Guía de compra sobre plano
Comprar una vivienda sobre plano en España
La compra sobre plano atrae a muchos compradores por sus precios competitivos y la posibilidad de personalizar la futura vivienda en la Costa Blanca. Sin embargo, este tipo de adquisición tiene particularidades jurídicas y financieras que conviene dominar antes de firmar. Esta guía explica cada etapa del proceso, las garantías a las que tienes derecho como comprador y las precauciones esenciales para asegurar tu inversión.
El depósito de reserva es vinculante
Las compras sobre plano implican habitualmente una estructura de pagos aplazados. El depósito suele ser no reembolsable si el comprador desiste.
Las garantías deben verificarse
Los promotores están obligados por ley a asegurar los pagos aplazados. Verifica siempre el aval bancario o la póliza de seguro antes de pagar.
La fecha de entrega es una estimación
Los retrasos en la construcción son habituales. El contrato debe especificar la fecha límite máxima y qué ocurre si no se cumple.
La revisión legal debe producirse antes de firmar
Los contratos de los promotores favorecen al promotor. La revisión jurídica independiente antes de la reserva no es opcional.
Cómo funciona la compra sobre plano en España
La estructura de pagos en una compra sobre plano es diferente a la de una segunda mano — los fondos se comprometen progresivamente durante la construcción, no en un único momento.
- 1
Reserva
Depósito inicial del 1–3 % del precio de compra. Retira la unidad de la venta. En esta fase, la revisión legal todavía es posible y recomendable.
- 2
Contrato privado de compraventa
El contrato principal sobre plano. El calendario de pagos, la memoria de calidades, la fecha límite de entrega y las garantías quedan fijados aquí. La revisión legal de este documento es crítica.
- 3
Pagos aplazados
Habitualmente el 20–30 % del precio total abonado en cuotas durante la construcción. Cada pago debe estar cubierto por un aval bancario o una póliza de seguro.
- 4
Licencia de primera ocupación
El promotor la solicita una vez finalizada la obra. Es requisito previo para la escrituración — sin licencia, no hay entrega legal.
- 5
Escritura y entrega
El pago final (habitualmente el 70–80 % si se paga al contado, o disposición de la hipoteca) se realiza al firmar ante notario. La propiedad se transmite oficialmente en ese momento.
| Etapa | Pago típico | Cuándo | Protección a verificar |
|---|---|---|---|
| Reserva | 1–3 % | La vivienda se retira de la venta | Condiciones de devolución en el documento de reserva |
| Contrato privado | 10–20 % | Pocas semanas tras la reserva | Aval bancario o póliza de seguro emitida |
| Pagos aplazados | 10–20 % | Durante la construcción | Cada pago cubierto por la garantía |
| Entrega | 70–80 % / hipoteca | Ante notario, tras la licencia de primera ocupación | Licencia concedida y lista de repasos acordada |
Protecciones legales para compradores sobre plano en España
La ley española obliga a los promotores a asegurar o avalar con garantía bancaria todos los pagos aplazados realizados antes de la escritura. Esto significa que si el promotor entra en concurso de acreedores o no finaliza la obra, los compradores pueden recuperar sus depósitos.
Verificación crítica
Esta protección solo funciona si el aval o la póliza ha sido efectivamente emitida y está en vigor. Verificarlo antes de cualquier pago es uno de los pasos más importantes de todo el proceso sobre plano.
Qué verificar antes de firmar un contrato sobre plano
Los contratos de los promotores están redactados para proteger al promotor. La revisión jurídica independiente antes de firmar es la única forma fiable de identificar y negociar cláusulas desfavorables.
- Historial y solvencia del promotor — ¿ha entregado proyectos comparables en plazo?
- Licencia de obras — debe estar concedida antes de realizar ningún pago aplazado
- Garantía de los pagos aplazados — el aval bancario o la póliza debe estar emitida y verificada
- Cláusulas de retraso — ¿cuál es la fecha límite y qué indemnización o derecho de rescisión corresponde si no se cumple?
- Cláusulas de revisión de precio — algunos contratos permiten aumentar el precio. Hay que entender los límites.
- Memoria de calidades — materiales, marcas y estándares de calidad deben constar en el contrato, no solo en el folleto comercial
El error más frecuente
Entregar el depósito de reserva antes de la concesión de la licencia de obras. Sin esa licencia, las protecciones legales sobre los pagos aplazados son mucho más débiles — compruébalo siempre lo primero.
¿Damos el primer paso?
El precio lo fija la promotora y sube según avanza la obra: el de hoy es el más bajo.
Impuestos y costes en compras sobre plano
Las compras de obra nueva (incluidas las sobre plano) están sujetas al IVA del 10 % más el AJD del 1,4 % en lugar del ITP.
Presupuesta aproximadamente un 12–13 % adicional al precio de compra para cubrir impuestos, notaría, registro y honorarios legales. Si se usa financiación, añade los costes hipotecarios por encima.
Dato de mercado
En la provincia de Alicante la obra nueva cuesta un 66 % más que la segunda mano al precio notarial real — la Prima de Obra Nueva Legado (12 meses hasta mayo de 2026). Es un dato de mercado, no un margen de Legado.
Ver el informe completo del mercado →Por qué planificar la financiación en una compra sobre plano
Si prevés usar una hipoteca, el banco no liberará los fondos hasta que la vivienda esté terminada y la licencia de primera ocupación concedida. Esto significa que los pagos aplazados durante la construcción deben salir de tus propios fondos.
- Los pagos aplazados durante la obra deben financiarse con capital propio — la hipoteca no los cubre
- Sincroniza la solicitud de hipoteca con la fecha de entrega prevista
- Prevé un margen para retrasos en la construcción — las ofertas hipotecarias tienen períodos de validez
- Confirma que el banco acepta al promotor y a la promoción antes de comprometer pagos aplazados
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Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar sobre plano en España?
Puede serlo, si se hace correctamente. La ley española obliga a los promotores a garantizar los pagos aplazados mediante avales bancarios o pólizas de seguro. La revisión jurídica independiente antes de firmar es imprescindible para verificar que esas protecciones están en vigor.
¿Qué impuestos se aplican al comprar sobre plano en España?
Las compras sobre plano son obra nueva, por lo que están sujetas al IVA del 10 % más el AJD del 1,4 %, en lugar del ITP del 9 % que se aplica a la segunda mano.
¿Qué ocurre si el promotor no entrega en plazo?
Si el contrato incluye una fecha límite máxima, puedes tener derecho a desistir y recuperar los pagos realizados. El asesoramiento legal antes de firmar es imprescindible para garantizar que estas protecciones estén recogidas con claridad en el contrato.
¿Puedo obtener una hipoteca para una vivienda sobre plano en España?
Sí, pero los fondos de la hipoteca se liberan en el momento de la entrega, no durante la construcción. Los pagos aplazados durante la obra deben salir de tus propios fondos, por lo que la planificación de la liquidez es fundamental.