Kjøpe bolig i Spania: de åtte fallgruvene som koster utenlandske kjøpere mest

Dette er ikke sjeldne katastrofer. Det er de faste bruddstedene i et kjøp over landegrensene, og det er de samme åtte gang på gang. Hver av dem lukkes av ett bestemt dokument, krevd på ett bestemt tidspunkt — og det er hele poenget med denne guiden.

Du kjøper i et land hvis rettssystem du ikke kjenner, på et språk du kanskje ikke leser, blant folk som kjente hverandre lenge før de kjente deg. I den situasjonen er det mest verdifulle du kan ha en fagperson hvis eneste klient er deg.

Det bekvemme valget er advokaten selgeren foreslår, eller den megleren alltid bruker. Som regel er de dyktige og ofte helt redelige. De har også et forhold å beskytte som er eldre enn det de har med deg, og honoraret kommer uansett om handelen er klok for deg.

• Engasjer din egen advokat, valgt av deg, før du signerer noe — reservasjonen inkludert.
• Spør rett ut hvem andre i denne handelen han representerer eller har representert. Svaret skal være: ingen.
• Regn med rundt 1 % av kjøpesummen (minst omtrent 1 500 €). Det er den billigste forsikringen i hele saken.
• Gi fullmakt bare hvis du ikke kan møte, bare til din egen advokat og med snevert formulerte fullmakter.

I Spania henger enkelte gjeldsposter ved eiendommen i stedet for ved den som pådro seg dem. Kjøper du boligen, kjøper du ansvaret. Dette er fallgruven som gjør et røverkjøp til en dyr lekse, og den er fullt synlig på forhånd.

1. 1

   Skaff en nota simple, og en fersk en

   Utskriften fra eiendomsregisteret viser registrert eier, den nøyaktige beskrivelsen og enhver heftelse: pantelån, utlegg, servitutter, rettslige anmerkninger. Be om en som er dager gammel, ikke den fra tre måneder siden.

2. 2

   Krev sameiets gjeldsattest

   Etter artikkel 9.1.e i loven om eierseksjoner svarer kjøperen med selve boligen for tidligere eiers ubetalte fellesutgifter, opp til inneværende år pluss de tre kalenderårene før. Selgeren er lovpålagt å legge fram attesten ved skjøtet.

3. 3

   Sjekk IBI-kvitteringene

   Be om siste betalte eiendomsskattkvittering. Ubetalt IBI kan også kreves inn mot eiendommen, og kvitteringen bekrefter at matrikkelreferansen stemmer med det du kjøper.

4. 4

   Sammenlign register, matrikkel og virkelighet

   Registrert areal, matrikkelført areal og boligen du gikk gjennom skal beskrive det samme. En innglasset terrasse eller et ekstra rom som ikke finnes i noen av dem er ulovlig oppført — og å legalisere det blir ditt problem.

Denne overrasker selv erfarne kjøpere, fordi den føles gal: skatt på selgerens gevinst burde være selgerens problem. Bor selgeren i utlandet, mener spansk lov noe annet — og legger regningen på kjøperen.

Verifisert i de konsoliderte tekstene: artikkel 106.2 i Real Decreto Legislativo 2/2004 (ordlyd i kraft siden 17. oktober 2014) og den spanske skatteetatens egen informasjon om tilbakeholdelsen på 3 %, innrapportert med Modelo 211.

Å kjøpe på prospekt er å gi fra seg ekte penger for noe som ennå ikke finnes. Spansk lov vet det og har bygget et eget vern rundt det. Fallgruven er ikke at loven er svak. Fallgruven er at ingen ber om dokumentet loven krever.

• Utbyggeren må garantere tilbakebetaling av hvert forskudd pluss lovbestemt rente fra det øyeblikket byggetillatelsen foreligger, gjennom en kausjonsforsikring eller en selvskyldnergaranti fra bank.
• Det skal utstedes en individuell polise for hver kjøper som peker ut nettopp din bolig. Et generelt dokument som dekker «prosjektet» er ikke det samme.
• Pengene dine skal inn på en særskilt konto, atskilt fra utbyggerens øvrige midler, og kan bare brukes til å bygge boligene.
• Garantien dekker de innbetalte beløpene inkludert aktuelle skatter, pluss den lovbestemte renten.

