Væsentlig reference
45 væsentlige juridiske, skatte- og finansielle vilkår forklaret for internationale købere, der køber ejendom i Spanien.
Regionalt stempelafgift, der pålægges notardokumenter. Ved køb af nybyggeri ligger den mellem 0,5 % og 1,5 % af købesummen afhængig af den selvstyrende region — i Comunidad Valenciana (Costa Blanca) er den 1,4 % fra juni 2026.
Det officielle register, som Spaniens centralbank fører, over alle godkendte långivere og finansielle formidlere. Kontrollér altid, at en realkreditmægler eller bank fremgår heraf, før du underskriver et lånetilbud.
Et distribueret digitalt register, hvor hver post er permanent og manipulationssikker. Ved spanske ejendomshandler bliver SHA-256-hashet af hver underskrevet kontrakt forankret på Polygon-blockchainen — hvilket skaber en offentlig, uforanderlig registrering, der beviser, at dokumentet ikke er blevet ændret siden underskrivelsen.
Det administrative register, som Spaniens finansministerium fører, og som beskriver al by- og landejendom. Den matrikulære værdi (valor catastral), der tildeles hver ejendom, udgør beskatningsgrundlaget for IBI og flere andre skattemæssige forpligtelser.
En central database, der registrerer alle lån, kreditter og garantier hos finansielle institutioner i Spanien. Långivere slår op heri for at vurdere kreditværdigheden, når de skal godkende et realkreditlån til ikke-residenter.
Det månedlige eller kvartalsvise bidrag, hver ejer betaler til dækning af fælles bygningsudgifter: rengøring, vedligeholdelse af pool, havearbejde, elevatorer. Beløbet er proportionalt med den enkelte boligs andelsbrøk (coeficiente de participación) i bygningen.
Byggeperioden for et projekt. Køber underskriver reservations- eller depositumkontrakten ved lancering og gennemfører købet (underskriver escritura) først, når bygherren har opnået ibrugtagningstilladelsen (LPO) ved færdiggørelsen.
EU-forordning 910/2014, der fastlægger den retlige ramme for elektroniske signaturer i alle medlemslande. En avanceret eIDAS-signatur har samme retsgyldighed som en håndskrevet underskrift i Spanien og er fuldt ud gyldig ved spanske domstole — også for ikke-EU-købere efter Brexit.
Obligatorisk ved ethvert salg eller udlejning af fast ejendom i Spanien. Den vurderer bygningens energiforbrug fra A (mest effektiv) til G. Moderne nybyggeri opnår typisk A- eller B-mærkning.
Et notarielt dokument, hvorved bygherren formelt erklærer eksistensen af en ny bygning og lader den tinglyse i ejendomsregistret. Det er en forudsætning, før det endelige skøde kan underskrives med køber.
En obligatorisk finansiel buffer, som enhver ejerforening skal opretholde (mindst 10 % af det årlige budget) til dækning af akutte reparationer eller uforudsete udgifter i bygningen.
Et professionelt bureau, der håndterer papirarbejdet efter overdragelsen: betaling af ejendomsoverdragelsesskatter (ITP eller moms+AJD) og tinglysning af skødet i ejendomsregistret. Det fungerer som mellemled mellem notaren, skattemyndigheden og registret.
Spaniens investorvisumordning, der gav opholdstilladelse til ikke-EU-borgere, som købte fast ejendom for 500.000 € eller mere. Den spanske regering har annonceret, at ordningen afskaffes for boliginvesteringer i 2024.
En matematisk funktion, der omdanner et hvilket som helst dokument til en unik streng på 64 tegn. Hvis blot ét tegn i dokumentet ændres, ændres hashet fuldstændigt. Anvendes til beskyttelse af ejendomsdokumenter for at bevise, at en underskrevet kontrakt ikke er blevet ændret efter underskrivelsen.
Et spansk realkreditlån til købere uden skattemæssig bopæl i Spanien. Bankerne finansierer typisk 60-70 % af vurderingsværdien (mod 80 % for residenter) og kræver dokumentation for indkomst fra udlandet. Specialiserede mæglere kan forbedre vilkårene betydeligt.
