Købe bolig i Spanien: de otte faldgruber, der koster udenlandske købere mest

Det er ikke sjældne katastrofer. Det er de faste brudsteder i et køb over grænsen, og det er de samme otte gang på gang. Hver af dem lukkes af ét bestemt dokument, krævet på ét bestemt tidspunkt — og det er hele pointen med denne guide.

Du køber i et land, hvis retssystem du ikke kender, på et sprog du måske ikke læser, blandt mennesker, der kendte hinanden længe før de kendte dig. I den situation er det mest værdifulde, du kan have, en fagperson, hvis eneste klient er dig.

Det bekvemme valg er den advokat, sælger foreslår, eller den mægleren altid bruger. Som regel er de dygtige og ofte helt hæderlige. De har også et forhold at beskytte, der er ældre end det, de har med dig, og honoraret kommer, uanset om handlen er klog for dig.

• Antag din egen advokat, valgt af dig, før du skriver under på noget — reservationen inklusive.
• Spørg lige ud, hvem andre i denne handel han repræsenterer eller har repræsenteret. Svaret skal være: ingen.
• Regn med omkring 1 % af købesummen (mindst cirka 1.500 €). Det er den billigste forsikring i hele sagen.
• Giv kun fuldmagt, hvis du ikke kan være til stede, kun til din egen advokat og med snævert formulerede beføjelser.

I Spanien hænger visse gældsposter ved ejendommen i stedet for ved den, der stiftede dem. Køber du boligen, køber du ansvaret. Det er den faldgrube, der gør et kup til en dyr lærestreg, og den er fuldt synlig på forhånd.

1. 1

   Skaf en nota simple, og en frisk en

   Udskriften fra ejendomsregistret viser den registrerede ejer, den nøjagtige beskrivelse og enhver hæftelse: pantelån, udlæg, servitutter, retlige anmærkninger. Bed om en, der er dage gammel, ikke den fra for tre måneder siden.

2. 2

   Kræv ejerforeningens gældsattest

   Efter artikel 9.1.e i loven om ejerlejligheder hæfter køberen med selve boligen for tidligere ejeres ubetalte fællesudgifter, op til indeværende år plus de tre kalenderår før. Sælger er lovpligtigt forpligtet til at fremlægge attesten ved skødet.

3. 3

   Tjek IBI-kvitteringerne

   Bed om den senest betalte ejendomsskattekvittering. Ubetalt IBI kan også inddrives mod ejendommen, og kvitteringen bekræfter, at matrikelreferencen passer med det, du køber.

4. 4

   Sammenlign register, matrikel og virkelighed

   Registreret areal, matrikuleret areal og den bolig, du gik rundt i, skal beskrive det samme. En inddækket terrasse eller et ekstra værelse, der ikke findes i nogen af dem, er ulovligt byggeri — og at lovliggøre det bliver dit problem.

Denne overrasker selv erfarne købere, fordi den føles forkert: skat af sælgers gevinst burde være sælgers problem. Bor sælger i udlandet, mener spansk lov noget andet — og lægger regningen hos køberen.

Verificeret i de konsoliderede tekster: artikel 106.2 i Real Decreto Legislativo 2/2004 (ordlyd i kraft siden 17. oktober 2014) og det spanske skattevæsens egen vejledning om indeholdelsen på 3 %, angivet med Modelo 211.

At købe på projekt er at give rigtige penge fra sig for noget, der endnu ikke findes. Spansk lov ved det og har bygget en særlig beskyttelse omkring det. Faldgruben er ikke, at loven er svag. Faldgruben er, at ingen beder om det dokument, loven kræver.

• Bygherren skal garantere tilbagebetaling af hvert forudbetalt beløb plus lovbestemte renter fra det øjeblik, byggetilladelsen foreligger, gennem en kautionsforsikring eller en solidarisk bankgaranti.
• Der skal udstedes en individuel police til hver køber, der udpeger netop din bolig. Et generelt dokument, der dækker «projektet», er ikke det samme.
• Dine penge skal ind på en særskilt konto, adskilt fra bygherrens øvrige midler, og må kun bruges til at bygge boligerne.
• Garantien dækker de indbetalte beløb inklusive gældende skatter, plus den lovbestemte rente.

Verificeret: første tillægsbestemmelse i Ley 38/1999 om byggeri, i ordlyden fra Ley 20/2015 og i kraft siden 1. januar 2016.

