del comprador extranjero
NIE, impuestos, hipoteca de no residente y los errores que más dinero cuestan. Te la enviamos por email.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el error más habitual del comprador extranjero en España?
Confiar en un abogado presentado por el vendedor o por la agencia. Casi todos los demás errores de esta lista los habría detectado un abogado independiente contratado antes de la reserva.
¿Puedo heredar las deudas del anterior propietario?
Algunas, sí. Las cuotas de comunidad impagadas siguen al inmueble: el comprador responde con la propia vivienda de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Las cargas inscritas, como hipotecas y embargos, también permanecen hasta que se cancelan.
¿Por qué iba a pagar yo el impuesto del vendedor?
Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sujeto pasivo sustituto de la plusvalía municipal y le obliga a retener el 3 % del precio a cuenta del IRNR del vendedor. Ambas cosas se resuelven reteniendo ese dinero en la firma.
¿Es seguro comprar sobre plano en España?
Lo es cuando la protección legal está realmente puesta. El promotor debe garantizar cada cantidad anticipada con una póliza individual o un aval bancario desde que obtiene la licencia de edificación, y mantener el dinero en una cuenta separada. Pide tu documento antes de la primera transferencia.
¿Cuánto debo presupuestar por encima del precio?
En torno a un 10,7 % en segunda mano y un 13,2 % en obra nueva, entre impuestos, notaría, registro, abogado y gestoría. En una vivienda de 300.000 € son aproximadamente entre 32.000 y 39.750 €.
¿Qué pasa si me echo atrás después de firmar las arras?
En la forma penitencial habitual, el comprador pierde la señal y el vendedor que se echa atrás la devuelve duplicada. Otras formas de arras tienen consecuencias distintas, así que lo que manda es la redacción de tu contrato.
¿Tengo que estar en España para firmar la compra?
No. Puede firmarse mediante un poder, que conviene otorgar a tu propio abogado y redactar con facultades concretas y acotadas, no generales.
¿Comprar una vivienda en España me convierte en residente fiscal?
Ser propietario, no. Estar aquí, sí. Más de 183 días en un año natural te convierten en residente fiscal español, y un patrón legal de 90 dentro y 90 fuera puede superarlos sin que te des cuenta.
¿Qué documento no debería firmar jamás sin tener?
Una nota simple con días de antigüedad respecto a la firma. Muestra quién es realmente el titular y todas las cargas inscritas, y se obtiene en minutos.