Verifisert: første tilleggsbestemmelse i Ley 38/1999 om byggevirksomhet, i ordlyden fra Ley 20/2015 og i kraft siden 1. januar 2016.

Prisantydningen er det minste tallet i saken. Den som planlegger ut fra den, oppdager resten på verst tenkelige tidspunkt — når forskuddet er bundet og lånet allerede er dimensjonert.

• I Valencia-regionen er den generelle ITP-satsen på bruktbolig 9 % siden 1. juni 2026 (Ley 5/2025), og 11 % over 1 000 000 €.
• Nybygg omfattes aldri av ITP: der gjelder 10 % merverdiavgift pluss 1,4 % dokumentavgift i stedet.
• Å oppgi en pris under skatteetatens referanseverdi senker ikke skatten, men skaper i stedet et juridisk problem.
• Deretter begynner de årlige kostnadene: IBI, fellesutgifter, forsikring og inntektsskatten for ikke-bosatte via Modelo 210, også i et år uten utleie.

Contrato de arras er øyeblikket kjøpet blir virkelig. Det låser pris, frist og boten for å trekke seg — og det signeres på spansk, akkurat når alle har dårlig tid og er følelsesmessig bundet. Nettopp den kombinasjonen er grunnen til at det går galt.

Artikkel 1454 i civilloven er én setning lang, og det er setningen forskuddet ditt henger på: er det avtalt arras, kan kontrakten heves ved at kjøperen taper dem eller selgeren leverer dem tilbake dobbelt.

• Ikke alle forskudd er den typen forskudd. Samme ord dekker avtaler der det å trekke seg utløser erstatning, og avtaler der ingen part kan trekke seg. Det som gjelder er det kontrakten sier.
• Fristen til overtakelse er en reell frist. Er lånet ditt ikke innvilget da, er utgangspunktet at du taper forskuddet.
• Gjør overtakelsen skriftlig betinget av det som fortsatt kan svikte: lånetilsagn, ren nota simple, brukstillatelse, sameiets gjeldsattest.
• Overfør aldri reservasjon eller forskudd til en privatpersons konto, eller til en meglerkonto uten klientmiddelsikring, før advokaten din har lest kontrakten.

Disse koster sjelden penger. De koster uker, akkurat der uker er det eneste du ikke har, fordi fristen i arras-avtalen løper.

1. 1

   NIE før du trenger det

   Utlendingsnummeret kreves for å kjøpe, for å betale skattene og for å tinglyse boligen. Start søknaden den dagen du bestemmer deg for å kjøpe, ikke når notarius spør etter det.

2. 2

   En spansk bankkonto

   Du trenger den til oppgjøret, til strøm og vann og til skattene. Å åpne en som ikke-bosatt tar lengre tid enn de fleste kjøpere regner med.

3. 3

   Brukstillatelse

   Ved nybygg betyr ingen tillatelse ingen lovlig tilkobling av strøm og vann. Ved bruktbolig kan fraværet avdekke arbeider som aldri ble legalisert. Be om dokumentet, ikke om en beroligelse.

4. 4

   Energiattest

   Selgeren skal skaffe den. I seg selv en bagatell, men et nyttig signal om hvordan resten av saken er håndtert.

5. 5

   Strøm- og vannavtaler og restansene deres

   Sjekk at de finnes, står i selgerens navn og er betalt, og avtal ved skjøtet hvordan de overføres.

Den siste fallgruven kommer etter overtakelsen, og er den dyreste av alle, fordi den måles mot din globale inntekt i stedet for i honorarer.

Tilbring mer enn 183 dager i Spania i et kalenderår, og du er skattemessig bosatt i Spania hele det året. Ikke et visumspørsmål, ikke et folkeregisterspørsmål: et regnestykke. Og et fullt lovlig Schengen-mønster med 90 dager inne og 90 ute kan bli mer enn 183 dager mellom januar og desember.

Ingenting av dette taler for å kjøpe et annet sted. Det taler for å kjøpe med noen hvis jobb er å be om disse dokumentene mens det fortsatt går an å reise seg fra bordet — og si det rett ut når svaret ikke holder.

Vi representerer kjøperen, ikke selgeren og ikke utbyggeren. Vi forhandler på dine vegne: det betyr å forsvare din posisjon, dine frister og din informasjon, på ditt språk, herfra. Det betyr aldri å love deg en lavere pris, for ved nybygg setter utbyggeren prisen, og den går bare oppover.