Årlig kommunal ejendomsskat, der pålægges alle ejendomsejere i Spanien. Beregnes ved at anvende den lokale sats (typisk 0,4-1,3 %) på den matrikulære værdi. Betales direkte til kommunen (ayuntamiento), normalt via automatisk betalingsoverførsel om efteråret.
Regional skat, der opkræves ved køb af brugt bolig (videresalg). I Comunidad Valenciana udgør den 10 % af den angivne købesum for boligejendomme. Den gælder ikke for nybyggeri (som i stedet pålægges moms).
Nye boligejendomme (førstegangssalg fra bygherre til køber) pålægges nedsat moms på 10 %. Garager og opbevaringsrum, der sælges separat, pålægges 21 % moms. Momsen lægges oven i købesummen ved underskrivelsen.
Den kommunale attest (Licencia de Primera Ocupación), der bekræfter, at en nybygget ejendom opfylder alle tekniske og planmæssige krav for at kunne tages i brug. Den er obligatorisk, før skødet kan underskrives, og før forsyninger (vand, el, gas) kan tilsluttes.
Den spanske selvangivelsesblanket for ikke-residenter med indkomst fra Spanien — enten lejeindtægt eller den beregnede lejeværdi af ejendomme, der ikke udlejes. Indberettes årligt til den spanske skattemyndighed (Agencia Tributaria).
En informativ erklæring, der indgives til den spanske skattemyndighed af skattemæssige residenter i Spanien, og som oplyser om aktiver og rettigheder i udlandet (herunder fast ejendom) til en værdi over 50.000 €. Påkrævet, når man bliver skattemæssig resident i Spanien.
Spaniens identifikationsnummer for udlændinge — et absolut krav til enhver finansiel transaktion i Spanien: køb af ejendom, åbning af bankkonto, indgåelse af forsyningskontrakter eller indgivelse af selvangivelse. Udstedes af et spansk konsulat eller en national politistation.
Et dokument udstedt af ejendomsregistret, der bekræfter den aktuelle ejer, eventuelle hæftelser (realkreditlån, panterettigheder) og ejendommens registrerede egenskaber. Koster omkring 9 € og er en uundværlig del af due diligence, før der underskrives en depositumkontrakt.
En statsudpeget offentlig embedsmand, der overvåger underskrivelsen af det endelige skøde, verificerer alle parters identitet og bekræfter transaktionens lovlighed. Notargebyrer (aranceles) er lovreguleret og kan ikke forhandles.
Ejerforeningen for en bygning eller et boligkompleks i henhold til den spanske lov om opdelt ejendomsret (Ley de Propiedad Horizontal). Den administrerer fællesarealer, fastsætter den månedlige fællesudgift og godkender arbejder ved flertalsafstemning på den årlige generalforsamling.
En ejendom ved sit første salg fra en bygherre — aldrig tidligere beboet. Beskattes med 10 % moms (ikke ITP) plus AJD-stempelafgift. Følger med lovpligtige byggegarantier: 1 år (overflader/finish), 3 år (mangler ved beboelighed), 10 år (konstruktion).
Den kontrakt — privat eller offentlig — hvorved sælger og køber aftaler at overdrage ejendomsretten. En privat kontrakt går forud for det endelige notarielle skøde (escritura pública), som er det dokument, der giver fuld retsbeskyttelse.
En kommunal skat på stigningen i byjordens værdi siden sidste ejerskifte. I Spanien betales den af sælger, dog kan dette forhandles. Ved arv eller gave betales den af modtageren.
Et notarialbekræftet dokument, der bemyndiger en repræsentant (apoderado/fuldmægtig) til at handle på købers vegne i Spanien — underskrive skødet, ansøge om NIE, håndtere skatter eller gennemføre realkreditformaliteter, uden at køber er fysisk til stede.
Et offentligt, Ethereum-kompatibelt blockchain-netværk, som Legado Inmobiliaria bruger til at forankre hash-værdier af underskrevne kontrakter. Polygon giver hurtig bekræftelse (sekunder), lave omkostninger og en permanent offentlig explorer (Polygonscan), hvor enhver forankret registrering kan verificeres uafhængigt — uden brug for en konto.
Det selskab eller den person, der finansierer og leder et boligbyggeprojekt med henblik på salg. Ved køb af nybyggeri er bygherren (promotor) den direkte modpart, som også bærer de lovpligtige byggegarantier.
