Köpa bostad i Spanien: de åtta fallgropar som kostar utländska köpare mest

Det här är inga sällsynta katastrofer. Det är de vanliga brottytorna i ett köp över gränsen, och det är samma åtta gång på gång. Var och en stängs av ett bestämt dokument, begärt vid ett bestämt tillfälle — och det är hela poängen med den här guiden.

Du köper i ett land vars rättssystem du inte kan, på ett språk du kanske inte läser, bland människor som kände varandra långt innan de kände dig. I det läget är det mest värdefulla du kan ha en yrkesperson vars enda klient är du.

Det bekväma valet är juristen som säljaren föreslår, eller den som mäklaren alltid anlitar. Oftast är de kompetenta och ofta helt hederliga. De har också en relation att skydda som är äldre än den de har med dig, och arvodet kommer oavsett om affären är klok för dig eller inte.

• Anlita din egen jurist, vald av dig, innan du skriver under något — reservationen inräknad.
• Fråga rakt ut vem mer i den här affären han företräder eller har företrätt. Svaret ska vara: ingen.
• Räkna med runt 1 % av köpeskillingen (minst omkring 1 500 €). Det är den billigaste försäkringen i hela ärendet.
• Ge fullmakt bara om du inte kan närvara, bara till din egen jurist och med snävt formulerade befogenheter.

I Spanien fastnar vissa skulder i bostaden i stället för hos den som drog på sig dem. Köper du bostaden köper du ansvaret. Det är den här fallgropen som gör ett fynd till en dyr läxa, och den syns helt och hållet i förväg.

1. 1

   Skaffa en nota simple, och en färsk

   Utdraget ur fastighetsregistret visar registrerad ägare, den exakta beskrivningen och varje belastning: inteckningar, utmätningar, servitut, domstolsanteckningar. Begär ett som är dagar gammalt, inte det från för tre månader sedan.

2. 2

   Kräv samfällighetens skuldintyg

   Enligt artikel 9.1.e i lagen om ägarlägenheter svarar köparen med själva bostaden för tidigare ägares obetalda avgifter, upp till innevarande år plus de tre kalenderåren dessförinnan. Säljaren är skyldig att lämna intyget vid köpehandlingen.

3. 3

   Kontrollera IBI-kvittona

   Be om senast betalda fastighetsskattekvitto. Obetald IBI kan också drivas in mot fastigheten, och kvittot bekräftar att fastighetsbeteckningen stämmer med det du köper.

4. 4

   Jämför register, fastighetstaxering och verklighet

   Registrerad yta, taxerad yta och bostaden du gick runt i ska beskriva samma sak. En inglasad terrass eller ett extra rum som inte finns i någon av dem är olovligt byggt — och att legalisera det blir ditt problem.

Den här överraskar även vana köpare, för den känns fel: skatt på säljarens vinst borde vara säljarens problem. Bor säljaren utomlands tycker spansk lag annorlunda — och lägger notan på köparen.

Verifierat i de konsoliderade texterna: artikel 106.2 i Real Decreto Legislativo 2/2004 (lydelse i kraft sedan 17 oktober 2014) och spanska skattemyndighetens egen information om innehållningen på 3 %, som redovisas med Modelo 211.

Att köpa på ritning är att lämna ifrån sig riktiga pengar för något som ännu inte finns. Spansk lag vet det och har byggt ett särskilt skydd kring det. Fallgropen är inte att lagen är svag. Fallgropen är att ingen begär dokumentet som lagen kräver.

• Byggherren måste garantera återbetalning av varje förskott plus lagstadgad ränta från den stund bygglovet erhållits, genom en borgensförsäkring eller en solidarisk bankgaranti.
• En individuell försäkring ska utfärdas för varje köpare och peka ut just din bostad. Ett allmänt dokument som täcker «projektet» är inte samma sak.
• Dina pengar ska in på ett särskilt konto, skilt från byggherrens övriga medel, och får bara användas för att bygga bostäderna.
• Garantin täcker de inbetalda beloppen inklusive tillämpliga skatter, plus den lagstadgade räntan.

Verifierat: första tilläggsbestämmelsen i Ley 38/1999 om byggnadsverksamhet, i lydelsen enligt Ley 20/2015 och i kraft sedan 1 januari 2016.