Udbudsprisen er det mindste tal i sagen. Den, der planlægger efter den, opdager resten på det værst tænkelige tidspunkt — når udbetalingen er bundet og lånet allerede dimensioneret.

• I Valencia-regionen er den generelle ITP-sats på brugte boliger 9 % siden 1. juni 2026 (Ley 5/2025), og 11 % over 1.000.000 €.
• Nybyggeri er aldrig omfattet af ITP: der gælder 10 % moms plus 1,4 % stempelafgift i stedet.
• At angive en pris under skattevæsenets referenceværdi sænker ikke skatten, men skaber i stedet et juridisk problem.
• Derefter begynder de årlige udgifter: IBI, fællesudgifter, forsikring og indkomstskatten for ikke-hjemmehørende via Modelo 210, også i et år uden udlejning.

Contrato de arras er øjeblikket, hvor købet bliver virkeligt. Det låser pris, frist og bod for at trække sig — og det underskrives på spansk, netop når alle har travlt og er følelsesmæssigt bundet. Præcis den kombination er grunden til, at det går galt.

Artikel 1454 i civillovbogen er én sætning lang, og det er den sætning, din udbetaling hænger på: er der aftalt arras, kan aftalen hæves ved, at køberen mister dem, eller sælgeren leverer dem tilbage i dobbelt størrelse.

• Ikke enhver udbetaling er den slags udbetaling. Samme ord dækker aftaler, hvor et tilbagetog udløser erstatning, og aftaler, hvor ingen part må trække sig. Det, der gælder, er det, kontrakten siger.
• Fristen til overtagelse er en reel frist. Er dit lån ikke bevilget til den tid, er udgangspunktet, at du mister udbetalingen.
• Gør overtagelsen skriftligt betinget af det, der stadig kan svigte: lånetilsagn, ren nota simple, ibrugtagningstilladelse, ejerforeningens gældsattest.
• Overfør aldrig reservation eller udbetaling til en privatpersons konto eller til en mæglerkonto uden klientmiddelsikring, før din advokat har læst kontrakten.

Disse koster sjældent penge. De koster uger, netop dér hvor uger er det eneste, du ikke har, fordi fristen i arras-aftalen løber.

1. 1

   NIE, før du får brug for det

   Udlændingenummeret kræves for at købe, for at betale skatterne og for at tinglyse boligen. Start ansøgningen den dag, du beslutter dig for at købe, ikke når notaren spørger efter det.

2. 2

   En spansk bankkonto

   Du får brug for den til afregningen, til forsyningerne og til skatterne. At åbne en som ikke-hjemmehørende tager længere tid, end de fleste købere regner med.

3. 3

   Ibrugtagningstilladelse

   Ved nybyggeri betyder ingen tilladelse ingen lovlig tilslutning af forsyninger. Ved brugt bolig kan fraværet afsløre arbejde, der aldrig blev lovliggjort. Bed om dokumentet, ikke om en beroligelse.

4. 4

   Energimærke

   Sælger skal levere det. I sig selv en bagatel, men et brugbart signal om, hvordan resten af sagen er passet.

5. 5

   Forsyningsaftaler og deres restancer

   Tjek, at de findes, står i sælgers navn og er betalt, og aftal ved skødet, hvordan de overføres.

Den sidste faldgrube kommer efter overtagelsen, og den er den dyreste af alle, fordi den måles på din globale indkomst i stedet for i honorarer.

Tilbring mere end 183 dage i Spanien i et kalenderår, og du er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien hele det år. Ikke et visumspørgsmål, ikke et folkeregisterspørgsmål: et regnestykke. Og et fuldt lovligt Schengen-mønster med 90 dage inde og 90 ude kan blive mere end 183 dage mellem januar og december.

Intet af dette taler for at købe et andet sted. Det taler for at købe med en, hvis job det er at bede om disse dokumenter, mens der stadig er tid til at rejse sig fra bordet — og sige det lige ud, når svaret ikke holder.

Vi repræsenterer køberen, ikke sælgeren og ikke bygherren. Vi forhandler på dine vegne: det betyder at forsvare din position, dine frister og dine oplysninger, på dit sprog, herfra. Det betyder aldrig at love dig en lavere pris, for ved nybyggeri fastsætter bygherren prisen, og den går kun opad.