En privat forhåndsaftale, hvor køber betaler et reservationsdepositum (typisk 10 % af købesummen). I den mest almindelige form (arras penitenciales) mister køber depositummet, hvis vedkommende trækker sig; sælger skal betale det dobbelte tilbage, hvis sælger trækker sig.
Det officielle, offentlige register i Spanien, hvor rettigheder over fast ejendom registreres. Tinglysning af dit gennemførte køb beskytter dig mod tredjeparts krav og fastslår offentligt din ejendomsret — et afgørende skridt efter underskrivelsen af skødet.
Opnås, når en person opholder sig mere end 183 dage om året i Spanien, eller når kernen af vedkommendes økonomiske aktiviteter er baseret der. Skattemæssige residenter er skattepligtige i Spanien af deres samlede globale indkomst.
En spansk opholdstilladelse for ikke-EU-borgere med tilstrækkelige økonomiske midler, som ikke arbejder i Spanien. Et populært første skridt for pensionister og investorer, der køber ejendom på Costa Blanca.
Et ekstraordinært bidrag, der vedtages af ejerforeningen til finansiering af uforudsete reparationer eller forbedringer, som ikke dækkes af reservefonden. Undersøg altid for udestående derramas, inden et køb gennemføres.
En omfattende boligforsikring, der dækker både bygningskonstruktionen og indboet mod brand, vandskade, brud og tyveri. Spanske banker kræver den som betingelse for godkendelse af et realkreditlån.
Byggemodnet jord (suelo urbano) er allerede udlagt til byggeri med forsyninger etableret. Udviklingsjord (suelo urbanizable) kræver en planlægningsproces, før byggeri kan påbegyndes. Kontrollér altid jordens klassificering i matriklen (Catastro) og den lokale plan, før der købes.
Det officielle dokument, der underskrives for en notar, og som formaliserer salget og giver køber mulighed for at tinglyse ejendomsretten i ejendomsregistret (Registro de la Propiedad). Det har fuld retsgyldighed og kan gøres gældende over for tredjemand.
En officiel ejendomsvurdering udført af en vurderingsmand godkendt af den spanske centralbank (Banco de España). Banken baserer sit realkreditlånetilbud på det laveste af enten købesummen eller vurderingsbeløbet. Køber betaler typisk vurderingsgebyret (300-600 €).
TIN (Tipo de Interés Nominal) er den nominelle rentesats. TAE (Tasa Anual Equivalente / ÅOP) inkluderer alle gebyrer og omkostninger og er derfor det reelle sammenligningsgrundlag, når man vurderer realkredittilbud fra forskellige spanske långivere.
Et boligområde med fælles infrastruktur — veje, haveanlæg, pools, sportsfaciliteter. Lukkede urbanizaciones med døgnbevogtning er almindelige i Costa Blancas premiumsegment og medfører højere fællesudgifter.
Den officielle værdi, som matriklen (Catastro) tildeler en ejendom, generelt under markedsværdien. Bruges som beskatningsgrundlag for IBI, til beregning af den fiktive lejeindkomst efter reglerne for ikke-residenters beskatning (IRNR) samt til andre skattemæssige formål.
En fast bopæl (primær bolig) berettiger til specifikke skattefradrag for spanske skatteresidenter. En sekundær bolig udløser beskatning af fiktiv lejeindkomst efter IRNR-reglerne for ikke-residenter, eller efter IRPF-reglerne for residenter, der ikke udlejer den.
Den spanske kystlov fra 1988 (Ley de Costas) fastlægger en 100 meter beskyttet zone fra kystlinjen, hvor der ikke må bygges. Ejendomme i første række til stranden skal have en gyldig koncession eller være opført før loven trådte i kraft. Kontrollér altid kystgrænsens afmærkning (deslinde), før der købes.
Næste skridt
At kende begreberne er første skridt. Det andet er at anvende dem i et reelt køb med den rette juridiske og finansielle struktur fra dag ét.
360° køberstøtte
Vores team anvender hvert enkelt af disse koncepter på hver handel — NIE-koordinering, skattestrukturering, realkreditlån til ikke-bosatte og fuldt juridisk tilsyn fra dag et.