Utropspriset är den minsta siffran i ärendet. Den som planerar utifrån det upptäcker resten i sämsta tänkbara stund — när handpenningen är bunden och lånet redan är dimensionerat.

• I Valencianska regionen är den allmänna ITP-satsen på begagnat 9 % sedan 1 juni 2026 (Ley 5/2025), och 11 % över 1 000 000 €.
• Nyproduktion omfattas aldrig av ITP: där gäller 10 % moms plus 1,4 % stämpelskatt i stället.
• Att deklarera ett pris under skatteverkets referensvärde sänker inte skatten utan skapar i stället ett juridiskt problem.
• Sedan börjar de årliga kostnaderna: IBI, samfällighetsavgift, försäkring och inkomstskatt för icke bosatta via Modelo 210, även ett år då du aldrig hyr ut.

Contrato de arras är stunden då köpet blir på riktigt. Det låser pris, tidsfrist och påföljden för att hoppa av — och det skrivs under på spanska, precis när alla har bråttom och är känslomässigt bundna. Just den kombinationen är skälet till att det går fel.

Artikel 1454 i civillagen är en enda mening lång, och det är meningen din handpenning hänger på: har arras avtalats kan avtalet hävas genom att köparen förlorar dem eller säljaren återlämnar dem dubbelt.

• Alla handpenningar är inte den sortens handpenning. Samma ord täcker avtal där ett avhopp utlöser skadestånd, och avtal där ingen part får hoppa av. Det som gäller är vad avtalet säger.
• Fristen till tillträde är en verklig frist. Är ditt lån inte beviljat då är utgångspunkten att du förlorar handpenningen.
• Villkora tillträdet skriftligt av det som fortfarande kan gå fel: lånebesked, ren nota simple, tillstånd för första inflyttning, samfällighetens skuldintyg.
• Överför aldrig reservation eller handpenning till en privatpersons konto, eller till ett mäklarkonto utan skydd för klientmedel, innan din jurist har läst avtalet.

De här kostar sällan pengar. De kostar veckor, precis där veckor är det enda du inte har, eftersom fristen i arras-avtalet löper.

1. 1

   NIE innan du behöver det

   Utlänningsnumret krävs för att köpa, för att betala skatterna och för att skriva in bostaden. Starta ansökan den dag du bestämmer dig för att köpa, inte när notarien frågar efter det.

2. 2

   Ett spanskt bankkonto

   Du behöver det till betalningen vid tillträdet, till el och vatten och till skatterna. Att öppna ett som icke bosatt tar längre tid än de flesta köpare räknar med.

3. 3

   Tillstånd för första inflyttning

   Vid nyproduktion betyder inget tillstånd ingen laglig anslutning av el och vatten. Vid begagnat kan avsaknaden avslöja arbeten som aldrig legaliserats. Begär dokumentet, inte ett lugnande besked.

4. 4

   Energideklaration

   Säljaren ska tillhandahålla den. I sig en småsak, men ett användbart tecken på hur resten av ärendet har skötts.

5. 5

   Abonnemang och deras skulder

   Kontrollera att de finns, står i säljarens namn och är betalda, och kom överens vid köpehandlingen om hur de förs över.

Den sista fallgropen kommer efter tillträdet, och den är dyrast av alla, eftersom den mäts på din globala inkomst i stället för i arvoden.

Tillbringa mer än 183 dagar i Spanien under ett kalenderår och du har skatterättslig hemvist i Spanien för hela det året. Ingen visumfråga, ingen folkbokföringsfråga: en räknefråga. Och ett fullt lagligt Schengenmönster med 90 dagar inne och 90 ute kan bli mer än 183 dagar mellan januari och december.

Inget av detta talar för att köpa någon annanstans. Det talar för att köpa med någon vars jobb är att begära de här dokumenten medan det fortfarande går att resa sig från bordet — och att säga rakt ut när svaret inte duger.

Vi företräder köparen, inte säljaren och inte byggherren. Vi förhandlar i ditt namn: det betyder att försvara din position, dina tidsfrister och din information, på ditt språk, härifrån. Det betyder aldrig att lova dig ett lägre pris, för vid nyproduktion sätter byggherren priset och det rör sig bara uppåt.